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摘要：房地产建筑项目，包涵了所有建筑工程项目内容，例如建筑工程设计、地形堪察、市场营销、施工、采购、物业管理等等，随着市场化的不断影响，房地产开发企业逐渐形成较大的规模，并超出地区经营，这类房地产项目的施工，会同时几栋楼或几个地区共同施工。在这种背景下，我国房地产项目材料设备应当采取招标采购的方式，来降低采购风险。
关键词：房地产；材料设备；招标采购；风险分析
一．前言
在我国房地产开发项目规模化发展的前提下，施工企业无法同时完成房地产庞大的施工量，项目施工中节省材料与设备支出的最有效方式，就是招标，由此也形成了一定的风险，例如供应商、合适的品质、采购时间、采购质量与数量等影响因素，是招标采购面临的主要风险，如何规避与防范，应当引起房地产项目开发企业的极大重视，这是降低房地产施工项目成本的最有效手段。
二．采购的含义与特点
采购，是房地产项目施工中的重要一环，是为了实现预期目标而进行的各种交易，采购不同于购买，采购主要侧重于资源的获取过程，并在这一获取过程中的系列行为；采购要注意的的关键点是经济，即通过最少的支出获得最多的资源，即成本最小化；采购不仅仅是独立的一项活动，在房地产项目的施工中，属于物流活动，具有多方面的特点。一是与其他活动息息相关，不属于独立存在的活动；二是采购的范围主要集中于建筑材料与生产设备方面；三是采购的资源，必须要根据房地产项目内容进行采购；四是采购集谈判、检验与一体等等。
三、房地产项目招标采购风险
1、采购方式具有一定的随意性
房地产项目规模化现象迅速发展起来，为了更好的解决房地产项目的巨大施工量与材料管理采购等工作，通过招标的方式多种工作同时进行。招标与随着我国房地产业的迅速发展，招标方式覆盖了规模化房地产项目的各个方面，包括土地堪察、建筑施工、材料采购、运输、设备购置等各个环节。招标根据项目的不同，进行不同类别承包内容招标，房地产项目招标类别，包括施工招标、水电项目工程招标、园林绿化项目招标、安全防火设备设施的施工、室内装修工程招标等等，其中各个工程项目的材料，由承包方及承包单位来采购，从而使采购方有着绝对的自主权，在材料的采购上具有一定的随意性。
2、采购工作拖延、运作效率较低
房地产项目由于工程量较大，并且呈现规模化发展，会多地项目同时施工，并且房地产项目的施工，大多是一环扣一环，具有连续性，所以招标单位在进行项目招标时，必须要及时进行工程施工项目的招标工作。但是，招标采购过程中，房地产项目建设施工环节大多都是经过土地堪察、设计、材料采购、设备采购、建筑施工、安装门窗、水电、排水管道、室内装饰、物业管理等，而在项目的开发与建设过程中，多个项目同时进行招标或施工，使得招标采购工作计划拖延、迟缓，采购工作十分被动，甚至无法适应工期的发展，工作效率较低。
3、优质供应商缺乏采购质量低下
房地产项目材料的招标采购，离不开供应商，优质供应商是保障材料质量的前提，而实际上材料采购上，优质供应商资源还比较缺乏，采购到的假冒伪劣物资的情况还很多，使得材料采购质量无法保障，并且在采购过程中，由于利益关系，一些腐败现象还很多，更不利于同供应商建立稳定、共赢的合作关系，从而无法实现建筑材料的有效采购，在价格、质量、进度等方面较为不利。
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四、材料设备招标对采购风险的影响
1.材料设备招标的正确定位
建筑项目在施工过程中，材料设备项目招标，需要依据建筑项目的需求，与建筑规模而定，材料设备项目的招标定位必须要正确，要以工程项目的要求为导向，所以在材料设备的招标中，对建筑质量与建筑的影响较大，好的标的物，是保障建筑设备质量的重要保障，所以在招标过程中，必须要用发展的眼光来审视招标各阶段的工作，材料设备招标的定位，对建筑工程质量与成本影响巨大，也存在着较大的风险，所以采购风险与招标有着紧密联系。
2.房地产项目材料设备采购的范围
我国房地产项目的材料设备采购类别很多，这是保障房地产项目施工与建设的重要保障，也是保障房地产项目正常施工与运营的基本保证。房地产项目材料设备采购的内容比较广泛，主要的建筑材料，如钢筋、混凝土、砂石、空心砖、管材、门窗等等；建筑所必需的设备，如吊车、运输工具、铲车、挖掘机等等。项目材料设备的采购质量，及数量，是保障建筑工程项目施工的重要保障。所以具有良好信誉的招标企业，是建筑工程质量的重要保障。
3.房地产项目材料设备招标采购的特点
房地产项目材料设备的招标采购，受到采购材料类别的影响，种类繁多，采购区域性强、采购重视程度不够、采购信息化程度低。随着房地产项目规模化的发展，尤其是一些跨地域多处项目共同施工的情况下，建筑项目材料设备的采购，也需要借助于招标来实现与完成，为了确保材料设备招标采购的质量与成本，避免或减小材料设备招标采购为建筑质量与成本带来的风险，在材料设备招标采购上要引起足够的重视。
五．避免房地产项目材料设备招标采购风险策略
1.制定合理的采购计划
受到房地产项目规模化的影响，跨区域施工的多个项目同时在建的情况下，由于材料设备具有一定的重复性，所以在材料设备采购上，为避免重复采购，而在材料与设备采购的过程中，制定合理的采购计划，在不可能将分散到各地的项目负责人召集起来的情况下，要对材料规格及要求进行统一定制，解决房地产项目材料设备的组织与协调工作中的难题。在材料设备招标采购上，应当减少中间环节，根据材料质量、价格、产品的可替代性等，对材料设备的采购进行分类，形成分类别分项目采购，来降低材料设备采购过程中的风险。
2.建立稳定的优质供应商关系，规范采购计划
采购计划是材料采购的源头，是保障项目施工的重要条件。而在实际操作上，由于地域间的差别，各个房地产项目的施工材料异地分配具有较大的困难，对质与量的掌握上不准确，且需要的材料设备的规格也不尽相同，从而增加了材料设备分配上的难度。所以各施工单位应当主动加强与游部门之间的联系，在项目间的材料设备分配上，招标公司应当根据实际情况，及早根据所需采购的物资品种、类别、数量，制定采购计划，针对不同的施工项目需求，分别进行采购，以利于施工要求，从而降低整体采购分配上的难度。同时对于优质供应商，应当建立起档案库，并建立起稳定的供应关系，以利于建设的需要。
3、解决配送难题、提高采购效率
材料设备招标采购工作的周期，大约在一个月左右，其中大部分时间用于审批、与各部门之间的沟通与协调上，所以在优化审批手续，提高效率，避免采购工作的拖延情况。同时异地建筑施工项目间，要加强各部门间的协同工作，提高工作效率，避免相互推诿扯皮现象，主动推进采购过程中的工作沟通与联系，并勇于承担采购责任。对于材料设备的配送工作，要完善管理方式，加强对外沟通，降低运送成本，从而缓解物流配送难题。
六．结束语
房地产项目材料设备招标采购，属于特殊的商品交易，生产过程周期长，资金投入巨大，并且具有连续性，所以在工程项目材料设备招标采购上具有较大的风险，即有影响质量风险，也有增加成本支出的风险，还包括一些隐性风险如安全风险等。降低与减少招标采购风险，是房地产项目材料设备采购中的重要一环，所以要根据房地产项目的规模化特点，及异地不同项目共同施工过程中出现的问题，通过相应的策略，减少或缓解招标人对采购带来的风险，从而确保房地产项目的施工质量，并降低成本支出。
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个人简介：
刘圣博（1988—），黑龙江佳木斯人，助理工程师，大学本科，从事招标采购工作。
论文作者:刘圣博
论文发表刊物:《基层建设》2016年13期
论文发表时间:2016/10/28
标签：采购论文; 材料论文; 房地产项目论文; 设备论文; 招标采购论文; 风险论文; 项目论文; 《基层建设》2016年13期论文;