摘要：随着房地产土地和房屋交易日益频繁，土地交易房屋买卖的增多，伴随而来的是各地房产市场的量价失衡等各方面问题，房产相关部门亟需对其进行监管，而其中房产存量数据对市场影响尤为重要。
关键词：存量房；GIS；数据库
1.引言
存量房是指已经买到或自建，并且房屋已经有明确产权的房产。存量房与新房相比，存量房一般是二手住房，也就是库存待售的房产。通过GIS对房地产存量数据进行监督和管理，给予政府或相关部门的决策制定和市场监管有力支持。
2 数据处理
目前存量房数据的获取基本依赖于国土或房管部门的各项业务数据库或土地房屋的信息化监管系统，要获取存量房业务相关的数据内容还需要进行数据内容进行加工处理才能在系统中使用。目前存在的主要问题有以下几个方面：
（1）数据来源不同
（2）由于房产土地交易阶段不同导致数据产生的业务部门不同，而并没有统一的信息化来源用于记录这些全生命周期的连续房产土地交易数据
（3）数据格式及标准不同
（4）正是由于房产土地交易数据的来源于不同的业务阶段，所以其数据格式及标准会有所不同，具体表现在一些房屋的土地类型，交易类型，或数值的精确度等方面。
（5）数据更新问题
由于房产土地数据会不断的按照土地交易阶段进行信息变更，而且在建成各类住宅或商业之后会多次交易，所以这些信息内容的变化更新如何及时有效的记录也是系统设计需要解决的问题。
（6）数据质量问题
在房产存量数据的产生过程中有许多是通过人为录入相关信息，或导入数据来产生的，所以不可避免的产生数据内容缺失，关联信息错误，图形数据的失真等，这些问题需要通过数据库设计来解决
3 数据库设计
基于目前房产土地存量数据现状，数据库设计内容包括业务数据库和GIS图形数据建库。
3.1 业务数据库设计
其中业务数据库设计按照土地合同阶段，建设工程规划阶段，销售许可发放阶段，销售阶段，按照不同阶段获得的数据进行设计，其ER图如下：
由业务实体设计数据库中对应的实体间的逻辑关系，即土地合同数据（HT），建设规划许可数据（JZ），销售许可数据（XX），上市销售数据（XS），四个实体间的对应关系如下图所示
其中对每个实体设计了多个用于查询的视图，数据库表及视图。
3.2 GIS数据库
GIS中需要通过图形数据与属性数据的关联实现对数据的可视化图形化管理，在建立业务数据库的基础上将图形数据存储在空间数据库（SDE）中，以业务数据中基础的实体 土地合同数据，建设规划许可数据，销售许可数据为基础建立图形要素数据集，用面状要素分别表示土地合同所在的地块、建设规划许可证对应的建筑面，用点状要素表示销售许可证对应的建筑物面几何中心。
在对图形数据进行空间数据建库，将数据存储在SDE中，其中以图形中属性数据的证书编号作为主键与业务数据进行关联。如下图所示：
图形数据通过空间数据库SDE以及发布的地图服务来进行数据的基础操作。
4 系统设计
4.1 总体框架
基于GIS的存量房系统总体结构可以分为数据层、服务层、应用层三层。其中数据层主要负责数据的获取更新，存储。服务层主要提供业务数据服务，GIS地图数据服务，空间查询等。应用层主要用于提供系统中划分的各项具体功能。整体结构如下图所示
4.2 功能设计
系统从满足房产土地数据管理及监督房产市场存量的角度设计以下功能：
（1）商品房存量数据统计：按照出让未开工，开工未上市，上市未销售三个阶段统计各项证书办理前后土地面积的差值
（2）存量数据查询：按照土地所属行政区域和各业务类型的证书发放时间查询对应的成交数据，即土地合同出让面积，开工建设未上市面积和上市未销售面积。
（3）GIS基础功能
在系统中以地图形式展现的各项房产地图上进行地图的基本操作，包括：放大，缩小，移动，查询地块属性，测量地块面积或测量长度。
（4）属性查询
通过查询业务数据土地合同或建设规划许可等相关土地房产信息，包括区域、时间、证书、地块信息等条件查询到对应的地图图形，并进行定位显示
（5）空间查询
在地图上选择指定行政区域或画出指那个定空间范围进行缓冲区查询，得到对应空间区域内的业务数据信息。
5 结语
本文从房屋土地交易生命周期的各项业务角度出发，分析和整理土地及房屋出售数据处理和整合中出现的问题，进而对各阶段业务数据进行数据库设计，并结合GIS技术对数据进行系统设计，提供各项管理功能，为房产或土地相关部门的决策和监督工作提供有力支持。
论文作者:张洋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第12期
论文发表时间:2019/7/19
标签：数据论文; 土地论文; 业务论文; 房产论文; 数据库论文; 存量论文; 图形论文; 《基层建设》2019年第12期论文;