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摘要：在房地产工程项目管理的过程中，全过程的造价管理与控制工作能直接或间接降低房地产工程的费用。房地产项目管理人员能对所有的工程费用进行协调处理，促使整个项目的费用始终处于一个有组织的、系统化、合理化的分配状态。可见，在房地产工程中进行全过程的造价控制与管理工作是非常必要的。文章从房地产项目本身的特点出发，对房地产全过程造价的控制和管理进行分析，提出了相关方案，供参考。
关键词：房地产工程；造价；全阶段；动态管理
1 引言
在国民经济发展过程中，房地产行业是支柱产业之一，在房地产企业发展过程中，其中最重要的一个环节就是工程造价全过程管理与控制，其对企业成本有着直接的影响，对企业的经济效益也有着重要影响。所以，房地产企业要重点关注工程造价全过程管控，将相庆的措施进行制定，使房地产企业经济效益得到提升。
2 房地产工程项目造价管理需要遵循的原则
2.1 全方位
房地产工程项目造价的管理工作中的全方位原则，指的是房地产企业应调动企业全体部门以及员工的积极性，使整个企业全方位投入到房地产工程项目的造价管理工作中。负责管理房地产工程项目造价的工作人员应及时分享房地产项目的相关信息资源，对房地产工程项目涉及到的人力资源、建筑材料以及机械设备等项目进行实施监控，一旦发生变动应及时做出反应，向有关部门进行汇报，避免超出造价控制范围的情况发生。
2.2 全流程
房地产工程项目造价的动态管理工作必须贯穿整个工程项目的流程，房地产企业在进行工程项目的开发之前应制定周密的造价管理计划，对于一些容易受到客观因素影响的内容应做好充分的准备，设计完善的应急预案，加强相关的管控工作，事无巨细的做好房地产工程项目造价的动态管理。
2.3 全要素
房地产工程项目造价的动态管理工作必须对可能影响造价的所有因素进行监督与管理，例如施工工期、施工场地的环境、建筑项目的质量等。防止各要素之间的互相影响导致施工环节出现问题，导致房地产企业成本投入的增加，损害企业的经济效益。
3 房地产工程项目造价的全阶段动态管理
3.1 投资决策阶段
房地产项目分为很多阶段，前期为分析房地产项目的立项和可行性报告的编制以及批报。可行性报告是非常重要的，如果不能通过这一项，整个工程项目是难以开始的。也就是说可行性报告的批准是整个工程开始的第一步，关于这个批复所需要的开支，需要做好经济预算。房地产产业属于一种固定的投资项目，它的总投资可以提前预估。一般来说房地产项目的支出大体包括以下内容：土地的费用、前期制作的费用、建设整个过程以及安全的费用、其他辅助工程的费用、工程管理过程费用，以及一些其他的财务支出和税收等。在整个工程进行之前需要对整个项目的总支出做一个大体的预算，然后可以根据现行市场下的房地产销售价格推算出其利润以及盈利还是亏损情况，这是项目开始的一个极其重要的参考标准，对整个工程项目的正常运行是非常关键的。另外，也可以通过这个预算为后期的工程项目提供一些参考，做好预算，可以很好地防止项目亏损，有效保证企业盈利。
3.2 设计阶段
（1）实行限额设计。对于限额设计来说，就是结合设计任务书和投资估算，来进行初步设计，也就是结合初步设计对施工图设计进行控制，在这个过程中，各部门要使功能需求得以满足的情况下，结合投资限额来对设计进行控制，对技术设计、施工图设计等的修改进行严控，使投资限制不发生变化得以确保。（2）结合价值工程原理将设计方案进行优化。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对于价值工程来说，其是创新活动之一，其对创新进行鼓励和关注，但是设计是创造性工作之一，设计人员唯有不断的创新，方可将更优的建设产品设计出来。（3）强化图纸会审。对于图纸会审来说，就是审查设计单位的设计图纸，将其中的错误进行发现，将不合理的要素进行发现，将问题进行查找，从而使图纸能够与业主的需求相满足，从而将工程量进行确定，为招标文件的编制打下坚实基础。
3.3 招投标阶段
（1）细致完整的招标文件。文件是开展招标工作的基础，对房地产工程来说，需要制定一份细致完整的招标文件。招标文件是合同文件中的一个组成部分，很多的房地产项目的开展都需要招标完成，招标是很重要的一部分。房地产工程能否成功很大程度上与招标有关联。可以这么说，招标工作的完成可能会决定整个工程质量。（2）明确价款合同方式。招标之前需要明确的一点就是合同价款的定价方式，一般来说，工期短并且施工量不算大的工程应该采用的定价方式是固定的价格定价合同；而与之相反的工程量大且工期长的就要采取相对灵活的定价方式了，需要有各自的定价合同方式。有一些施工工艺比较简易，并且工期短，这些工程量不能提前确定的话需要签订很多的项目工程，需要采取成本定价法，根据成本增加报酬。招标时，合同价款方式确定不当或确定不合理都会直接影响工程最终结算造价。
3.4 施工阶段
房地产工程项目的施工质量直接影响到工程项目的造价管理工作，因此，房地产企业应加强工程项目施工过程的管理力度，对于影响房地产工程质量的各项因素进行实时的监测与把控。管理人员应明确自身责任，在房地产工程项目施工之前，必须对施工人员进行严格的资格审查，从思想、体质及专业能力等多方面着手，素质不达标者坚决不允其上岗；施工过程中管理人员需要严格管理施工工艺，仔细记录施工的流程，交接过程更需严格管理，一旦出现偏差决不允许下一项施工流程开展，项目完成后，房地产工程项目管理人员需要仔细审查竣工验收资料并进行总结，吸收经验教训。合同管理是房地产工程项目造价管理工作中的重要内容，房地产企业必须给予高度的重视。在与施工单位签订合同的过程中，必须对施工过程中可能发生的情况进行全方位的考虑，制定明确的条款，对于可能出现的争议设计合理的赔偿措施，防止因合同不规范引发的房地产企业与施工单位之间的纠纷，合同用语应书面化，表达需严禁，甲乙两方的权利以及义务必须对等。与此同时，房地产企业与施工单位全体人员必须认真了解合同的内容，保证合同能够顺利履行。
3.5 结算阶段
房地产工程的后期竣工验收阶段是整个工程造价管理的最后一个阶段，造价管理人员也应给予足够的重视。在该阶段开展的主要工作就是对工程项目进行竣工验收。如果整个工程的验收工作能顺利进行，则后续工程就能按照预设计划开展，否则就会导致工程进度受到影响，工程成本再一次提升。
4 结束语
随着我国房地产工程的发展，房地产工程在我国国民经济发展过程中的作用越来越大，提升了人民群众的生活质量、美化了城市生活环境。为了促使我国房地产行业更加快速、健康化的发展，需要在房地产项目开工建设之前进行全过程的造价管理与控制工作。分析全过程造价管理与控制工作的概念，对房地产工程全过程造价管理及控制的要点分析，对房地产工程全过程造价管理与控制措施进行探讨能提升造价管理人员对造价管理的认识，能促进房地产工程更加长远化的发展。
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论文作者:胡敏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年14期
论文发表时间:2019/10/16
标签：房地产论文; 工程项目论文; 造价论文; 工程论文; 全过程论文; 房地产企业论文; 阶段论文; 《建筑学研究前沿》2019年14期论文;