中国房地产预售制度：深层问题与对策建议，本文主要内容关键词为：中国房地产论文,对策论文,制度论文,建议论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房预售制度是目前国内房地产融资制度的核心，对它如何评价决定了国内房地产市场能否健康、持续发展，决定了住房消费对经济成果的分享，也决定了国内银行业的风险高低及发展前景。在国内房地产市场发展初期，预售制度的设立目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践效果来看，预售制度一方面推动了国内房地产市场的繁荣，另一方面也为开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，开发商通过“炒楼花”来制造楼市的虚假紧缺，借机囤积以抬高价格；通过房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸等行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等。可见，预售制度不仅妨碍了国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行业发展制造了巨大的潜在风险。
央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》(以下简称《报告》)指出，很多市场风险和交易问题都源于预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的预售制度，改期房销售为现房销售。① 这项政策建议一提出立即引起了房地产市场的紧张与哗然，是否取消房屋预售制度在社会各界产生了巨大的分歧。对于预售制度的种种议论，严重影响了房地产发展政策的取向和抉择。因此，系统而全面地分析中国的预售制度，既对完善和发展房地产经济理论有着重要的理论意义，也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。本研究将对中国房地产预售制度的现状和运行中的深层次问题进行剖析，并借鉴国际经验，探讨中国房地产预售制度的走势和政策选择。
现行房屋预售制度运作的深层次问题
中国政府虽然已针对房地产市场问题改善了许多制度性安排，但是当前的预售制度仍然缺少一套健全的风险分担的法律制度、信用体系及市场监管制度。一些资质低下的开发商利用预售制度的缺陷侵害购房人权益，将大量风险转嫁给购房者和银行，势必会成为制约房地产市场发展的重大障碍。购房者被骗、烂尾楼、假按揭等只是预售制度缺陷的表象，其背后是预售制度的几大深层次问题：开发商以“空手套白狼的方式”获得暴利，扭曲的融资机制，房地产商价格合谋获取垄断利润，各当事人间的交易不平等性等。这些深层次问题不仅制约着房地产市场的稳定运行和功能的全面发挥，更为重要的是，问题的长期存在和不断积累，还严重影响着社会经济的稳定和谐发展。
1.“空手套白狼”获得暴利背后——扭曲的房地产融资机制
据国家统计局统计，1998年以来，我国房地产投资的各种资金来源渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资及外商直接投资均呈现回落趋势，而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。2004年房地产开发行业共筹措资金约17168.77亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，占全部资金来源的30.3％；第三大资金来源是银行贷款，占全部资金来源的18.4％。在房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有约30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。② 这说明两个问题：一是在预售制度下，开发商能够以较少的自有资金“空手套白狼”式地运作房地产项目；二是目前我国房地产业的融资机制存在很大的问题，过多的风险集中于银行。
实际上，如果是现房交易，开发商一则要承担资金之成本，二则要承担房子囤积之风险。在房地产销售竞争激烈的情况下，房价大多只能越卖越低。企业创办注册时会强调企业自有资金一定比重的重要性，原因在于企业的自有资金是企业得以正常运作的前提，是企业承担风险的极限。因此一家企业必须有足够的、没有还本付息压力的货币资本，通过购买人力资源及其他生产要素，才能够把货币资本转化为物质资本、人力资本，实现正常运作。特别是房地产这种资金密集型产业，如果一家房地产企业自有资本不足是无法参与竞争和维持生存的。这也是银监会明确规定房地产企业要到银行贷款，自有资金比重必须达到35％的关键原因所在。但是预售制度则改变了这种最基本的规则，让一些自有资金不足或没有自有资金的企业进入房地产市场。当一家自有资金不足的企业能够借助预售制度进入房地产市场时，不仅会追求高利润的项目给整个产业带来高风险，也会千方百计地把这种高风险转移到他人身上。在这种意义上，预售制度基本上是消费者利益随时可能受到伤害、开发商获得暴利而由银行与消费者来承担风险的不平等的制度安排。在这个意义上来说，央行建议取消国内预售制度也是理所当然的。
如果开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，消费者与开发商各取所需，那么预售制度是一件两全其美的事情。但是问题的关键在于，我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度、信用体系及监管制度，开发商凭借这种制度的缺陷可以把自身经营过程中的所有风险转移到他人身上。房地产开发商物色到一个房地产项目后，先通过种种方式募集到资金，甚至借高利贷，把开工所需要的证件办妥以便项目开工。只要项目一开工，开发商就开始办预售证，所有证件报批完毕后，房屋开始准备销售。房屋一经销售，银行的钱就流入开发商手中，开发商会先把借的钱还清，其后卖房子所得都是净利润了。开发商在资金压力逐步减小的情况下，开始制造各种假象哄抬房价逐步销售其余的住房。由此可见，在不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋存货成本。以上即是购房民众看到的所谓期房价格低的幻觉，而实际上开发商在其后使用了各种策略哄抬房价。
2.开发商“价格合谋”的真实动力
有观点认为，民众之所以接受预售制度，就在于这种制度安排能够增加住房供给，能够让消费者购买到更便宜的房子，因此，民众愿意接受期房预售的风险。但现实生活中的情况并不是这样。因为，在中国，房地产市场是一个垄断性市场，特别是土地获得的唯一性更是决定了这个市场的非竞争性。要进入这个市场获得土地的，或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人，他们一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就不会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机(最近房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋)。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在房地产的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。
对于资本密集型的房地产业来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式，即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格；如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅会加剧国内住宅市场的垄断，增加开发商的超额垄断利润，降低企业的效率水平，妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平，而且也是房价持高不下的根本原因。正如上面所指出的，预售制度为开发商价格合谋创造了先天条件。开发商如果不是用无成本的预售贷款作支撑，而是用自己的资金或借贷他处的资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让开发商面临资金流断裂风险。在这种情况下必然会导致开发商抛售楼房，从而使房价快速下降。
3.预售制度是助涨房价的载体
中国房价持续走高不仅是开发商价格合谋的结果，也是消费者与开发商利益博弈的结果，而预售制度则是这种作用机制中助涨房价的载体，信息不对称、自我实现的消费者预期以及银行的金融支持则是房价持续走高的重要支撑条件。在一般商品市场中，商品通过供求规律调节，供需决定了交易价格的波动，而在房地产交易市场中的交易价格虽然也受资产供需双方的影响，但其供需均衡的实现机制已发生变化。由于资产的价格与其未来收益有关，而未来具有不确定性，交易者会基于自己所掌握的信息与处理信息的能力对未来作出预期，资产交易时的价格决定于人们对未来价格的预期，资产价格遵循价格预期机制。这一机制在发挥作用时受到市场信息结构和消费者是否理性两方面的影响。
从消费者角度来说，消费者基于对房地产政策和宏观经济形势的理解形成对房价走势的判断和预期，并根据自我的财富资源约束作出最优的跨期购房决策，影响消费者购房决策的因素有很多，包括前一期的住房价格、信贷可得性、利率高低、汇率政策等。现期住房市场价格的变化与未来预期价格的变化是同方向的：随着预期价格的上升，现期价格也会上升；反之，预期价格下降，现期价格也会下降，这即是“自我实现的预期效应”。这一过程体现为房地产市场中的参加者受到某种信息的引导，预期下一期的价格将会上升，结果发现市场在本期证实了自己价格上升的预期，于是他们就可能会在下一期进一步产生再后一期的价格继续上升的预期，这种预期会再次导致市场价格在该期内上升。例如十多年前的海南，由于“大开放政策”、建立洋浦经济开发区和海口保税区的投资背景，使得预期导致的房价轮番上涨，众多投机性房地产经营者大量涌入，结果出现了房地产业的盲目炒作，助涨了房地产泡沫。
从开发商的角度来说，预售制度能够降低开发商的融资成本。开发商在“圈地”之后，就可以利用土地的垄断区位资源优势和在市场上楼层、地段较好的商品房供应优势，依据法律的规定而直接在商品房建造之前或之中就向预购方一次性或分期收取全部价款，这笔价款等于房屋的建造成本加上开发商所获得的垄断利润。在交易过程中，房地产交易双方处于一种信息非对称状态，消费者(委托人)在市场中处于信息劣势地位，而开发商(代理人)处于信息优势地位，代理人会尽可能地充分利用自身的信息优势牟取利益。一方面他们大肆宣传如房市紧缺、未来房价会暴涨的诱导性信息，通过制造虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬房价，给消费者以错觉并诱使他们偏离自己的真实需求作出错误的预期和决策以获得更高的利润；另一方面，由于房屋预售，消费者在交易时看到的仅仅是图纸、三维模型和样板房，不能看到真实产品本身，因此开发商可以利用各种手段制作出不存在的景观和设施，粉饰房地产项目建成后的环境，甚至可以使样板房大于或优于真实的户型。正如一份来自美国马里兰大学城市理性增长国家研究中心的报告指出：融资机制从根源上促使开发商联合起来共同推动房价高走，只有这样，他们的资金运作才会顺畅。如果房价在开发建设过程中保持不变，而不是现在的持续上升，绝大多数的业主都会持币待购，等到房子建成后再决定购买。③
由以上分析可知，房地产预售开发的融资机制必须依赖于不断上涨的房价配合，那么只要开发商制造虚假繁荣的信息，勾画一派房地产业的繁荣景象，开发商就能利用信息不对称的优势，不断向消费者传达房价会上涨的误导信息，消费者在这一信息背景下会作出房价不断上升的预期判断，“自我实现的预期”也会不断加强。此外，作为抵押品的房屋的价格不断上升又会导致银行的信贷扩张冲动。这样，开发商利用预售制度的缺陷操纵房价，在信息不对称、自我加强的消费者预期以及银行的金融支持等一系列重要条件的支撑下，形成了房价不断上升的螺旋，房地产市场的风险也越来越高。一旦房屋价格泡沫破灭，房价下跌，作为抵押物的房屋价值也会减低，会给银行、消费者、社会带来巨大的损失。
4.交易不平等性
预购方在商品房预售的不同阶段充当着不同的角色。第一阶段从交纳预售款之日起到商品房建成之日止，他们在商品房建造中作为商品房开发建设的间接投资者而存在，这一角色客观上要求他们作为商品房开发的间接投资者而应分享开发商的一部分利润，但是实质上，由于预购者替代金融机构作为间接投资者的权益没有得到我国现行立法的承认，所以预购者无权参与分享利润。第二阶段在商品房建成后，作为商品房的买受人，消费者牺牲了自身利益来促进房地产业的发展，而开发商在这一过程中借助预售制度获得了垄断利润，这种交易具有极大的不平等性。在这一过程中，开发商通过预售不仅获得了部分无息建设资金，减少了向金融机构借款所要付出的利息，节省了大量的生产成本，而且提前实现了生产的利润，使得开发商可以将这笔提前获得的利润投入到房地产开发中去。所以预售是开发商的最优决策。而对预购方而言，他们为了获得预售商品房的所有权请求权，则必须“自愿”承担以下损失：一是作为房地产开发建设的间接投资者但不能得到投资的回报；二是要提前向开发商支付他们要在将来才能得到的商品利润。在预售房竣工前后市场价格不变的情况下，预购方的损失是可以计算出来的。在以自有资金购房的情况下，他们的最低限度损失是从交纳房款之日起到实际得到商品房屋之日止全部价款的银行存款利息；而在他们向银行借款购房(包括预售房抵押贷款)的情况下，则借款部分的最低限度损失是从借款支付预付款之日起到实际得到房屋之日止的全部贷款利息。在预购方向银行借款支付预付款的情况下，预售的实际后果是把本该由开发商作为生产成本而负担的银行贷款本金和利息转嫁到了预购方身上。即使有相当一部分投机者不是为了实际占有、使用住房而是为了买价格预测以赚取价差，开发商仍然在预售前已把房屋是否能建成以及价格变动的风险转嫁到了预购方身上。所以即使预购者在购买预售房后一定时期内因其房价升值而获利，仍然不能掩盖开发商利用商品房市场上楼层、地段或者布局较好的商品房供不应求的紧张状态，而依据法律规定的预售条款预售商品房以无偿套取预购方的资金弥补生产成本并提前赚取超额利润的事实。在房价上涨的情况下，开发商损失的只是额外的风险利润而已。根据以上分析可以看出，预售虽然有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，但是，利用预售来促进房地产业的发展是以牺牲预购人利益为代价的，这种交易具有极大的不平等性，具有利润的垄断性。
对策与建议
在我国，是否取消房屋预售制度并不是最重要的事情，关键在于如何建立规避预售制度的巨大风险的机制。如果直接取消这种制度，可以从根本上规避这些风险；如果不取消，这种巨大的风险既不能全由购房者来承担，也不能全由银行来承担(而银行承担最后也得由全体民众来承担)，而应当由所有当事人一起来承担。国外的成功经验告诉我们，要通过预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。鉴于中国房地产预售制度中存在的深层次问题，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障预售制度下的金融安全，即风险应该由相关的利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者等。这种风险分担机制应该贯穿于预售制度的始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入、退出和惩罚机制，多样化的合同选择与谈判机制，独立的监管机制以及保护购房者利益的救助和补偿机制。此外，多样化的房地产融资体制，合理引导消费者预期也是完善预售制度必不可少的重要内容。
1.严格的准入机制、退出机制和惩罚机制
目前预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制。由于缺乏严格的市场准入和退出制度，在房价和利润大幅提高的利益驱动下，大量企业过度和无序地涌入；而一些不适应市场经济或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场，并利用不完善的退出机制来逃避责任。我国《公司法》和《企业法人登记管理条例》等法律法规规定，企业注册资本制度采取严格的法定资本制，要求企业设立时缴足全部资本。《公司法》确立了严格的资本验证制度，其立法意图是确保注册资本真实到位。为保证验资结果真实可靠，自1994年开始，我国一些地方建立了注册资本入资专户制度，后来还建立了企业入资核查系统，确保了工商行政管理机关对注册资本入资、划资和退资的全程监控。但这并非治本之道，房地产开发商总能找到对策规避。从国际惯例来看，一般不要求在企业设立时对注册资本进行严格验证，也不采取验资机构验证注册资本的做法。在大陆法系国家，如日本是以银行入账单作为出资到位的凭证。英美法系国家对注册资本的要求更为宽泛，登记机关对企业的入资情况一般不进行审查，在企业章程中载明注册资本即予认可；对开发商注册资本的管理，主要通过信用手段保证注册资本的真实性。目前，虚假出资行为已被列入北京市信用信息系统的警示系统，给了虚假出资者极大震慑。信用体系建设的深入和完善必将给注册资本制度改革提供更强大的支持。我国应全面实行市场准入制度改革，并推行市场预警和信用管理制度，进一步加强市场监管，维护广大消费者的利益。
“准入机制”和“退出机制”是同一个市场机制的两个方面。在现实的房地产开发中，很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就主动注销，或者是故意创造条件让工商机关予以吊销，一旦房子出了问题，开发企业都已不复存在了，业主权益无法得到保证。由于我国目前的公司法所采取的是较为严格的法人有限责任制度，当房屋质量和保修承诺等方面出现问题时，很难追究到实际投资人的责任，现行法人有限责任制度也成为房地产企业逃避责任的重要方式，导致劣质工程源源不断出现。所以，中国目前无序进入房屋预售的局面是根本不可行的，应从源头上把好关，对于商誉较好的、符合条件的开发商允许房屋预售，不符合条件的开发商不能够进行预售，只能出售现房。
此外，还应该建立严格的惩罚制度，要有明确的惩罚标准和措施，对不守信用、违规的开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再进入这个行业；要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益，并建立相应的投诉、仲裁、补偿机制，减少消费者的损失。
2.预售合同的多样化选择
在一个成熟的住房预售市场，住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同，而应是一个多样化的选择体系，即在预售合同的选择上，消费者既可以选择现有的格式化合同，也可以与开发商就住房销售合同进行谈判。比如，香港的住房预售合同，对交付首期订金、楼款的交付成数、楼花的转让等都有不同的规定，而且消费者的谈判能力不同，其签订的合同内容差异很大。在加拿大，购买房合同的利率水平，也取决于消费者个人财务状况与条件。只有在多样化的预售合同选择下，消费者购买预售房的风险才能降低。比如，为了降低消费者的风险，预售资金不是像现在这样一次性预付而是可多次预付，可根据工期分2～5次付款，以降低购房者的风险，促使开发商履行合同，保证房屋的质量。这种防范预售风险的过程是合同双方关于各自成本和收益讨价还价的过程，其结果是形成了多样化的合同形式，它使得购房者相对于原来僵化的合同形式能够有效减少风险程度，根据自己的需要灵活选择合同形式，以主动防范风险。因此，银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同，无论是住房预售还是现房购买，只要多一些选择，市场总是能够找到最好的解决办法。
3.独立的监管机制——住房预售款的专项管理
在任何一个成熟的住房预售市场，住房预售款不是收到款之后就全部转到开发商名下，而是根据制度安排由专门独立的机构或银行来专业管理。预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放的。但是，就目前中国的情况来说，基本上是采取一种模式，即预售款收取后就成为开发商的自有资金。尽管以往的条例有规定由房管局来管理，但目前这项制度也取消了。在这种不完善的监管体制下，开发商完全可以不按规则轻易挪用预售款，一旦启动一个项目，后来项目的滚动开发就可以“空手套白狼”，这也正是开发商竭力反对取消预售制度的关键所在。因此，对预售资金应采取专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可以防止开发商随意挪用预售的专项资金，也可以防止其假按揭等违法行为，由此可见，预售款专项管理是监管机制的核心所在。
此外，要保护预售房购买者的利益，还应加强对整个预售活动的监管，包括事前、事中和事后监管，事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的严格审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正地与购房者进行房屋交接；要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。
4.保护购房者利益的补偿和救助机制
如果允许预售制度存在，那么就必须建立补偿和救助机制，其核心在于建立风险担保基金。这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心、履行风险担保职责的重要保证。它是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各相关主体的制度模式。这种预售风险担保基金就如存款保险制度一样，凡是参加预售制度的开发商都应参加这个基金，按营业额缴付，一旦出现问题，就由此风险基金来承担责任。通过这种机制，不仅可以把整个预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，而且也能够防范开发商的道德风险。
除了设立风险担保基金，还应建立一种消费者自救的机制，使得消费者和投资人在面临房地产的投资风险时有更多选择。这可以效仿加拿大的做法，即建立“住房期货/选择权”，这种新工具诞生后不仅可以做多，还可以做空。芝加哥商业交易所(CME)于2006年5月发行了以美国住房为标的的期货与选择权契约，由此期货交易提高了房地产市场的流动性，也让房地产持有者在市场表现不佳或者房价下跌时，存在避险的空间以减低损失。有了这种物业指数期货市场，便可以购进物业落成年份的认购期权，假如楼价下跌，未能卖出全部楼花的发展商和购进楼花的发展商可以从认购期权的价格上升中减少损失。因此，这样的市场能更好地分散风险、保值，解决过去阻碍其他房地产保值中介发展的问题，并且能够提高房地产的可再生质量，降低房地产市场的租金，减少投机性房价波动幅度，衰减商业周期。
5.实现房地产业融资机制多样化
预售制度在繁荣中国的房地产业的同时，也间接助长了房价上升，这一现象背后的体制原因在于我国的房地产融资体制相当单一，房地产业长期处于缺乏资金的困境。当前中国的房地产融资结构具有明显的贷款依赖型特征，无论是房地产开发贷款还是房地产消费贷款都来源于银行，只要银行缩小贷款规模，房地产业就会面临萎缩，而商业银行又无法也不敢无限满足房地产业多角度多层次的资金需求，房地产开发资金得不到保障，融资渠道不畅的现状会制约房地产行业的生存和发展。
因此，要真正避免房价大幅起落以及化解金融风险，就要改变目前房地产业过于单一依赖银行资金的现状，在控制银行对房地产企业信贷规模的同时，建立房地产融资的多元化市场，在房地产资金供给与需求之间搭筑桥梁，其中包括股权融资、发行企业债券、房地产信托、利用外资等。我国目前的房地产金融市场不健全，制度不完善，调控功能和基础保障功能弱，及时开辟多元化房地产投融资渠道，逐步完善我国房地产投融资体系，对我国发展房地产金融市场、维护金融稳定具有现实意义。
6.合理引导消费者预期
前文已经指出，开发商利用预售制度的缺陷，通过信息优势和消费者自我实现预期的特点，推动房价上升。因此要避免房价过分偏离均衡价格，一方面要从需求方面合理引导消费者预期；另一方面应建立风险约束机制来约束供给方的行为。非对称信息导致逆向选择从而使得住房交易市场的帕累托最优不能实现，显然，如果拥有私人信息的一方(房地产商或销售代理商)有办法将其私人信号传递给没有信息的一方(消费者)，或者后者有办法诱使前者揭示其私人信息，交易的帕累托改进就可以出现。其途径有四条：
一是保证信息的公开透明。地方政府部门应公布土地供应计划和城市规划的具体内容和实现方案，并要求获得预售资格的开发商公布其楼盘及楼盘附近的环境状况，公布已上市和已销售的房源套数、面积、开盘时间、预计价格，并且将这些信息完全网络化，由此避免需求方对房地产市场供应能力的担忧，促使消费者理性安排购房行为。另外，政府机构应引导居民正确解读房地产业的相关数据含义，帮助消费者形成合理预期。
二是利用商誉信号来指引消费者购买品质有保障的住房。Shapiro认为良好的商誉有助于产品的销售，消费者也愿为知名的建设商付出超额价钱。④ 商誉属于建设公司的无形资产，可为建设公司提升竞争力，从而创造生存的根基。它是消费者对于建设公司的表现所累积的看法，而且是透过大量且象征性活动所建立的社会看法，经由这些社会记忆，形成好的或不好的、优的或模糊的商誉评价。因此，建设公司表现的好坏会影响消费者对该公司的态度。由此看来，利用商誉成本来约束房地产商具有一定的可行性。例如，可由权威部门出具“质量”鉴定报告并依靠当地媒体力量评选出“品牌楼盘”，督促建设公司保证建设质量。商誉机制的引入能够较好地约束开发商的道德风险，一旦商誉机制建立起来，市场能够准确将开发商的商誉资本化，并使其进入期房价格，消费者完全能够将商誉作为购买指标来判断房屋的品质高低和愿付的价格。由于市场能依据房屋潜在的质量水平和开发商的商誉对远期价格进行有效的调整，开发商为了达到利润最大，只有保证建筑质量才能维持和增加商誉。拥有较高商誉的开发商可以向消费者索取更高的预售房溢价，而商誉较低的开发商将有可能退出市场。值得一提的是，商誉机制在预售市场发挥作用的重要前提是，市场必须建立严格的准入和退出制度，否则开发商的短期行为将不会受到商誉的约束。
三是培养健全的预售房和现房市场，合理引导房地产价格。Flood & Hodrick认为资产价格的变动有一部分是受到自我实现因素的影响，而这类非基本因素所造成的价格变动，常常无法反映在资本化价格上，以致出现资本化价格与市场价格不一致的情况，因此在理性预期的假设下，实际资产价格会遵循市场基值，当实际价格偏离市场基值，就会出现泡沫。⑤ 正如前文所分析的，在开发商的误导下，消费者受到自我实现因素的影响，产生房价一直走高的错误预期，部分也是因为消费者在作出判断时缺乏一个合理的参照标准。在健康、完善的现房市场和预售房市场下，期房价格和现房价格之间会存在双向引导关系，消费者可以根据现房价格对期房价格作出合理的预期。因此，培育健全的预售房、现房市场不仅是引导房价健康发展、引导居民合理预期的重要保证，它也能为国家提供房地产宏观调控的信号。
四是国家应制定严格的法律规则来约束开发商利用信息优势侵害消费者利益的行为。比如，政府对购房合同设立详尽的最低标准，详细规定合同必须包含的重要内容，必须包括住房的建筑面积、实用面积及详细说明整幢楼宇的公用地方，如楼梯、升降机、走廊、大堂、通天等。这就使得消费者可以根据平面图估算出实用面积，从而减少买者与卖者在建筑面积与实用面积之间测算的争议，从而规避“质量”风险。
注释：
①中国人民银行房地产金融分析小组：《2004中国房地产金融报告》，中国金融出版社2005年版，第30页。
②易宪容：《中国房地产市场过热与风险预警》，《财贸经济》2004年第5期。
③丁成日：《房价祸根：扭曲的融资机制》，《21世纪经济报道》2006年12月4日。
④Shapiro,C.,Premiums for High Quality Products as Returns to Reputations,Quarterly Tournal of Economics,1983,Vol.98,pp.659～680.
⑤Flood,R.P.and Hodrick,R.J.,On Testing for Speculative Bubbles,Journal of Economic Perspectives,1990,Vol.4,pp.85～101.
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