摘要：近年来，随城市园林绿化建设投入不断加大，园林建设在城市建设和房地产开发工程中起着举足轻重的作用。广义的园林工程包括园林绿化、园路、园桥、假山工程及园林景观工程等。根据园林工程的设计图样、园林工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及有关规定等，预先计算所需要的全部费用，称为园林工程预算造价。本文结合自己工作实践经验，浅谈在目前形势下房地产企业对园林绿化造价如何控制并优化，为同行人士提供可借鉴的经验。
关键词：房地产企业；绿化造价；成本控制；优化
随时代的变化和社会的发展，人们对住宅及环境的要求不断在提升。在PM2.5时常爆表的今天，人们在居住的城市特别重视环境问题。现代住宅建筑通过两种方式改善小区的小环境，第一种：建造环保型住宅，通过现代科技的新风系统有效改善住宅区域的PM2.5的指标；第二种：利用园林植物的特性来改善空气净化空气。众所周知，森林可净化空气，吸附空气中部分有害物质，被誉为天然的氧吧。近年来，随城市建设投入不断加大，园林绿化工程在房地产开发中起着举足轻重的作用。本文以自己的工作经验，浅谈在目前形势下房地产企业需要在哪些方面注意对绿化造价的控制。
一、园林绿化工程在现代化建筑中的意义
园林绿化工程在房地产开发中占有很重要的位置，对政府来说，任何拍卖的土地中不但规定建筑的容积率也规定了绿地率。对开发商来说，开发土地的过程中要满足拍的土地中对建筑面积和绿化用地的要求，按规划建设住宅、商业项目及绿化用地，合理开发利用土地使企业的利润实现最大化。对购房者来说，一个好的小区不仅房子的质量要好，周边的绿化环境也要好，提高生活品质。这就需要房地产开发商在开发房产的过程中，同时完善小区居住环境。让业主在入住时不仅能感受到住宅的舒适性，还能感受到其居住的小环境优美及舒适性。
二、如何进行优化园林绿化造价
1.从施工前期上控制：
作为房地产公司，竞拍到土地后应对地块的开发分析评估，考察实际现场用地现状。做好施工前期的必要准备。比如：场地现状是缺土还是土方过多，场地土方的平衡问题及土质是否适合做为种植土；实际场地有无大树等需要保留树种，是否为保证整个场地效果需要移栽等情况；在海滨城市建设的项目，则需要考虑现场是否盐碱地，场地是否需要做处理、是否种植耐盐碱的植物等等。
现场实地考察与土地特点相结合是开发商必要的编制整个项目目标成本的基础之一。
2.从设计上控制：
园林设计工作是园林景观中最基本和重要的工作。根据研究显示，一般一个项目的设计费用占建设工程全部费用的1%以下，但是设计方案，设计图纸对工程类特别是园林造价工程的影响占总造价的80%以上。在优化造价中最重要的环节就是设计环节，应该作为房地产公司优化造价的重点来抓。根据项目的目标成本复核相应的施工图图纸的造价指标。
2.1从设计原则上控制：
在进行园林设计的时候需要注意：应以较少的投入获得较大的绿化面积和较好的园林设计效果，因此在设计时应充分尊重原有的生态要素，尽量利用原有地形、植被等要素的情况下达到设计目的。从区域尺度下解读，分析现有区域的景观特征和场地与外围环境的关系，把握发展的脉络和方向。综合分析包括对场地中的自然元素、地域特征与文化景观的分析，在对各种要素进行充分调查基础上，进行综合分析，提出有利及不利的因素及发展潜能等。比如:佘山曼荼园项目就利用原有场地的生物要素，因地至宜的设计出80多户不同的别墅。实际施工过程中将原有场地石块、植物结合园林设计图纸，在后期加以修饰，使建造的佘山曼荼园项目的户户景观不同，各有特色，景致更贴合设计思想。
2.2从设计形式上控制：
市场上的某些设计公司在经济利益的驱动下，偏向设计唯美的园林方案，但是这种设计方案过于形式而缺少园林工程的内在作用。比如：在小区道路平面设计上刻意凹照型，道路设计的弯弯曲曲，平面图纸设计是唯美的，但实际设计出的道路不便于行人行动，从而导致小区道路无人走，草坪被踏出一条道。
2.3从设计内容上控制：
我们要树立尊重、顺应自然、保护生态文明的理念，将节约型、生态型、功能完善型园林工程的要求落实到实际施工中，从源头上控制追求高档用材、粗劣雕塑小品，昂贵灯具造景，盲目建设大广场、大水景，从山区移栽古树到城市、引种不适合本地生长的外来植物、过大规格苗木。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆工程材料费占整个园林工程中约70%的比重，因此材料的价格对工程造价影响很大，在施工图设计阶段就必须严格控制选用的材料，在不影响整体园林景观效果的前提下，应尽量选择造价较便宜的材料。但是由于设计公司的人员不了解，有时选用的材料偏离市场、价格较高，在后期投标工作中，导致各投标单位报价较高。比如：塘栖城市客厅项目，绿化工程中灌木规格普遍偏大，海桐H70-80P40-50 红叶石楠H60-70P40-50密度为36株/m2，因为设计的苗木规格大且密度密，市场难以买到，有的单位严格按清单规格报价其价格偏高，有的单位考虑实际难以采购且后期会修改，对此内容报价偏低。最终导致投标价格偏差较大，按最低价中标的原则，施工单位中标进场后，提出无法采购相关苗木，请求变更苗木。由于原设计公司的经验不足，公司招标人员对相关市场价格不了解等各方面原因，导致增加变更苗木品种规格的设计变更，最终导致公司的成本调整。
2.4从设计时间上控制:
设计出图晚也影响园林造价。园林施工是根据设计施工图进行施工的，设计的内容本身造价指标是否超公司的目标成本是需要房地产公司在招投标工作之前就必须了解的。有时候出图时间过晚，一旦招标完成后发现施工图纸造价过高，再调整图纸内容重新设计，就变成费时费工费钱的事情。比如：因为设计出图慢，通常变成施工图预算和标底预算同时编制，失去了编制施工图预算的意义。招标中发现超标，又返回设计重新优化设计方案，再根据优化好的图纸调整标底清单，施工单位根据修改的招标清单调整投标价，来回反复，浪费时间，经常变成计划3月招标5月进场施工的，因为超标、方案调整、图纸修改等原因，导致8月开标9月进场，或者工期不能调整的情况下，只能压缩施工单位的工期，同时这样带来的是增加了各种赶工的措施费，变相的还是增加开发成本。
3.从招标投标上如何控制
园林工程招投标工作是工程造价成本控制的关键。目前各房地产公司广泛采用市场招标工作，邀请市场上各工程建设单位对本工程进行投标工作，同时最低报价的建设单位中标，以此方式控制造价成本。
随工程量清单计价方式的推行，现招标项目多实行低价中标模式，对招投标风险的分摊很明确，业主承担量的风险，承包商承担价的风险。在这样的情况下，不平衡报价被很多投标人使用。由于建筑市场信息不对称，有经验的承包商可能比业主清楚工程量实际会发生数量，发现有缺项、漏项时，就会采用不平衡报价。
因工程建设的周期较长，发承包双方切实提高风险防范意识，弄清引起价格变更的风险，包括政策性调整风险、材料价格风险和承包方自主控制的风险，共同分摊和合理分摊工程造价风险，保证工程的顺利实施。
4.从项目管理上如何控制
4.1从项目工期上控制：
园林树木的栽植时代，应据各种树木的不同生长特性和栽植地区的气候条件而定，一般落叶树多在秋季落叶后或春季萌芽开始前进行栽植，此期间树体处于休眠状态，生理代谢活动滞缓，移栽成活率高。春季从植物生理活动规律来说，春季是树体结束休眠开始生长的发育时期，且多数地区土壤水分充足，是中国大部地区的主要植物季节。春植符合树小先长根后发叶的顺序，有利于水分代谢。特别在冬季严寒或对于那些在当地不耐寒的树种，更适合春植为宜。所以作为房产商在铺排开盘或交房时间的时候要注意根据时间节点安排相应工程的工期，以减少因错过合适的种植季节而导致的增加返工、赶工及冬季防护等树木种植措施费等问题。
4.2从项目施工工艺上控制：
房地产商因房产开发进度或营销需要，时常出现绿化工程进行在冬季或夏季施工。反季节施工就是在不适宜苗木种植的季节中或绿化施工难度较大的情况下进行绿化施工。从施工单位角度来说：存在反季节施工措施费比如：高温施工、反季节种植措施费等。从开发商角度来书：会存在增加造价成本。为降低相应的工程成本，我们可以在施工工艺上注意调整，比如反季节苗木种植土保证足够厚度，以保持土质肥沃疏松、透气性排水性好。栽种后重要的管理环节就是浇水。大苗木在非正常季节种植前需要加大修剪量，减少叶面呼吸和蒸腾作用。夏季采用遮阴、树冠喷雾等措施，减少水分蒸发；冬季可采用树干缠树干等保温保湿措施。多掌握一些新的施工工艺以及施工措施，对承包和发包商都是有利的，有利于在施工工艺上的控制，降低施工成本。同时作为甲方的管理人员也需要对图纸深入验收并在实际施工中监督其工作，必须避免了因盲目施工而可能造成的损失和浪费。
4.3从之前的开发经验中吸取经验教训：
现在的房地产企业，是向规模化，模块化发展，要注意吸取之前楼盘开发的经验教训。比如：上海合生国际花园项目全套图纸其实可以全套套用到宁波合生国际花园项目，其中先施工的上海合生国际花园项目中有什么不足之处或是什么优点，可以总结出来，以免套用到宁波合生国际花园项目的时候出现同样的错误，减少不必要的损失。
三、结论
对园林绿化成本控制，只是房地产公司的工程成本控制的一部分。成本控制是一个极为复杂、多变的费用控制实施过程，公司需要从多方面考虑让成本管理变得更为方便，而我们作为公司的一份子将挖掘自己潜能去创造更多的价值，用新的观念融入到成本控制的各个环节中去，把公司的成本控制在期望的范围内，让企业的利润实现最大化，个人价值实现最大化，这是我们为之努力的目标。
论文作者:何旭婧
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/11
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