摘要：本文针对土地承包经营权纳入不动产统一登记的流程，分析各环节相对应的问题及成因，提出做好土地承包经营权纳入不动产统一登记的方法。
关键词：土地承包经营权；不动产登记；对策
2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》和2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》都明确要对农村土地承包经营权做好统一登记。中央要求5年内完成农村土地承包经营权确权登记发证。
一、土地承包经营权纳入不动产登记中的问题
菏泽市按照申请、受理、审核、登簿不动产登记四个环节，对两类登记制度接轨问题进行了系统整理，各环节存在的问题及原因见进行处理。国土资源管理部门要实现土地承包经营权过渡期顺利纳入不动产登记，后续工作需要把握以下六大问题。
（一）测绘方式和组织形式问题
即在补充完善承包地空间坐标信息过程中，是选择实测或是图解，是农民自主选择测绘单位自筹资金测绘，还是由政府出资邀标测绘单位统一测绘建库，农民再查询出具承包地空间信息报告，操作难易程度上差别大。
（二）数据汇交整合及统一编码问题
按照不动产登记政策设计，承包地需具备完整的空间坐标信息，界址清楚，编码唯一。而目前各省市承包地地理空间信息不同程度缺失，数据质量不一。有些地块没有明确的界址线。有些地区承包地块破碎。要实现承包地数据汇总整合和统一编码，工作量相当大。
（三）多类面积审查认定及处置问题
由于农业税费、粮食直补等政策调整影响和面积确认方式的差异，导致承包地出现了“实测面积”“合同面积”“确认面积”等多类面积。
（四）审查形式问题
即在当前工作形势下，不动产统一登记机构在土地承包经营权纳入不动产统一登记过程中，是开展实质审查还是形式审查，存在较大的争议。
（五）登记簿新增细化事项填报问题
对于承包经营权纳入不动产统一登记过程中，涉及用途的细化、等级明确、价格填写、基本农田信息核实等登簿问题。
（六）承包地三权分置背景下的登记与权益保障问题
实行承包地所有权、承包权、经营权三权分置是未来土地承包经营权发展趋势、土地市场流转需要和国家政策要求。基于土地经营权利性质不明，是债权还是物权、登记类型不清等现实问题，需从强化法律保障和制度供给来破解。
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二、土地承包经营权纳入不动产登记的对策
（一）加快制定移交操作细则，确保移交工作顺利开展
为实现资料顺利移交，建议不动产登记中心会同农业部等相关部门，尽快制定数据资料移交操作细则，加强数据移交工作的指导。移交操作细则重点明确移交数据资料清单，各类数据资料移交格式、精度要求、资料移交方、移交办理程序、数据资料审查依据标准等。
（二）制定登记审核认定标准，明确登记审核操作细则
建议重点针对审核认定环节，研究明确哪些事项需要审、由谁审、如何认定等问题，并据此制定审核认定标准和操作细则。标准制定应重点把握各地区多类型承包地面积处置问题，建议综合考虑地区差异，按照纠纷最少的原则，由集体经济组织或发包方在充分尊重农民意愿的前提下，选取一种贴近实地的面积提交农业行政主管部门。
（三）区分承包权和经营权，实现土地的三权分置
《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》强调要逐步形成“三权分置”格局，不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，充分发挥“三权”的各自功能和整体效用，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。要根据有关规定区分承包权和经营权，完善不动产登记和土地承包经营权权利类型，对流转后承包地分别进行“土地承包权登记”和“土地经营权登记”。
（四）采取差别化的方式获取宗地空间信息
宗地空间信息完善与登记数据库构建是实现登记业务办理、信息服务、统计分析、档案数字化成果管理的基础和前提。建议由农业部门牵头，会同不动产登记中心等相关部门，尽快启动土地承包经营权登记数据库汇交整合工作。地理空间信息完善，建议根据各省市自身经济实力、地形地貌特征差异实行差别化的信息获取方式。对于经济实力较好、权属纠纷较少、地物界明显、地形地貌平缓等有条件区域，可实行实测建库。对于财政负担较大、地形地貌复杂、权属纠纷难调解、历史遗留问题较多的区域，可探索结合全国土地二调成果，先通过航测或图解方式，形成数据库底板。
（五）实行土地承包经营权代码统一转换
建议各地区原土地承包经营权编码行政区划四层次基础上，结合不动产登记编码规则，进行行政区、地籍区与地籍子区三层次的调整，原有行政区划变动较大的，可依照现有行政界线，以节省时间、财力成本为原则，坚持精确、高效划分要求，依照不动产登记地籍区与地籍子区划分规范，重新划分地籍区与地籍子区。在进行编码时，实行以物编码，每宗地明确一个不动产登记单元号，但在发证时，为避免产生多个证件，建议按户发证，每本证包含多个承包地块的登记信息。
（六）明确不动产登记机构重点开展形式
针对当前不动产统一登记机构人少、业务量大且对承包地块实际情况缺乏足够了解等现状问题，明确由不动产统一登记机构负责形式审查，即对申请材料的合法有效性、内容的完整性以及逻辑上的一致性加以审查。当然还要辅以“查验”的方式对申请人提供的材料进行实质性的审查。承包地块所在乡镇村或发包方负责实质审查，即在办理不动产统一登记过程中，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵情况，由承包地块所在乡镇村或发包方出具实质性审查结果证明。乡镇村或发包方应重点发挥其熟悉宗地面积、权属界线、历史遗留纠纷问题等方面的优势，重点加强对面积和权属的审核，确保权属来源合法，四至清楚无争议，面积准确。
论文作者:张雪兵
论文发表刊物:《基层建设》2019年第15期
论文发表时间:2019/8/5
标签：不动产论文; 经营权论文; 土地承包论文; 面积论文; 子区论文; 地块论文; 发包方论文; 《基层建设》2019年第15期论文;