邝林
武汉建工富强置业有限公司 湖北省 430015
摘 要：随着我社会经济的不断发展，同时也一定程度的提高了房地产的市场价格，房地产之间的竞争也日益明显化，为了企业能够更好的发展，越来越多的房地产企业对开发的住宅项目成本进行有效地分析管理。本文主要对房地产住宅项目成本管理进行简要的分析探讨。
关键词：房地产；住宅项目；成本管理
引 言：现如今的房地产行业作为带动国民经济重要产业，其市场化发展历史已有十余年，随着我国从计划经济向市场经济开发，房地产项目管理也逐渐从政府管理向市场化自由竞争方向发展。本文主要对房地产住宅项目的全过程运用管理中的成本管理、进度管理等进行简要的分析概述。
一、现今房地产住宅项目成本管理面临的问题
房地产项目的成本管理指的是在确保满足工程的合同的条件下，对项目开发过程中所发生的费用，通过有效的计划与组织、协调及控制等方式，结合技术与经济以及管理活动实现预定的目标、降低投入的成本的管理过程活动。当前我国房地产开发项目的成本管理发展取得一定的进步，但仍存在一些不足之处：房地产开发过于重规模、轻视质量与管理，管理人员技术与管理的能力有待提高、成本的范围广、管理制度不完善、运作的周期长，部分房地产的土地成本、配套的设施费用等方面不足，管理仍停留在较为落后的方式中、制度有待健全等。因此，探讨房地产的开发项目成本管理问题，对于企业的生产成本、提升竞争力等方面均有重要的意义。
二、房地产项目成本模块划分
房地产项目成本可按照两大模块进行划分：“直接成本”：划分为土地及大配套费用、前期费用、建筑安装工程费用、市政基础设施和共用配套设施费用、销售费用；“间接成本”：项目贷款利息、管理费用、税费。在整体项目成本管理中，各种费用的控制重点应区别对待，将市场化竞争性强且影响成本程度高的费用列为A类：具体包括土地及大配套费用、建筑安装工程费用、前期费用、销售费用、项目贷款利息；将市场化竞争性弱或具有政府收费指导的项目列为B类：市政基础设施和共用配套设施费用税费；将完全由国家强制征收的列为C类：具体如下表；
三、房地产项目成本管理的重点
1、土地及大配套费用
作为A类管理项目多需要在项目运营过程中投入精兵强将，准备充足时间进行严谨分析、优化对比，择优选择最佳方案，A类管理项目 “土地及大配套费用”分析：
目前我国房地产一级市场采取招拍挂交易方式，这就需要房地产开发公司在完全竞争市场上参与竞争，市场化程度高，且地方政府对取得土地使用权需要交纳资金规定越发严格，这对企业管理提出更高要求，就需要综合考虑资金成本、机会成本及开发时间成本等多方因素，土地在更多的时候作为卖方市场角色出现，房地产开发企业的履约对象是地方政府，这就不仅需要房地产开发企业有足够的资金实力，更需要有与政府良好沟通能力，可以有效节约时间成本、提高运营效率。
作为项目运营前期一笔较大投入资金，企业应做好充足的准备，资金来源须结合摘地进度统筹安排以减少资金成本、规划方案须结合摘地条件择优选用最大程度满足容积率等硬性指标、与地方政府相关部门须融洽沟通，力求将政策风险和市场风险降低到最小程度。
2、 前期费用
A类管理项目“前期费”分析：前期费用主要包括项目取得施工许可证前的各种政府行政性收费和公司的各种咨询、设计、勘察等非实体性收费。
前期费用当中涉及的勘察、设计费用占据项目成本比例较低，但其内容却决定建安成本和后期维护费用的高低，对成本管理影响大需重点对待，特别是方案设计工作，方案一旦确定，在此基础上进行的初步设计和施工图设计就将概预算工作逐步具体化，建安成本的高低随即确定，所以需要对设计工作仔细推敲、不断优化，结合市场设计出符合客户心理、美观大方、有效节约成本的方案，在方案设计阶段，研发部门和成本管理部门应紧密结合，针对如砼平米含量、钢筋平米含量在满足设计规范要求前提下节约用量，外檐保温和外檐涂料平米含量则反映外立面设计的风格是否简洁，在追求外立面效果和节约成本之间达成平衡以杜绝过分追求标新立异而忽视成本管理，景观设计应立足当地风土环境，选择适合本地生长的灌乔木，以避免施工过程中出现大量的设计变更，设计工作是项目运营过程中管理重点，不仅因为涉及成本管理，还涉及工程质量、户型合理与否、与周边环境融合等诸多考虑，但归根结底需要从成本管理着手、其他方面展开研发的思路进行，这样通过对设计工作有效管理而控制项目的建安成本。
3、建安工程费
A类管理项目“建安工程费”分析：建安工程费成本管理在大多数房地产开发企业受到重视，更多的是源于传统思想的延续，而并非现代房企成本管理应关注的重点，建安工程费通过施工图预算得出，其高低已经在施工图设计阶段基本决定，管理本身很难更改建安工程费。建安工程费成本管理的重点分为三个部分，一是显性，即通过现场工作人员、设计人员和成本管理人员对需要的设计变更充分讨论，将变更内容降到最小以节约成本；二是隐形，即在施工过程中，严格管理施工单位采购和材料的使用，防止施工单位偷工减料，保证施工质量，以减少后期售后服务和物业管理难度，达到间接节约成本功效；三是采购，在重大设备和材料自主采购过程中，需要注意采购项目与房地产项目功能的配套，严禁出现追求较高品质而造成浪费或为管理成本而采购品牌和质量禁不起考验的产品导致后期维修费用增加。
四、房地产项目成本管理中的非重点项目
直接成本中B类管理项目“市政基础设施费”和“公用配套设施费”多为地方政府政策性收费，议价空间少、政府部门施工，因为市政基础设施需要随工程进度进行设计和施工，企业需要在该工作上控制好进度质量，以不影响后续工程如景观工程、室内装饰装修工程，所以需要项目运营相关人员与政府对口部门协调好关系、结合项目整体进度提前准备，以节约时间成本和避免因配套工程延误工期而造成业主索赔。
作为房地产住宅项目三大管理目标之一，成本管理须依附质量和进度而定，三者相互影响，但作为企业房地产开发公司必须将成本管理放在首位，作为项目运营和成本管理人员，需要熟悉项目运营过程中的整个过程和重点环节，不断提高自身业务水平，加强公司内部管理和业务部门间的沟通，形成顺畅的交流机制，与外在客户如政府部门、施工单位和销售代理公司等合作伙伴，要加强沟通交流，将其视作自己的一只手，运用自如、有效控制，这样才能更好地进行项目管理，以达到有效管理项目成本的目的。为有效管理房地产住宅项目成本，提高房地产住宅项目成本管理水平，本文按照房地产住宅项目成本模块逐个分析影响项目成本的因数，并简要提出管理成本的解决办法。
结束语：
随着房地产开发企业管理水平日趋提高，成本管理也成为他们需要考虑的重要问题。作为经济效益和企业价值体现的基本方式，成本管理贯穿于开发的全过程，只有建立合理的组织管理模式，采用全过程成本控制的理念以及信息化的手段，才能真正高效的实现房地产开发企业的项目成本管理，促进房地产行业的健康发展。
参考文献：
[1]何佩；浅谈房地产企业项目的成本管理[J]；现代经济信息；2010（5）
[2]顾曙旭；房地产开发项目的成本管理探究[J]；现代商业；2012（20）
[3]张家麟；房地产开发项目管理及成本控制分析[J]；科技资讯；企业管理，2010（01）
论文作者:邝林
论文发表刊物:《基层建设》2015年18期
论文发表时间:2015/11/5
标签：项目论文; 成本论文; 成本管理论文; 建安论文; 费用论文; 房地产论文; 工程费论文; 《基层建设》2015年18期论文;