城镇住房制度改革，本文主要内容关键词为：城镇论文,住房制度改革论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、1997年城镇住房制度改革进展情况
（一）全面推行住房公积金制度。
住房公积金归集情况较好。住房公积金归集累计已超过800亿元。其中，上海市累计归集住房公积金已超过200亿元，其中1997 年当年为48.75亿元，比上年增长29%；武汉市住房公积金的归集率达到92.5 %。部分城市制定了有力的措施，加大住房公积金归集力度，例如，重庆市规定：凡未建立住房公积金制度的单位，不予批准出售公有住房；不予享受集资建房的税费减免；不得购买国家安居工程住房；不得享受政策性个人抵押贷款；不予批准单位住房建设；不予办理土地房屋权属登记；不予办理工商登记和税费年检手续。由于措施得力，重庆市公积金的归集面由1997年年初的30%，上升到年底的70%。
绝大多数城市住房公积金的缴交基数，调整到职工上年的平均工资。缴存比例提高。1997年7月1日开始，北京市由上年的6%提高到7%，上海由5%调整为6%。上海同时在部分企业、自收自支事业单位实行了补充公积金制度，职工个人和单位的缴存比例各在1%～9%之间，1997年补充公积金的覆盖面积可达15%。
住房公积金的管理逐步规范化、科学化，电算化管理开始普及，查询系统逐步建立。重庆市先后制订了《重庆市住房保证金暂行办法》、《重庆市住房公积金管理办法》、《重庆市住房资金管理会计核算规程》等一系列规范性文件。太原市给50万职工发放了《住房公积金储蓄卡》。天津、昆明等城市建立了住房资金审查、审批、监督和公报制度，实现微机管理，建立了职工个人磁卡查询系统。同时，各地注意提高住房资金的使用效益，保证住房公积金专项用于住房改革和建设。
（二）加大住房分配制度的改革力度。
为促进城镇住宅业成为新经济增长点，实现住房商品化、社会化，各地加大了住房分配制度的改革力度。
上海进行住房分配货币化试点。选择经济效益较好的企业完善住房基金制度，实行职工住房补贴。选择条件比较成熟的机关事业单位制定购房补贴标准，实行购房补贴。
从1997年4月1日起，天津市在全市范围内的行政机关和企事业单位，取消福利分房。新的分配方式有以下几种：一是“只售不租”；二是腾空的旧住房实行“先售后租”和“新房新租”；三是变实物分配为货币分配，危房改造户的返迁安置住房实行“只售不租”和“货币还迁”。
山东省从1998年起，全面推开以住房货币分配为核心内容的城镇职工住房分配制度改革。主要包括四方面：（1）对1997 年以前参加工作的职工，根据工龄、级别、职称和任职年限计算，给予一次性住房资金补偿，即将目前购房中的实物优惠变为价值补偿。（2）自1998年1 月1日起，对在职职工按月发放住房补贴，住房补助一般占职工工资收入的30%左右，扣除单位已交纳的50 %住房公积金后， 按职工基础工资的25%计算发放住房补贴。（3）此项补贴按住房公积金的办法管理， 并执行有关公积金的政策，专项存储，作为职工购房、建房、租金等来源。（4）实现职工住宅建设市场化和商品化。 住房出售价格均执行成本价，房租实行成本租金。同时逐步取消目前“一家一户”建设的办法，实现职工住宅统一建设和社会化物业管理。
1997年7月，南京市出台了《南京市实行新房新制度暂行规定》，取消传统的无偿分房办法，推出今后对新分住房只售不租的新办法。“新住房”包括：单位新建住房、新购商品住房、腾空成套住房；职工集资建成或购买的住房；中低收入家庭购买的安居房；被拆迁居民购买的安置房。
（三）加快公有住房租金改革步伐。
为实现到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%的城镇住房租金改革目标，各地根据实际情况，加大租金调整幅度。
上海市从1996年就开始调整公有住房租金，调整幅度原则上为50%，另对成套独用、非成套独用和住房超面积公有住房区别对待，对离休干部、烈属和社会贫困户等仍实行减免政策，1997年11月1日开始， 再次将租金提高50%，使平均租金达到每平方米1.76元。山东计划1997年全省租金水平达到双职工家庭平均工资的10%。沈阳提高公有住房租金标准，由每平方米（使用面积）0.8元提高到1.2元，并按1996年月平均工资的3%给予住房补贴。从1996年到1997年，每平方米住房租余。 南京市从0.60元提高到1.20元，武汉市从0.88元提高到1.20元。
（四）启动城镇住宅市场。
一是制订优惠政策，加快普通商品房和公有住房销售步伐。上海推出了“差价换房”政策：居民通过出售自己的原住房获得一部分资金，再用这部分资金支付所购新房的首期付款，其余欠款按揭分期支付。重庆市取消按标准价售房，全部实行成本价出售公有住房全部产权，并对原部分产权住房进行政策衔接。厦门市放宽商品房预售及预售后转让的限制条件。购预售商品房付足购房款总额50%以上的可进入市场流通。沈阳加快公有住房出售，对早买房者给予房屋折旧、购房款余额利息损失的补偿；没有交纳购房预定金又没有能力一次性交纳购房款的居民，可先按成本价的一半交纳购房款，同时可以停交房租，其余部分在4 年内按等额分期交纳，交足房款后，再确定其全部产权。
二是与城市户籍制度和居留权结合起来，促进城镇住宅商品房的出售。北京市放开外地人员在京购房的限制，持身份证和北京市公安机关核发的暂住证的外地人，可以在北京市房地产交易中心购买除安居房以外的商品房，但是不迁移户口。上海实行了四种颜色户口制度，外地人在上海购房的同时可获得上海的“蓝印户口”。广州实行“7 年蓝卡”制度，即非广州市居民在广州购买商品房，产权过户之后7年， 户主便成为广州市永久居民。
三是结合安居工程和危棚简屋改造，消化空置商品住宅。广东省政府年初发出通知，由政府牵头，比照有关政策，使部分滞销的商品住宅转为微利房、解困房，由政府组织出售给住房困难户。四川省采取措施将空置商品住宅转换成微利房和安居房，出售给中低收入家庭，并优先出售给其中的无房户、危房户和住房困难户。成都市推出与广大中低收入职工家庭支付能力相适应的“安居工程示范小区10年期住房助购方案”，首期100套采取首付40%房款入住、余款10 年内分期支付的方式出售，售房价按成本价执行，购房对象须是在成都市五城区和高新区范围内有正式户口、以自住为目的、经济收入稳定且年收入在3 万元以下的住房困难户、无房户。
四是逐步放开已购公房的出售和转租。上海市选择若干区、县开展已购公房上市的试点工作，允许职工所购公房可卖可租。截止1997 年6月底，实际出售已购公房550房（套），成交金额近6500万元。 武汉市出台《武汉市直管公房使用权有偿转让管理试行规定》，明确：公房承租人经房管部门同意，可将房屋使用权结合地段、结构、成色、房型、楼层等因素，经过评估，有偿转让给他人。该“规定”明确有下列三种情形者可以进行公房使用权有偿转换：为购买商品房而筹措资金者，为购买其他公房而筹措资金者，自住有余者。
（五）开拓个人购房融资渠道。
1997年4月28日， 中国人民银行颁布实施《个人住房担保贷款管理试行办法》，对个人住房担保贷款的对象和条件、程序、期限和利率，以及贷款抵押、质押或保证、房屋保险、借款合同的变更和终止、抵押物或质物的处分等进行了明确的规定。《个人住房担保贷款管理试行办法》限定发放个人住房担保贷款的对象须具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买住房的合同或协议；在商业银行和住房储蓄银行开立储蓄存款户或交纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款。规定了住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。贷款期限由银行自行确定， 但最长不得超过20年。《个人住房担保贷款管理试行办法》指出，借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人、或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款银行有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质押。《个人住房担保贷款管理试行办法》只适用于国家安居工程试点城市居民购买用住房公积金建造的自用普通住房，不适用于城镇居民修房、自建住房或购买豪华住房。
此前，国务院同意在部分省会城市、计划单列市开展以公积金对个人购房的抵押贷款业务，并在上海建行内设住房储蓄部，开展住房储蓄业务。建立起政策性融资为主、互助性融资为辅、商业性融资为补充的住房融资渠道。
北京市住房资金管理中心出台《个人住房担保委托贷款办法》，对在北京住房资金管理中心系统交存住房公积金的交存人和离退休职工发放贷款的条件、贷款额度、期限、利率、贷款程序以及贷款的偿还与收回、贷款抵押、贷款质押、贷款保证、借款合同的变更和终止、抵押物和质物的处分，进行了具体规定。与个人住房抵押贷款相适应，上海市出现首家购房贷款担保公司。其运作方式是由银行向市民提供按揭贷款，公司作还贷担保，并取得购房者所购房屋的抵押权，一旦购房者丧失还贷能力，将由该公司全权承担还贷事务，同时按照合同将借款人的房屋产权转移至公司处置。天津出台《天津市职工个人购房建房贷款办法》。并自1997年3月1日起，调整房改资金贷款利率，职工个人住房抵押贷款一年期利率为4.914%，每延长一年，年利率增加0.108个百分点；安居工程贷款年利率为10.08%。房改资金由住房公积金、 住房租赁债券和售房资金等组成。
（六）出台配套政策。
1997年7月7日，国务院颁布新版《契税暂行条例》。明确了契税征税对象、征收范围、纳税人，以及税率、应纳税的计算方法、减免税范围以及征收管理规定。 新版《契税暂行条例》修订的主要内容有：（1）删去了原《契税暂行条例》中有关征收契税保障土地房屋所有权的条款。（2）明确对土地使用权转移征收契税， 设置了“国有土地使用权出让”和“土地使用权转让”两个税目，其中土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。（3）调整了税率。 为降低房地产交易环节的税负，促进住房商品化进程，将税率调低了1个～3个百分点，采用幅度比例税率3%～5%。同时，照顾到全国各地经济和房地产市场发展的不平衡状况，将原来实行全国统一税率改为由省级人民政府在规定幅度内确定适用税率。（4）改变了计税依据。 对国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖行为征税的计税依据为成交价格。对土地使用权赠与、房屋赠与行为征税的计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。（5 ）缩小了减免范围。
建设部发布了《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》，具体规定了房地产抵押权的设定、抵押合同的订立、抵押登记、抵押房地产的占用与管理、抵押房地产的处分以及法律责任，明确了房屋权属登记、房屋权属证书等具体事项。建设部还发出了《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》，明确指出，各级房地产管理部门是公房出售后维修养护管理的主管部门；公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合。国家土地管理局发出《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，对土地使用权抵押登记的法律效力、地价评估和合同签订、登记申请、登记与变更登记、登记收费等问题，进行了具体说明。
二、1998年城镇住房制度改革展望
（一）完善住房公积金制度。
所有行政和企事业单位都要建立住房公积金。月缴存额以职工本人上年度的月平均工资为基数，按到2000年单位和个人缴交比率最低应达到10%的目标，逐步提高缴交比率。完善公积金“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理办法，尽快出台住房公积金管理机构的财务管理办法和会计核算制度，加快住房公积金立法工作。凡未建立住房公积金制度的单位，不准出售原有公房；不得享受政策性个人抵押贷款。改进公积金的使用方式，提高公积金的使用率和使用效益。
（二）加大公有住房租金改革力度。
按照有利于实现住房商品化，理顺租售比价关系的原则，逐步提高公有住房租金标准，使租金达到买房所用资金的利息水平。凡由政府提供的住房，租金均由政府定价，其他租赁房屋价格应由市场决定。到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%，确有困难的城市不得低于10%的目标， 1998年所有城市这一比率至少要达到7%。
（三）大力推进住房消费货币化。
住房分配制度改革是整个城镇住房制度改革的关键环节。把住房分配由实物形式转变为货币形式，资金来源要立足于现有建房资金的转换。住房货币分配可采用发放住房补贴、直接理入工资和住房公积金三种方式，在管理上采用公积金的办法统一管理，不直接发给个人，专项用于住房支出。新房不再进入旧制度，停止福利性住房分配，实行市场租赁与购买住房制度。旧房要加快实现商品化、市场化。
（四）积极发展住房金融。
改变金融支持重点，变支持住宅开发为支持消费者购房。扩大《个人住房担保贷款管理试行办法》的实施范围。允许商业银行在所有城市办理个人住房担保贷款业务。个人住房贷款可用于购买所有普通商品住房。对与公积金相联系的政策性个人住房担保贷款，采取“低进低出”的利率，适当延长还款期限，提高最高贷款限额。对经营性个人住房担保贷款实行商业利率，适当提高购房贷款额度，延长还款期限，简化贷款手续，提供方便快捷的服务。把保险、养老金等引入个人住房担保贷款业务，形成银行、保险公司、个人购房户和养老金管理机构相互制约的机制。把房产转让、分期付款和按揭结合起来。完善与个人住房贷款有关的法律、法规，保障购房者和贷款银行的合法权益。发展多种形式的个人购房贷款。积极引导城市住房合作社健康发展。充分发挥城市住房合作社在促进个人集资建房方面的作用，规范其集资行为。
（五）积极培育住房市场。
重点加快发展住房租赁市场和二级交易市场，允许房屋所有者通过市场进行买卖和租赁。尽早制订公房出售后的再交易实施办法。规范税收，对个人购房者，合并所得税和土地增值税，实行综合税率。对首次购自用房者，免征契税。对卖出原购房屋重新购买自用房者，实行差额征税。简化手续，方便个人购房。完善市场法规，保障交易者的合法权益。