理顺住宅价格促进住宅产业发展，本文主要内容关键词为：住宅论文,产业发展论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
开拓市场、培育新的经济增长点，是保持整个“九五”期间乃至到下个世纪初国民经济持续、快速、健康发展的重要举措。国民经济和社会发展给住宅建设在“九五”期间成为新的经济增长点提供了广阔的空间，但要使之成为现实，还必须完善住宅市场，启动住宅消费。98 年3月19日朱镕基总理在答记者问时强调：住房改革是五大改革之一。在社会主义市场经济中，新的经济增长点的形成主要靠市场的支撑，而供需双方的结合点则是合理的价格。因此，要使住宅建设成为国民经济的增长点，就必须运用价格杠杆，理顺住宅价格，以促进住宅产业的发展。
一、住宅价格和住宅产业的关系
所谓住宅价格，就是住宅商品价值及其资本化地租价格的综合货币表现。住宅价格形成的客观基础是住宅的价值，它包括住宅本身建造的价值和作为住宅地基的地租。因此，住宅价格形成的基础是建造住宅的社会必要劳动时间加上土地征用费和开发费。
住宅产业不仅包括住宅建设的经济活动，还包括有财产的概念，以及组织和部门的概念。目前最常见的解释是：住宅产业是指以生产和经营住宅（区）为最终产品的产业。价格是价值的反映，价格机制是市场中的核心机制。合理的价格对住宅产业、住宅市场的发展具有很大的作用：使更多的投资商来投资于商品住宅建设，达到住宅建设的规模效益；同时刺激广大居民的有效需求，使人们买得起房，住得起房。从90年代开始，我国住宅商品化得到了迅速发展，而在住宅商品化过程中，住宅价格体系所暴露的弊端日益明显。
二、对我国住宅价格现状的分析
从房地产业发展的最近几年看，住宅价格政策的实行，带动了相关产业和生产要素市场的发展，相当程度上也满足了居民的购房愿望，可以说我国房地产业能取得较大幅度的增长与我国住宅价格政策是分不开的。但是，也应看到我国现行的住宅价格政策也确实存在着很多的问题。集中表现在价格偏高，导致广大居民有效需求不足。客观地说，近年来住宅建设即房地产业的发展相当惊人，其资金投入、开发速度、发展规模、增长比例等方面都领先于其他行业。但是，始料未及的是近年来出现了大面积的商品房空置，96年底全国达5031万平方米，而97年底更高达7038万平方米，比96年增长了39.8%，而且其中93.22 %是普通住宅，高达6561万平方米。同时截至去年底全国城市居民尚有325 万户住房困难，人均居住面积在4平方米以下。城市中也还有3340 万平方米危陋住房需要改造。由此可见，一方是已经建好的住宅大面积积压，另一方是数以百万计的住房困难户翘首以盼。这就出现了“人等房，房等人”的怪圈，其中原因是住宅价格的市场定位不准，普通居民至今没有成为住宅市场的消费主体。而体现在价格上的是以下三个方面的不合理：
1、房价与收入比价不合理。据世界银行考察得出的结论， 住宅价格与家庭年收入之比应保持在3∶1—6∶1之间，居民才有足够的购房支付能力，若高出这个比例，就难以形成购买行为。而目前，我国大中城市的一套普通商品住宅价格与居民家庭年收入之比都在10倍以上。有统计数字表明：80年一套55平方米的二室一厅住宅售价约在1—1.5万元之间，大致相当于同期我国职工年平均工资收入的15倍左右。但到了92年，房价则已相当于同期职工年平均工资收入的50倍以上，远远超过了国际上公认的一套55平方米住宅价格应相当于家庭年收入3—6倍的标准。目前我国住宅价格已接近许多发达国家水平，而且我国住房售价上涨远远快于工资增长速度，在低收入国家中出现高收入国家住房价格的严重扭曲状况。
2、房价与租金比价不合理。即住房租售比价不合理。 租售比价是同一房产的租赁价格与出售价格之间的比例关系。我国现阶段住宅商品化推进还不够快，很大程度上是因为没有对现行住房的低租金制及时调整，受低租金水平的牵制，使人们对住房售价感到难以接受，这证明了租金对售价的制约作用。商品住宅的售价沿着与租金相反的方向发展，背离了价值规律，妨碍了住宅开发的调节功能。现行房租所占职工工资比例很小，随着工资的增加，所占比例还在下降，而住宅的销售价格却以极快的速度持续上升。如果一方面向多数人提供低租金的住宅，另一方面又要一部分人购买售价高于价值的住宅，毫无疑问，无论是在心理上还是经济承受力上都是人们难以接受的。一般认为，住房单位面积的月租金与售价之间的比例以1∶100左右为宜。而我国长期低租金、福利制的住房制度，使租售比过低。由于近年来我国城镇住房售价上涨速度快于房租增长速度，租售比价进一步大幅下降，目前城镇公有住房总量的76%还处于租住状态。租售比价下降，不仅起不到鼓励买房的作用，反而驱使居民更加选择租房。
3、租金与收入比价不合理。长期以来， 我国城镇居民住房消费支出甚少，衣食住行中住排最后。我国的房租占收入的比重也处于极低水平。实践表明，过少的房租和过低的房租收入是造成我国城镇建房资金严重缺乏，住房水平久提不高的重要原因。
通过以上三个不合理比价的分析，使我们清楚地看到为什么当前人们宁愿租房而不愿买房。住宅消费只占居民消费的一小部分，住宅消费不足1%，如果居民消费中住房消费提高1%，市场需求将增加很多，并且不会带来负作用，反而会带动许多相关产业的发展。所以启动住宅消费，是推动国民经济发展的一个很有活力和前途的经济增长点。
三、住宅价格偏高的主要原因分析
要启动住宅消费，就要运用价格杠杆，理顺当前偏高的住宅价格。那么，住宅价格偏高的主要原因又是什么呢？
1、价格构成不合理。据建设部的一项调查显示， 不合理成分约占30%。表现如下：
（1）税费不合理。现在许多城市把城市基础设施配套费用、 公共服务设施建设费用和拆迁安置等费用统统打入住宅成本，并占住宅售价达20%—30%，收费多，导致成本高。除此之外，税费负担过重也是重要原因。据广州调查，房地产开发的税费多达85种，征收金额约占开发总成本的25%—30%。除了开发商自己费用的上涨，在政府税费方面存在许多问题：
第一，以费代税。根据《城市房地产管理法》第25条规定，国家开征的“土地闲置费”其实就是一种罚税，具有强制性、无偿性、固定性的特点，因而是一种典型的税而不是费。再如在土地增值税开征之前，各地先行征收的类似税种也都是以费的名义出现的。这种费税错位现象不但降低了税收的严肃性和规范性，而且也滋长了乱收费的不良风气。
第二，重复收费。在这方面最突出的是市政建设方面的重复收费。开发公司在房地产投资过程中以各种形式交纳有关市政建设的税费，其中包括市政建设配套费。而按有关规定，企业向政府交纳土地使用权出让金，已经包括了市政建设配套费用，从而与上述税费重复交叉，增加了开发成本。
第三，部分税费项目计征标准偏高。在房地产行政管理中，税费计征标准最高的就是房产交易，同时拆迁安置费过高，这是目前各地反映比较突出的两个问题。据经验数据，拆迁安置比例每增加0.1， 综合造价就要增加10%。
税费负担沉重令许多开发公司苦不堪言，而最终受苦的又总是购房者。97年国家计委、财政部公布取消的48项收费在南京市商品房价格中所占的比重约为15%—20%，这些费用的取消将使每平方米3000元的房价降至2500元。
（2）政府摊派过多。据上海社科院房地产业研究中心调查， 在房地产开发中，社会上各种摊派和变相收费项目达115项， 约占商品房开发成本的10%—15%。正是由于这些不合理的行政收费，使商品房费用不断提高。目前有很大一部分的城市基础设施投资来自于政府向企事业单位的非规范性行政摊派。
（3）地价过高，比重过大。在当前的住宅价格中，地价占20 %—30%。由于地价的不断上涨，土地费用不断增加。深圳的地价从87年到93年上涨了12倍左右，而职工生活费用价格指数同期增长仅2.16倍。如此高的地价必然要摊入商品房成本，反映在房价上。
2、从建筑业本身看，“粗放型”状态没有改变。 中国住宅产业由于刚刚起步，所以仍然处于粗放型的生产发展阶段，以致出现了“三低一高”局面：即建筑工业化水平低，住宅部件商品化率低，住宅成品质量低，能源和原材料消耗高。
四、理顺当前住宅价格的对策
第一，清理不合理税费，理顺价格体系。为纠正当前混乱的房地产收费体系，严格控制住宅建设中的非直接成本因素，尤其是基础设施的附属设施费用以及过多的税收和过高的利润率，应研究地价税费和市政基础设施及配套建筑等费用的分摊。属于政府行政管理的项目，不应向开发公司和消费者收取管理费。建议地价不一次性进入房价，改为长期、分期支付的方式即由购房者分期支付地租。同时改革现行财税体制，通过建立不动产税为主体的新税制和基础设施使用收费系统，以解决基础设施投资资金来源与合理负担的问题。
第二，提高房租，使三个比价日趋合理，增加人们住房消费。根据国家公布的房改方案，到2000年，住两居室的职工，房租费将占该地区双职工当年平均工资的15%。应该说住房制度要从福利型向商品化转变，提出到2000年租金占家庭收入15%，是比较合理。在制定住宅价格时，应以收入水平为主，以价格构成为辅，参照市场经济国家，一套住宅售价相当于社会平均年收入3—6倍的标准，制定出符合我国国情的住宅价格。要启动住宅消费，还必须正确处理好住宅的租售比价，使居民感到买房不会比租房不合算。当然，现在住房费用在工资构成中只占2%—3%，如果一下子就把租售比价提高到1∶100，是不现实的。但是，要坚持房租改革走小步，不停止，尽快将租金提高到一个合理的水平。
第三，根据“两个转变”的指导思想，住宅开发、经营、销售实现从粗放型向集约型转化。如果说从短期看解决房价过高问题是要理顺住宅价格体系的话，那么从长期看，最终解决房价过高问题，必须实现住宅产业集约型增长，提高生产效率，改革粗放、分散的原始住宅建设方式为统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的现代化方式，实现住宅建设的规模经济。鼓励众多的房地产开发企业在公平条件下展开市场竞争，优胜劣汰，实现相互合并或兼并，逐步扩大规模，达到规模效益，进而大幅度降低住宅建设成本，把房价降下来。