财务转型
——财务如何在棚改项目中运用业财融合创造价值
张蓁 漳州开发区招商置业有限公司
摘要： 业财融合是财务转型的必然方向，也是管理会计运用的重要抓手。财务与业务的有机融合是核算型会计向价值创造型会计转型的关键。通过战略财务，财务部门可以参与到企业的未来规划和战略决策、制定企业层面的财务政策和制度。而通过业务财务，财务部门可以主动介入到业务的事前、事中和事后全过程管理，因此，在财务转型中运用业财融合至关重要。本文结合实践经验，重点探讨了财务如何在棚改项目中运用业财融合创造价值。
关键词： 财务转型；棚改项目；业财融合；创造价值
业财融合是业务经验与财务管理的简称，从财务的核心价值出发，将财务与业务活动的有机融合，实现有效的资源配置。棚户区改造项目是我国重大的民生工程和发展工程，将更多的业务元素融入到财务中，运用业财融合创造价值，实现财务管理工作的转型，可以助力企业价值创造，为棚改项目资金合理调度奠定基础，由此看来，业财融合具有十分重要的现实意义。业财融合服务公司发展，一直是笔者长期致力财务管理实践时思考的问题，也是管理会计提倡的方式，文中提到的案例是笔者在公司开展棚改项目中开展业财融合的具体应用。
对于水泥生产厂家来讲，水泥产品一定要满足水泥产品国标的质量要求，确保各项技术性能的稳定。只有这样，才能保证在外加剂质量不变的前提下与水泥有较好的相容性。
一、棚改房项目概况
ZSZY公司成立于2002年7月31日，注册资本3.4亿元人民币，在房地产开发、工程管理、政府代建、工程设计及招投标、商业代建、资产租赁等方面具有丰富实力和经验。ZSZY公司在2013年就开始探讨利用现有条件开展横向一体化项目，2014年提出“多元化经营，推进转型升级”的战略目标，瞄准政府破解城乡二元经济结构过程中给房地产开发企业带来的机遇。2014年8月，公司投入1.1亿元拍得棚改房(又名安置房)建设地块，土地证面积43,894.42平方米。2015年9月棚改房一期开工，2017年1月棚改房二期桩基开工，2018年6月棚改房二期主体开工。
公司系首次投建棚改房项目，尽管在工程代建管理经验丰富，但公司在本项目实施过程中出现诸如：前期财务介入少，以业务部门为主导，在拿地前对项目整体运作统筹不足，只重点考虑土建，对政府财力、融资渠道、涉税政策、棚改相关政策、建设团队等方面未做细致考虑，对可能出现的困难或风险，未形成应对预案等问题，上述问题在财务、业务部门的共同努力下已得到较好地解决，涉及税收、融资等棚改政策已运用并获益、项目短缺资金已到位，管控流程已理顺，现结合我在棚改房项目建设过程中的实践经验，总结分析了业财融合实施过程中遇到的具体问题及解决办法，其目的是早介入，早谋划，服务经营，提高项目管理水平，为公司创造价值。所得出的结论与启示，希望为财务转型过程中业财融合的运用提供参考。
二、业财融合实施过程中遇到的具体问题
当前，业财融合实施过程中遇到的具体问题，主要表现在四个方面，即增值税政策变化影响利润总额、管委会支付能力未能得到改善、棚改房涉税管理缺乏财务思维、风险应对条款缺乏使合同不严密，其具体内容如下：
(一)增值税政策变化影响利润总额
棚改房项目分别于2015年及2016年经省住建厅批准，纳入当年省棚改房项目清单。但由于业务部门缺乏财务思维，未能及时反馈信息，导致公司缺乏政策形式要件，谨慎起见在2014-2017年税费核算上按照常规房地产开发项目缴纳税费，未能及时享受优惠政策，存在着土增税已预缴66.34万元、土地使用税缴纳16.83万元、教育费及教育费附加4.78万元、所得税多预缴99.52万元、印花税9.47万元，导致后续回溯困难重重。
(二)管委会支付能力未能得到改善
业财融合实施主要问题的解决办法，可以从找出控制重点，应对政策变化的损失；审核融资方案，规避法律和政策风险；重视政策的研究，利用好优惠政策创收；合作项目开发贷，保障棚改房按期交付，下文将逐一进行分析：
(三)棚改房涉税管理缺乏财务思维
从2016年的《政府工作报告》开始，这两三年总理在《政府工作报告》和答记者问时都宣布政府要减税，其中，明确表示降低企业的增值税。增值税政策变化影响利润总额，主要表现在三个方面，一是2016年5月1日，全行业营改增。公司棚改房一期于2015年开工，二期主体2018年开工。二是2018年5月1日，建筑安装行业增值税率由11%变更为10%，商品销售行业增值税率由17%变更为16%。三是2019年3月5日，总理工作报告宣布建筑安装行业增值税率由10%变更为9%，商品销售行业增值税率由16%变更为13%。财税政策变化影响公司棚改房效益。
在优惠政策研究方面，我积极研究棚改房优惠政策，抓紧时间，主动沟通退税，争取当地税务局的理解与支持。实际操作中，我持续耗费2018年半年精力，先遇到国地税两税合并停止了近1个月的时间，中间遇到因金税三期系统不识别地方政府出台的政策，后遇到房地产未完工开发产品毛利率2017年前后标准不同等问题，反复修改退税资料，最终得到税务机构的认可，税务局退还预缴土增税、土地使用税等合计90.47万元，留抵所得税99.52万元，办理了土地使用税、印花税、教育费及地方教育费附加等优惠备案，政策惠及2018-2020年3,202.17万元。
(四)风险应对条款缺乏使合同不严密
针对2016年11月农发行的融资方案，我提出了不同意见：一是变更原有回购合同主要条款(回购金额、回购方式等)可能面临法律风险。二是利息纳入回购款项中，公司税负增加。三是融资方案本质是解决政府财力问题，项目建设期后的贷款利息不应由公司负担。四是公司作为房地产开发商签署回购合同，交付使用后开发责任完结，如再与回购方补签署《政府购买服务协议》、《安置房回购合同(补充协议)》等，按照农发行要求改变开发实质，存在政策风险。此后，公司董事会采纳了我的意见。
三、业财融合实施主要问题的解决办法
为解决当地管委会财力不足问题，2016年11月7日当地财政局、回购方、公司与农发行召开协调会，会议提出四个关键点，一是管委会与公司签订《政府购买服务协议》，根据管委会的授权及委托，负责项目建设与运营管理等工作。二是回购方与公司签署原回购合同的补充协议，约定项目建设期内的资金来源由农发行棚改项目贷款提供，项目建设完成后回购方一次性支付剩余回购款项。三是将安置房项目建设期内产生的贷款利息纳入项目回购款中，由财政负担；项目建设期后贷款产生的利息由公司自行承担。四是公司根据农发行要求的还款进度进行还款，也可根据本公司经营发展情况提前还款。在满足上述条件下，农发行棚改区项目贷款方案为：农发行拟向公司发放棚户区改造建设中长期贷款5.7亿元，固定利率4.145%，期限10年。由于涉及政策问题，上述方案未能落实，管委会支付能力未能得到改善。
(一)找出控制重点，应对政策变化的损失
根据国税总局(2016)财税36号公告，符合条件的一般纳税人，2016年5月1日前开工的按照简易价税方式核算，5月1日后开工的按照一般计税方式核算，选定后36个月内不能变更。我在安置房二期成本管控中，严控含税技术服务费用(监理费等)不超过1,060万元。2018年5月1日增值税率变化的控制重点，主要是针对于过渡期签署的施工合同的工程造价扣减工作。国税总局公告后，漳州和厦门造价站没有及时变更，我扣减时遇到公司成本部和施工单位的阻碍，本着政策为依据，直接扣减了《安置房二三期施工合同》(Y-ZY-ZT-2018-001)合同造价263.91万元(29,295.10/1.11×0.01)。我2019年还将扣减《安置房二三期电梯安装合同》(Y-ZY-DTAZ-2017-001)1.93万元与《安置房二三期电梯采购合同》(Y-ZYDTCG-2017-001)5.77万元。
为了显示电缆位置对应的数字信号及观察与电缆位置对应的模拟电信号，测试时将LCD插在开发板上焊接的排针上，示波器的通道接地探头与DM642的系统地线连接，信号探头与DM642的DA转换模块输出端口连接，连接摄像头与DM642，并连接电源.在PC机上打开工程文件，编译连接运行，并观察LCD的显示及示波器上曲线的变化.
(二)审核融资方案，规避法律和政策风险
风险应对条款缺乏使合同不严密，主要表现为公司2015年11月签署回购合同时，未对后续可能出现如政府财力紧张、融资渠道、财税政策变化等情况设置应对条款。此外，因回购合同第三条第二款关于棚改房二期回购价格不够严密，导致后续执行出现回购单价的争议。
(三)重视政策的研究，利用好优惠政策创收
我问这段子是不是她编的，她坦白说，我哪编得出来啊，是像我一样拿着编外工资的银行打工仔编的。我在银行认识一个打工仔名叫范春耀，很有才情。他跟我说，我们的劳动强度是正式员工的两倍，拿的钱却只有人家的一半，如果算上正式员工有而我们没有的福利，甚至连一半都不到。这个笑话就是那个范春耀编的。我于是明白了，这么下作的段子，乃是出于对自身工作的一种不满情绪。
(四)合作项目开发贷，保障棚改房按期交付
在外部融资不可行的前提下，2018年9月我提出与集团财务公司合作项目贷款，经董事会批准，凭借我曾担任资金科长的筹资管理经验，积极沟通，最终于2018年11月集团财务公司批准授信额度4亿元，贷款年限为5年(自放款日起3年的宽限期，宽限期内按季支付利息，不偿还本金；宽限期后第一个半年期时点开始还款)，信用借款，借款利率5.13%。2018年12月，公司顺利提取借款1亿元。2019年，我重要工作是根据2015财政57号文，征得公司批准，向当地财政局申请贷款利息政府贴息。即便是能贴息1%，每借款1亿元贷款利息减少100万元/年。
四、结论与启示
(一)主要结论
综上所述，得出的主要结论，一是业财融合是财务转型，发挥财务作用，助力公司战略落地的重要途径。二是财务人员走出财务办公室，走进业务、走进流程、走进数据、走进系统，是业财融合成功的关键。三是重构组织架构、业务流程，赋能财务部门对业务的全过程管控是开展业财融合的制度保障。四是高素质、善沟通、肯专研的复合型财务人才是业财融合顺利开展的基础。
如果说养老地产硬件的投入比较容易到位，那么投资企业长久经营，提供养老服务有时可能有心无力。由于开发养老地产资金回收期较长，投资企业一般不会考虑长期持有经营，这又势必影响养老地产本身的含金量。在实际运行中，投资养老地产的企业要量力而行，可考虑开发和经营分开的做法：
(二)借鉴启示
从借鉴启示上看，首先，要管理靠前。财务部门要主动参与全过程管理，不能出现信息真空或断档，特别是在业务流程争取切入点，形成制度化保障。其次，要专业过硬。棚改房项目是政策性很强的项目，财务人员要主动跟踪、研究、吃透政策。再次，要敢于碰硬。管理本身就是发现问题、解决问题的过程，解决税务问题就是凭着一股敢于啃硬骨头，锲而不舍的韧性。此外，要敢于提出不同意见。按照代建模式建设安置房，省去上述繁杂的房地产开发过程，同时避免企业因政策变化以及复杂的财税核算，造成企业项目亏损和稽查风险。不仅如此，还要坚持有为才有位。在本项目建设过程中，财务部门因主动作为，为项目的顺利推进和创造效益做出积极贡献，提升了财务部在项目建设管理中的地位。
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