关键词：物业经营企业 ；内部控制 ；要点
引言：
当前物业企业内控管理方面都还存在严重缺失，这些缺失对企业及员工的实际利益、企业的发展等方面都具有很大程度上的威胁。因此，物业企业要在内控执行过程中加强对内控的监管，在完善机制，加大财务管理力度的同时还要注重对内控人员进行具有持续性的培养，力求从人这个基础层面做起，提升企业的综合竞争力，不断扩展物业管理行业的发展空间。
1 物业经营风险分析
小区物业管理范畴包括：小区内配送、各种上门服务，一级多种创新的经营模式。在模式的开展过程中，主要存在着以下经营风险：
1.1成本控制风险分析
成本控制在物业经营管理中的职能显而易见，在当前人工成本居高不下的情形下，如何建立有效的整体成本控制格局，将关系到物业经营效益的提升力度。然而，在现实中因信息不对称现象的存在，成本控制面临着这样几个主要风险：一是固定资产重置所带来的成本控制风险。如超标和低于标准配置固定资产，在长期视角下都将产生成本控制风险。二是可变成本控制中所带来的风险。对耗材的补充和对人力资源的配置等，都将产生成本控制风险。
1.2租金回笼风险分析
物业经营管理的收入主要来自于租金，租金的额度和交付方式在合约中都已明确。但在现实中，可能因承租方主观和客观因素的作用，而导致租金回笼存在着风险。如，租金回笼效率降低、租金回笼方式被人为改变。特别在当前实体经济面存在下行压力的情形下，以及物业经营面临买方市场的情况下，以上风险的产生都使得物业产权主体无可奈何。另外，在我国社会文化中缺少契约精神的现状下，租金回笼风险似乎已经见惯不怪了。
1.3合同纠纷风险分析
合同纠纷风险时常出现，尽管它不是一个必然存在的风险，但在物业产权管理存在缺陷的状态下，合同纠纷仍难以避免。根据笔者的工作体会发现，因承租方擅自改变房产用途。或者擅自改变室内功能规划等，都是产生合同纠纷的根源。不难知晓，若是物业管理规模较大、物业管理内控缺少技术支撑的情况下，以上问题都难以及时发现和制止。因此，上述风险一旦发生则几乎不具备可逆性。
2 物业经营管理行业实施内控的必要性和内控内容
2.1强化内控的问题意识
物业经营管理的内容十分繁杂，从而其内控内容也较为丰富，但为了节约优先的人力和物力资源，需要强化内控的问题意识。植根于当前的产业经济环境，如何形成双赢的内控措施来维护市场需求份额，以及如何优化内控措施来实现双赢的经营目标，这些都是优化内控模式的出发点。为此，物业管理经营主体需要首先增强财务管理能力，特别在预算管理领域建立起有效的跟踪监管机制。如，物业管理公司通过强化人员跟踪和财务跟踪机制，人员跟踪通过全程参与某物业项目来充分获得内控信息；而财务跟踪则在严格财务流程上来监管资金的配置。
2.2建立并完善企业财务管理机制
首先，制定不同业务之间相分离的牵制机制，并贯彻执行。例如：在进行会计信息的收集及归类的时候，除了进行单据的填制外，相关部门必须要对信息进行复核，再由财务部门主管审批。另外，现金的审批、收入及支出、保管印鉴等工作必须要有明确的分工，形成相互牵制。其次，要加强对关键物件的管理。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆例如：企业有价证券、重要票据、重要资产及印鉴等，禁止一人对多个印鉴进行管理，并建立企业实物的验收制度。最后，对相关的财务人员要进行严格筛选，建立员工准入制度，对员工上岗资格、道德品质、文化素质等方面进行考核，员工上岗后还要对员工进行定期或不定期的专业培训，保证财务管理工作顺利展开。
2.3建立风险评价机制于应急预案
首先，物业服务企业应建立风险评价机制，设立风险防范管理部门，如我公司设立有安全部，对企业可能会遇到的风险进行有效评估和预测，以便企业能够及时、正确采取行动。对于停电、停水等设备故障，地震、火灾、水灾等灾害，盗窃、抢劫等治安事件，物业服务企业应事先根据各管理项目的特点，制定应急预案，定期演练，以便在危机发生时及时应对，降低风险，我企业的在预期到来前各项目点均要进行防洪演练；每年制定演练计划，每季度组织不同演练，新员工要进行安全教育和培训。
2.4实施内控的制度创新
物业经营主体应与客户之间在内控制度上进行创新，这里主要涉及声誉约束机制和引入长期合约的办法。具体的措施为：物业经营主体在与承租方签订合约之后，可以将招租信息发布在公司的网站上，若是出现租金回笼问题，则可以在网站上跟进与承租方协商的信息。这样一来，就实则将承租方的违约行为给曝光了。长期合约的优势在于能增强承租方的诚信度，这一点可以从“重复合作博弈”上来给予证明。因此，应在增加优惠条件的同时选择长期承租的伙伴。
2.5建立线上线下的内控
通过建立线上线下同步运营模式来提高经营效益。笔者认为，这一模式可以被引进到规避“承租方擅自改变房产用途，或者擅自改变室内功能规划等”方面。具体的做法包括：建立微信视频连线与线下实地考察相融合的内控模式，这样就能在加强与承租方进行沟通的基础上提前规避上述问题。如，针对小区装修活动应按照严格的管理流程来给予批复，同时还需要定期对装修情况进行上门查看。
2.6构建内部审计监控体系
对于大规模物业企业，要在总部设置内审机构，聘用素质与责任心兼具的优秀人才负责，并在遵守相关制度的前提下进行规范的管理，以企业总裁为负责对象。小规模的物业企业要设置相应的内审岗位，以管理者为负责对象。对于业务范围的设置，要以企业财务及经营业务为基础，以防范风险、规范经营、消除隐患及提升效益为目的，构建全方位的内控系统及监管体系。此外，物业企业其他的各个部门都要自觉接受内审监督。监管过程中要重抓关键环节及岗位，明确界定相应的职责及权利，加强部门间的相互协作，相互制约，全面保障各个部门的工作都落实到位。
2.7要从风险中吸取教训或获得利益
风险之所以可以被控制，是说它不仅可以化险为夷，在风险排解后吸取教训，举一反三，化解同类险情，而且风险在得到得当处理后，有的甚至可以使给企业带来良好的宣传效应，甚至于提升企业形象。物业管理公司的经营风险是客观存在的，要求物业管理公司重视风险、主动地认识风险，有效地控制和防范风险，保障物业管理服务正常进行。随着物业管理服务内涵、服务形式的变化，物业管理公司的经营风险相应地发生着变化，物业管理公司的风险管理也要与时俱进，不断提高自身风险防范能力，以提高企业的生存、发展能力。
结束语：
内部控制对于每一个企业来说都是非常有必要的，这种必要性存在企业的各个方面。当前，物业经营企业的市场竞争越来越激烈，同性质的公司也层出不穷，很多大型公司也将自己的业务范围扩展到物业经营方面来。因此，要想在这个行业中立足，物业经营企业必须严格把握好内部控制要点，围绕着内部控制要进一步开展工作。基于内部控制功能要点开展内部控制工作，不仅是科学的，更是具有极强合理性的。
参考文献：
[1] 张海帆. 关于物业经营企业的内部控制要点[J]. 会计师. 2010(10)
[2] 王新. 物业经营企业的内部控制要点探究[J]. 会计师. 2017(04)
[3] 斯琴高娃. 物业经营管理问题及措施分析[J]. 现代国企研究. 2015(22)
论文作者:史莹
论文发表刊物:《科技中国》2018年3期
论文发表时间:2018/8/6
标签：风险论文; 物业论文; 内控论文; 企业论文; 承租方论文; 租金论文; 内部控制论文; 《科技中国》2018年3期论文;