论现代土地物权的新发展，本文主要内容关键词为：新发展论文,物权论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
内容提要 本文通过对世界各国物权制度和物权理论的考察和研究，提出了现代土地物权发展的基本形态：一、土地社会化，所有权由绝对保护向滥用禁止发展；二、土地价值化，土地利用由以所有为中心向以利用为中心发展；三、土地利用立体化，土地空间权理论已经形成并正在受到法律的保护。 ＊ ＊ ＊
所有权神圣不可侵犯，是世界各国处理土地所有和利用关系的法律基础，也是处理其他一切财产关系所遵循的共同的法律原则。在这种观念下，土地所有权具有绝对处分力，是创设土地他项权的原动力，任何组织或个人都不得妨碍所有人的权利行使，对土地的利用则属于抽象的支配权的范畴，必须绝对地符合土地所有人的利益要求。然而，随着社会经济的高度发展和科学技术的日新月异，人们对土地所有权社会化的要求也越来越迫切。土地价值化的取向使得传统的土地物权结构由以所有为中心向利用为中心发展；现代科学技术的高度发展，也使得人们由有限的利用地表上下的一定空间向更高更深的立体化使用发展。所有这些，直接导致了土地所有权和他项权制度无论在理论上还是在法律上都发生了深刻的变化，并呈现出新的发展趋势。
土地社会化：所有权由绝对保护向滥用禁止发展
所有权绝对原则是世界各国传统民法的基础。这种理论认为所有权先于国家而产生，国家为保护所有权而存在，因此，所有权是神圣不可侵犯的权利，其行使不受任何法律或事实上的限制。它曾对资本主义经济发展，提高现代物质文明繁荣发挥过重要作用。然而，所有权绝对原则的承认与尊重毕竟是以个人利己主义的创造精神和人类生而自由平等的自然法理论为前提，因此，随着资本主义经济的发展，这种理论指导下的财产制度的各种弊端不断地暴露出来：（1 ）所有人不仅对所有物可以直接地任意地支配而且可以凭借其财产上的优势对他人间接地发挥其威力，从而形成一种人压迫人、人剥削人的不平等的社会关系；（2 ）所有权既然是一种绝对的，不含有任何义务的权利，其行使与否均由所有人任意决定，很容易造成社会财富的极大浪费和土地等财产资源得不到有效的开发利用；（3 ）所有权绝对原则以利己主义为核心，这种私己主义创造精神虽然能够在一定程度上促进社会物质文明的进步，但一切均由个人意志决定，则往往会造成个人利益和社会整体利益的冲突。因此，强调所有权绝对原则既不利于他人的利益，更不利于社会经济的进一步发展。在这种情况下，所有权社会化的思想便应运而生了。
所在权社会化根植于社会本位的思想。所有权实际上是一种广义的私人财产权，所有人不仅享有权利，也应承担义务。所有人在行使其所有权时，不仅要注重个人利益的追求，而且也必须兼顾国家利益、社会利益和他人利益。所有权或财产权本身必须基于国家法律秩序的承认才能够存在，才能够受到法律的保护。1919年德国魏玛宪法规定：所有权依宪法被保障，其内容和范围应由法律明定，所有权伴有义务，对其行使应同时兼顾社会公共利益。这是法律首次对所有权社会化思想的公开确认。瑞士民法典也规定：权利人应以诚实和信用的方式行使自己的权利及履行自己的义务，权利显然滥用的，不受法律的保护。
土地所有权社会化直接导致了法律对土地所有权由绝对保护转变为相对保护。土地所有人无论在享有土地的数量、范围上，还是其权利的行使上都受到法律的限制。在享有土地的数量方面，世界各国尽管做法各自不同，但都从最大限度发挥土地资源的经济效益出发，规定所有人享有土地一定的量为标准，对超过部分，则依法由国家征收，并分配给无地或少地的人耕种，尽可能地防止妨碍国计民生平衡发展现象发生。在所在权行使的范围上，所有人已经不再享有罗马法所谓“上达天空、下及地心”的绝对权，土地所有权的行使只能及于对其有利益的范围内，即使这样，法律为维护社会秩序或增进公共利益，通常也对土地所有权的范围作必要的限制，此外，地下矿产资源、不明埋藏物等也都被法律当然地予以排除。
所有权社会化也使得土地所有权由绝对自由发展为禁止权利滥用。从各国有关法律的规定看，土地权利滥用禁止一般包括下列各项内容：（1 ）土地权利的行使不得以损害他人的利益为目的，这是法律处理权利人和其他人之间的社会关系的基本准则，否则，应对受害人承担相应的责任。例如，在法国为阻断邻人的矿泉为目的，在自己的土地上掘土，土地所有人的这种行为在法律上即构成准侵权行为，应负赔偿责任。土地所有人对他人合理地利用其土地的行为，如通行过境，架设电线管道等，负有容忍义务，否则，其他人有权请求排除妨害。（2 ）土地权利的行使必须符合国家整体利益，不得违背社会公共利益和公共秩序，对国家依法征收或征用土地，不得干涉。（3 ）土地权利的行使范围严格地遵守国家法律的规定，地下矿产资源依法归国家所有，土地权利人不得采掘，此外，土地权利的行使方式也必须符合法律要求，不得造成环境污染，妨碍交通。
土地价值化：土地权利由以所有为中心向以利用为中心
传统法律无一例外地都以保障所有权作为物权的基础，土地及其定着物所有权构成了整个不动产法律体系的基础，因此，在土地权利以所有为中心的时代，不动产立法都是紧紧地围绕着所有权这个核心问题展开的：土地所有权的内容（成立、效力与消灭）、所有权的移转（买卖、继承、赠与、物权变动、取得时效、登记等）、对他人所有物的利用权（租赁、耕作权、地上权）、以所有物为金钱担保等。所有权被视为“完全的物权”，反之，用益物权以及担保物权为限定物权。所有权具有绝对强大的地位，租赁权、耕作权为代表的利用权则相对处于劣势的地位。
土地所有权的内容虽然在本质上为对土地的现实支配和自行使用收益，但在现实生活中，所有人为追求对土地的最大的经济利益，充分发挥其的价值，逐步地将土地所有权的内容予以分解，设定各项土地他项权。此时，土地的利用价值通常以利用权的方式，归属于土地的用益权人，所有人则相应地收取对价，土地的交换价值则以价值权担保物权的方式，归属于担保权人，所有人藉以取得信用，获得金钱融资。依此类推，土地他项权人也可以各将其相应的土地权利在法律限定的范围内转让、抵押，求得对价。由此，土地权利人已从对土地的现实支配，演变成为收取对价或获得金钱融资的价值利益。在理论上，土地权利的这种形态，即为土地价值化。土地价值化后，所有权已从对土地的现实享有转化为观念上的所有权，权利人仅可以物权请求权的行使求得法律上的保障。即权利人只要存在观念上的权利，无需对土地的现实支配，在其权利遭受不法侵害时，可依法行使物权请求而获得法律的保护。
土地价值化的结果，首先使不动产法律体系由以所有为中心向利用为中心发展。第一，现代世界各国的土地立法均以促进土地的利用，充分发挥土地的经济效益为最高指导原则，所有人如果不能充分、合理地利用土地资源，国家可依法对其权利进行限制。第二，不动产法律体系从着眼于维护土地权利的静态所有关系，逐步向注重调整土地的动态利用关系发展，土地的现实利用受到法律的全面保护，利用人不论对自己所有的土地，还是对他人所有的土地，其使用收益受到社会和法律的普遍尊重和承认。所有人仅凭借观念上的所有权收取租金，原无那种绝对强大的全面支配权因此退让。与此相适应，土地利用人的法律地位得到提高和巩固，在土地利用和土地所有发生利益冲突时，法律将优先保护利用人的利益。第三，权利人可依法设定各项土地他项权利，充分利用其所有的土地资源。
其次，土地价值化的结果直接导致土地利用形式的多样化。现代各国法律为加强土地资源利用，发挥土地的经济价值，一方面不断扩大土地所有权和他项权分离，强化地役权、地上权、永佃权、典权，对土地利用权人的利益竭力加以保护，另一方面也使土地价值权从所有权中分离出来，提高不动产抵押权、租赁权的法律地位，如土地租赁权不因土地所有权的转移而遭受影响，延长其存续期间，以巩固其地位，使地租不固定于最初的约定，得随客观情况的变化而减增，以调剂利用权人的负担，从而土地租赁权人因债权间接的利用土地的关系，具有直接支配的内容。因此，对于同一土地，权利人往往因其权利形态的不同而享有不同的权能，土地所有权可依法分解为管理、处分，使用收益等各项权能。
最后，土地价值化使土地物权呈现债权化倾向。在现代世界各国，法律除象征性规定土地所有权的永久性，如英国外，一般均承认土地物权可依法获得担保，权利人借以获得金钱融资的价值利益，土地权利的行使必须借助相应的债权关系，债的形式等方能实现，在债权和担保物权相结合的情况下，其效力完全可以排除土地所有权的支配。土地物权债权化的另一表现是土地租赁权的强化，这不仅表现在供给、资本的土地利用权优于土地所有权，而且土地租赁权日益强化，具有对抗土地所有人向他人出卖土地的效力，土地租赁权的存续期间在不断延长，法律也开始承认其转让、转租的自由；租赁终了时，租赁权人不可依法请求偿还改良土地的费用。
土地利用立体化：土地空间权理论已经形成并正受到法律的保护
人类对土地的利用取决于生产力的发展水平和科学技术特别是建筑技术的发达程度。在农业社会里，人们对土地利用仅限于土地的平面利用，人们占有、使用土地就是占有、使用土地地表及地表上下有限的空间，土地的纵向利用空间在土地的财产性显示不出重要地位，法律自无规范、调整的必要。然而，时至今日，人类所从事的事业不断地向地表上下的空间发展，地下商场、地下铁道、高架铁路、高压电线、空中走廊已屡见不鲜，人们对土地的利用已经不再局限于土地表面的利用，土地利用已经朝着立体化发展，地上或地下空间的利用已成为决定土地的价值和使用价值的重要因素，并构成土地权利的不可分割的重要部分土地立体化利用直接促使传统的对地表上下垂直性的土地所有和利用的法理，转换为对地表上面或下面横切区分空间水平断层的所有和利用的法理，使土地空间权理论诞生问世。
所谓土地空间权是指人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。前者指权利人对地表以下或地表之上一定范围以外空间所享有的完全独立的支配权，其在性质上是一种排他的、独立的财产权利，空间所有权和地表上下一定范围内的空间权不同。这种空间权附属于土地权利人，虽可转移给他人使用，但必须和地表的利用相结合，是土地所有权的效力当然及于的范围。由于土地空间所有权独立于原土地所有权，并以一定距离的空间范围为基础，因而，在立法技术处理、空间权范围的确定一般都以登记为准。空间利用权是以空间水平断层为对象的利用权，可具体划分为空间地上权和空间地役权。例如以工作物所有为目的而设定空间地上权，以采光、通风为目的，对于他人的空间所有权、空间地上权或空间租赁权的行使予以限制，在法律上也可视为空间地役权。
土地立体化利用使得人们对土地权利的观念发生了根本的转变，一方面，改变了过去那种土地所有权上及天空、下达地心的传统观念，开始真正认识土地空间的立体范围，另一方面土地空间权的财产权观念日益深入人心，极大地调动了人们对土地立体利用的兴趣和信心。土地利用立体化的结果使得空间权正在受到法律的保护，在立法或判例上，土地空间权一般准用有关土地物权的有关规定，承认土地空间权登记的效力。日本民法规定：以工作物所有为目的可以设定空间地上权，并类推适用一般地上权的规定。不过，在日本民法里，土地空间权必须以工作物的所有为目的，但并不以设定权利时工作物已经存在为必要，因此，权利人在设定后建筑前仍须以登记保全其空间地上权。空间地上权除在工作物建筑前不得转让之外，可不经土地所有人的承诺而将空间地上权自由地转让给第三人。因意外事故致使工作物灭失时，工作物的所有人为空间地上权人时，可基于空间地上权人资格复建工作物或建筑物之外的工作物。如果空间地上权人为建筑物的区分所有人如公寓大厦的客户所有人时，日本民法规定：如果灭失部分没有达到建筑物全部价格的一半时，各区分所有人可将灭失的共用部分及自己专有部分恢复原状；如果灭失部分已超过建筑物全部价格的一半时，原则上必须与其他区分所有人协议，协议不成时，可对其他区分所有人主张的时价转让建筑物的复旧权以及空间地上权。如果建筑物全部灭失的，经多数人同意可以恢复建筑物或将建筑物恢复转转让给他人。