摘要：实践将以铜陵市老城区为例，在对老城区相关地块进行具体摸排认知的基础上，着重从规划解读、总体思路、专题研究、单元整体性控制、专项规划等方面来分析单元控规编制的核心内容与工作重点，凸显出在当今全新的国土空间规划体系下，单元控规的编制依然是城市规划发展中不可或缺的重要手段。
关键词：、单元控规；整体性控制；老城区。
Abstact：Based on the specific understanding of the relevant plots of the old town，the Research will take the old town of Tong Ling as an example to analyze the core content and work focus of the regulatory unit planning from the aspects of planning interpretation，overall thinking，special research，unit overall control and special planning.It highlights that under the new land space planning system，the regulatory unit planning is still an indispensable and important means in urban planning and development.
Keywords：regulatory unit planning；overall control；old town.
1.引言
住建部于2011年颁布实施了《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，首次明确了单元控规的层次。在国土空间规划体系建设工作即将全面实施的背景下，在国土空间规划或总体规划的部署下，为了进一步深化空间规划相关内容，保障空间的规划的有效实施，同时有效落实城市设计、城市双修、海绵城市、绿色发展等城市规划理念，因为可操作性、法律权威性和承上启下性，单元控规的编制工作应运而生。
铜陵市总体规划已获得省政府批准，为有效衔接城市总规的动态更新机制，实现城市规划区控规全覆盖，须编制单元规划具体深化细化总规，落实相关控制要素，完善各项设施布局，保障政府的年度工作计划的顺利实施。
2、铜陵市老城区概况
铜陵市地处安徽省中南部，长江中下游地级市，因铜得名、以铜而兴，素有“中国古铜都，当代铜基地”之称。铜陵市老城区主要位于铜陵市主城区南部。本文不再详细介绍老城区控规单元划分的依据、原则和编码，选取具有老城区城市更新挑战性的代表地块JQ-01单元进行分析与探究。
3、现状认知
JQ-01单元位于老城区南部边缘，总用地面积约2.6平方公里，其中城市建设用地约2.4平方公里。地块内规模企业为私营工业园与天马山矿黄金矿业，居住用地包含了几处城市棚户区等。通过现状调研，发现单元存在如下问题：城市道路稀少，道路网无具体架构；城市公服和市政配套匮乏，基础设施已满足不了实际需要；社会管理问题突出，大量棚户区面临整治改造，闲置地与出让用地急需跟进建设；天马山矿即将面临关闭，关闭之后的未来走向与私营工业园今后发展定位缺乏具体策划；作为铜陵主城区南部门户，城市建筑景观与整体风貌较为破败，整体呈现出较为典型的城乡结合部面貌。
4、控制框架
一、总体思路
（1）指导思想
结合城市绿色发展需求，贯彻城市双修规划理念，通过功能结构与城市环境有机结合，提高社会效益、环境效益和经济效益；同时全面落实铜陵市总体规划的具体要求，抓住城市更新的发展机遇。
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（2）规划策略
针对单元城市更新的特殊性，提出如下策略：
私营工业园明确发展定位，科学合理安排用地，整合铜都大道零散汽贸业，进行集中设置；
落实天马山矿地区工业转居住、相关棚户区的治理改造，工业转居住用地须进行土壤修复，充分改善单元整体人居环境；
增加城市道路，形成城市路网，完善城市公服、市政、安全配套设施；
结合单元中的带状河流与公园绿地，打造丰富的城市空间形态，塑造与保护沿城市主干路天际轮廓线，疏通敞开单元内主要水系，恢复其城市排涝功能。
二、整体性控制
（1）确定单元发展规模，包括人口规模与建设规模。
（2）明确单元土地利用改造方式，包括保留现状型、综合整治型与拆除新建型。通过土地利用改造方式论证单元用地布局的合理性，深化细化总规用地性质。
（3）合理控制单元建设强度，主要包括容积率控制与建筑高度的控制。
三、专项规划
（1）道路交通
包括路网结构、道路等级、道路横断面设置、公共停车场、道路竖向的确定。
（2）三大设施
包括公共服务设施、市政公用设施与安全设施，这是单元控规控制核心，也是老城区更新成败的关键。其中公共服务设施配置以“社区级-基层级”为层级标准，对地块内公共管理、教育、体育、文化、卫生、菜市场七大设施进行控制规划。
（3）绿地系统
包括绿地系统结构、绿地布局与规模与绿地景观设计引导。
（4）环卫工程
包括城市垃圾处理与公厕布点。
（5）综合防灾
包括防洪排涝、消防工程与人防与地下空间工程与抗震工程规划。
四、地块控制
（1）划分依据
规划根据用地情况采用单元-大地块－小地块三级逐级划分的方法；根据城市道路划分大地块，再综合考虑土地性质、土地权属和开发建设模式细分小地块，宜保证小地块土地性质单一；兼顾交通疏散和消防通道的要求，小地块至少有一边与城市道路相邻，便于地块的交通组织；地块形状应利于修建性详细规划阶段的建筑群体布局，满足建筑组合和体量的规划控制要求，经济合理地利用土地。
（2）控制指标
确定强制性指标与引导性指标。其中强制性指标包括容积率、绿地率、建筑密度等；引导性指标包括建筑高度、海绵城市建设指标等。
5、结语
单元控规的编制已不仅仅是单纯的技术性行为，而是在增量规划向存量规划的转变背景下，在多元的利益诉求、复杂的市场环境与开发投资主体中寻找利益最大化的平衡点的一个动态规划。尤其在小城市中，政府投资引导能力在市场资本面前处于劣势，需要协调其与开发投资主体的关系。在市场经济的推动下，土地财政依然为地方政府创造不菲的回报，土地受政策与市场的影响，单元控规将这些因素与规划编制结合，使得控规编制由“刚性”向“柔性”转变，在弹性控制中推进城市的正常建设，同时细化深化上位规划，更强调了规划本身的严肃性。
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论文作者:郑健
论文发表刊物:《基层建设》2019年第9期
论文发表时间:2019/7/2
标签：单元论文; 地块论文; 城市论文; 铜陵市论文; 城区论文; 城市规划论文; 建筑论文; 《基层建设》2019年第9期论文;