1997年北京市住宅投资热点及未来发展趋势，本文主要内容关键词为：北京市论文,未来发展论文,住宅论文,趋势论文,投资热点论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1997年全国房改工作会议在京召开，会议提出，住宅业的发展将作为国家新的国民经济增长点，国家将全部取消住房分配制度，推行住房商品货币化。
回顾北京市房地产开发，由80年代末期的全面出击到近两三年侧重于住宅与公寓项目的开发，在投资观念上发生了根本的转折。从统计的上百个项目中可以看出房地产投资热点项目分布所占的比例（见表1 ）。住宅与公寓在整个房地产投资中所占比重超过一半，说明了在房地产市场的培育和商品房的促销上，住宅与公寓仍是1997年房地产投资的主导方向。
表1 北京市房地产投资比例（统计时间截止1997年底）
类型
比例(%)
住宅(包括形式上普通住宅和高档住宅、 35.95
销售上内销住宅和外销住宅)
公寓(包括内销公寓和外销公寓)20.90
别墅 6.10
写字楼(包括新建、改建的酒店、
27.95
办公楼和商住两用型办公楼)
商场(包括大、中、小型商业、服务设施) 9.10
总计(%)100.00
1997年北京市住宅投资市场总体表现为：1 ）住宅投资市场继续低迷。由于启动住宅消费市场、鼓励个人购房及个人购房后相应的房屋管理措施等政策尚未完全到位，再加上受国有企业经济效益不佳的影响，有效需求明显不足，住宅市场继续处于低迷状态。2 ）商品房空置率略有降低，但效果不明显。消化空置的商品房尚需国家相应政策措施和配套完善，住宅销售市场要从根本好转还需一定时间。3 ）住宅投资市场与1996年相比有所增加，但幅度不大。主要原因是住宅建设成为新的经济增长点尚在培育的过程中，启动住宅消费市场的政策变动不大。
1 1997年北京市区部分住宅投资热点回顾
1.1 热点地段
90年代初期，北京房地产投资热点大部分集中于城区二环路内繁华地段，然而受1997年初国家宏观经济调控的影响，城区许多热点项目投资呈下降的趋势，而城区以外相对低价的住宅却出现了投资新高潮。
根据统计资料分析，1997年北京市区部分住宅投资热点地段（见表2）总体表现在：1）投资热点地段由内环向外环发展，并呈上升趋势；2）区位因素成为投资住宅热点选择的先决条件；3）住宅投资由以往“点线”零星布局，到目前大规模成片开发，更易产生“品牌效应”； 4）开发商开始凭借自身雄厚实力和市场经验打响住宅项目的知名度，并使周边地段成为投资热点。
表2 1997年北京市区部分住宅投资主要热点地段分布
热点地段 比例(%)
二环路沿线地段(包括周边地段)6.36
三环路沿线地段(包括周边地段)
30.04
沿广安门、广渠门南滨河路附近8.93
四环路沿线地段(包括周边地段)
24.86
沿石景山路附近 7.14
五环路沿线地段(包括周边地段)6.60
沿机场路附近5.36
其他市区地段
10.71
总计(%)
100.00
1.2 热点地区
1997年北京城区及近效区部分住宅投资比例分布情况见表3、表4。
表3 住宅投资在城近郊区分布情况
地区 比例(%)
城区
5.00
近郊区60.00
远郊区、县35.00
总计(%) 100.00
数据来源：国家信息中心
表4 住宅投资热点地区分布情况
地区 比例(%)
东城区 3.15
西城区 5.26
崇文区 3.51
宣武区 5.53
朝阳区25.15
海淀区29.82
丰台区20.56
石景山区
7.02
总计(%) 100.00
1）城区内东城区、西城区、 崇文区和宣武区的住宅投资总比例为5%。区内受人口稠密，危旧房多， 可利用土地面积趋于饱和等因素制约，造成前期开发成本大，经济效益不佳。上述地区未来大面积的住宅投资前景不明显；2）四个近郊区朝阳区、海淀区、 丰台区和石景山区近期住宅投资总比例为60%。此区域交通方便，配套设施齐备，靠近城区，并具有一定的土地开发存量，成为目前及未来北京市住宅投资主要热点地区；3）远郊区住宅投资总比例35%。 随着国家相关农村土地政策的出台，大面积利用农田开发投资住宅的趋势进一步减小，但远郊区低成本投资开发模式将使其成为未来房地产商关注的热点地区。
1.3 热点方位
1997年北京市住宅投资大部分集中在西部和北部，其次集中在东北部、东南部和南部，其他方向除个别地段外比例较小（表5）。
表5 北京市部分住宅投资热点方位分布比例
方向 比例(%)
二环路三环路四环路四环路以外及总计
附近 附近 附近 五环路附近
东 1.13 2.26 2.06 2.267.71
东南1.13 6.38 2.06 2.19
11.76
南 3.19 7.57 3.20 - 13.96
西南2.13 2.13 5.28 -
9.54
西 2.19 6.38 4.19 4.32
17.08
西北1.06 2.13 3.10 2.068.35
北 - 6.19 5.32 5.13
16.64
东北1.06 2.13 2.13 5.38
10.70
中心4.26 - --
4.26
总计
16.15 35.17 27.3421.34 100.00
从投资热点地区分布，具体表现在：1）西部和北部成为1997 年住宅投资热点主导方位，两个方向比例分别为17.08%和16,64%。西部和北部方向住宅投资大部分集中于三环路，而二环路投资受多种因素影响，开发潜力将不会很大。四环路及五环路附近尚有大片未开发的土地存量，使住宅投资比例呈上升趋势，未来住宅投资的潜力将进一步会显露出来；2）东北、东南和南部住宅投资比例分别为10.70%、11.76 %和13.96%。东南及南部两个方向主要分布于三环路附近， 而二环路以内受城区多种条件的制约，投资前景不乐观。东北部特别是沿机场路附近，受到如望京住宅小区投资开发“品牌效应”的影响，使之逐步成为投资热点方位；3）西北部、西南部和东部住宅投资比例较小，分别为8.35%、9.54%和7.71%。西北部和西南部两个方向上，在四环路和五环路附近住宅投资比例却较高，特别是西北部地处北京市上风上水的“龙脉”位置，具有“人气聚集效应”，未来将成为投资的热点方向。上述三个方向在城区的投资优势不明显，制约发展的不利因素较多，住宅投资前景不乐观。
1.4 热点地段的住宅销售价格
受1997年初国家宏观经济调控的影响，各季度住宅价格总体水平涨幅不大（见表6），处在较平稳阶段。 但就某些热点地段看住宅的价格还是存在较大差异（见表7）， 住宅热点地段价格之间的差异主要表现在：1）受投资热点地段区位条件的影响，造成住宅价格上涨；2）受到环路条件和经济发展不平衡的影响，二环路住宅价格高于三环路，三环路住宅价格高于四环路；3 ）受到周边良好的公共服务设施环境的影响，使住宅价格比一般地段高；4）受到土地开发面积的影响。 以望京住宅小区为例，成片超大规模的土地开发运作方式，可以使社区内部各项设施、设备及物业管理做到尽善尽美，从而提高了望京小区的“品牌效应”，促使住宅价格上涨。
表6 北京市住宅价格涨幅情况
时间柱宅价格(元/m[2])
1997年1季度
5790.00
1997年2季度
5903.00
1997年3季度
5958.00
1997年4季度
5988.00
数据来源：伟业指数
表7 北京市区部分住宅投资热点地段住宅价格情况
住宅投资热点地段 价格(元/m[2])
沿二环路周边地段 如:南二环路附近 平均价11000.00
一般平均价12000.00
沿三环路周边地段 如:玉泉营桥附近 平均价3420.00
如:莲花桥附近平均价6450.00
如:苏州桥附近平均价7200.00
如:安贞桥附近平均价7100.00
如:三元桥附近平均价7300.00
如:国贸桥附近平均价6700.00
如:双井桥附近平均价6800.00
如:华威桥附近平均价7000.00
如:六里桥附近平均价6550.00
如:方庄桥附近平均价6500.00
如:木樨园桥附近 平均价5400.00
一般平均价7000.00
沿广安门、广渠门南滨河路附近
平均价6570.00
沿四环路周边地段 如:亚运村附近平均价6600.00
如:西八里庄附近 平均价7500.00
如:丰台桥南附近 平均价6240.00
一般平均价6780.00
沿石景山路附近 平均价4000.00
沿五环路周边地段
平均价4500.00
沿机场路附近
平均价4750.00
2 未来住宅投资的发展趋势
2.1 未来住宅投资热点地段
从1997年住宅投资的实际情况分析，1998年北京市住宅投资将继续沿三环路、四环路等周边地段保持较大比例的增长。按照北京市跨世纪未来住宅建设规划的设想，随着四环路、五环路的贯通，会带动沿线周边地段的基础设施建设，到2010年将在四环路、五环路等地段建设9 片大型住宅小区，如四环路北部的北苑居地区、五环路附近的望京新区、京昌路回龙观居住区等等。促使四环路、五环路周边地段在本世纪末下世纪初成为新的住宅投资热点和新的集中居住地。
近期城近郊区住宅投资热点地段，如沿三环路周边地段：玉泉营桥附近、莲花桥附近、安贞桥附近、三元桥附近、方庄桥附近等；沿四环路周边地段：南四环路附近、北四环路附近、五孔桥附近等；沿石景山路附近；沿机场路附近。
2.2 未来住宅投资热点方向
西部、西北部将成为近期和未来住宅投资重点方向。北京市西部和西北部处于高科技区、旅游区及金融区交汇的黄金地带，同时又作为北京市“上风上水”的“龙脉”，具有得天独厚区位条件。此外，随着西北四环路沿线的陆续建成，上述两个方向住宅投资的优势显得日益突出。
北部地区，特别是亚运村附近地理位置优越和交通方便，为各种物业集中、商务活动频繁和商业气氛浓厚的地区，物业升值潜力较大，并具备了良好的住宅投资条件，同时在四环路、五环路以北的地段，尚有可开发的土地存量，使这一方向颇受房地产投资商的青睐。
南部未来住宅投资开发有充足的发展空间和较低的开发成本，根据丰台区产业政策“退一、限二、进三”和“调一、优二、兴三”的发展战略，将重点培育第三产业，特别是住宅业。预计在今后的几年北京市房地产开发的重心将向城南三环路、四环路转移，特别是住宅投资，城南的开发潜力很大，将同西部、西北部和北部成为人们购房置业的热点方向。
2.3 未来住宅投资热点地区
朝阳区、海淀区将依赖自身区位优势、方便的交通和完善的基础设施，成为房地产商近期和未来住宅投资的首选热点地区。而丰台区、石景山区随着周边环境的不断改善和基础设施的配套建设，将促使上述地区成为房地产商未来住宅投资关注的热点地区。
2.4 未来住宅销售价格
1997年底，面对房价居高不下，北京市又制定了《商品房销售价格管理暂行办法》，对住宅价格作了进一步的规定：“安居工程住宅和政府征购住宅实行政府定价；普通商品房实行政府指导价格；其他各类商品房实行市场调节价格”。意在对住宅房价格实行管制，抑制其快速增长。
然而结合北京市实际情况，基于土地资源有限和拆迁成本不断加大等因素的现状，1998年住宅房价总体水平可能会略有下降，但就部分热点地段、热点地区和热点方向住宅的价格仍会继续攀升。根据“长期趋势法”测算，在未来几年三环路西部和南部附近住宅价位在6400～7600元／m[2]左右，四环路西部和北部附近住宅价格大体为6000元／m[2]左右，五环路及其他热点地区住宅价位为4500元／m[2]左右，其他近郊区的住宅热点地区价位大体为2000～3000元／m[2]左右。
综上所述，随着1998年住房制度改革的不断深化、鼓励个人购房和个人购房后房屋管理措施等政策出台，以及人民生活水平的不断提高，未来对住宅市场的需求将会进一步加大，因此住宅投资作为“常青工程”在本世纪末和下个世纪绝对不会衰退。
收稿日期：1998—03—19