解决共有物业产权纠纷的立法建议，本文主要内容关键词为：纠纷论文,产权论文,物业论文,建议论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
当前物业管理面临的各种纠纷中，物业管理收费问题最为复杂。物权的归属问题或者说界定问题是解决物业收费纠纷的立足点之一。业主对其专有部分（房地产权证标明的范围）享有专有所有权，可以根据自己的意志决定自行管理或委托他人管理。在实践中，对这一部分的争议不是很大，容易引起纠纷的往往是共有土地和共有物业的物权归属。
依据物权一般原理，物权法不同于债权法，物权法属于财产归属法之一，以财产的享有为内容，从而实现其财产归属的功能。我国现行法规未对相关问题做出明确的规定，但可用契约方式解决这类共有物业的物权归属问题。
随着私家轿车的骤增，住宅小区车位矛盾也日渐突出。关于屋内停车场的归属争议颇多，各国在这方面的规定也不尽相同，有的认为应当由所有业主共有，有的则认为应当由销售公司所有。
笔者认为，屋内停车场归属于业主共有较经济合理。考虑到我国现有停车场由开发商专有所带来的停车收费日高不减所引发的纠纷不断，况且，根据建筑物区分所有权的法理，地下停车场之屋顶，即地下室天花板为整栋建筑物之配管、配线所在，且地下室地板面底下为污水处理场，可见，该部分是为全体区分所有权人共同使用目的而建造，应属全体区分所有权人的共用部分。共用部分依附于专有部分，因而该共用部分自然归属于区分所有权人。这样可有效地减少停车收费，由全体业主的代表业主委员会对停车场收费按实际花销重新核算，据实收费，把多种经营的收入主要用于补贴物业管理费用，从而有利于业主利益的维护。这并不意味着忽略了开发商的利益，房地产开发商可在房屋走向买方市场时，把早已摊入房屋建造成本中的车位“送＂给买房人或按“建造成本价＂，即施工的费用卖给买房人来促销房屋销售。
从经济学上讲，将屋内停车场归属于业主共用，不仅减少了因车位费引发的纠纷，而且由业主代表业主委员会委托物业管理公司管理，经营收入用于补贴物业管理费用，大大有利于保护业主的权利。另外，房地产开发商亦可通过在买卖房屋时收回其成本，在增加收益的同时，也有益于社会经济秩序的稳定。
收费难是困扰每个物业管理公司的一大难题，许多业主经常把不缴费作为要求解决问题的手段。物业管理属服务业，物业管理费是维系物业命脉的血液，按照权利义务相统一的原则，业主理应缴费，但问题在于，现行的物业管理费应采用一个双方都能够接受并相应合理的标准。
物业收费的标准应来源于公开的管理预算。根据管理预算的项目、标准、费用和服务的水平分摊为每个业主的费用。香港的物业公司在对一个被损害物体如电梯进行修理时，要先了解电梯的损害情况及修理费用单位报价，经审核后，再进行公告和施工维修，然后根据完工情况支付费用和列入预算。一个公开透明的预算与决算制度使所有的业主不得不服从于公契的约束。
首先，物业管理的预算应将管理与有偿服务的内容、项目分开，凡是对单体而非共同物业产权、生活环境及共摊项目的特殊服务不应列入物业管理费支出，而应成为有偿服务，例如单独家庭中的家政服务等。国际惯例中物业的收费标准是按管理预算倒推的，国内现行的是在销售房屋时先定一个每平方米多少元的物业管理费标准，但并没有这个管理费内容的分项预算。当物权清晰时，收益权也就清楚了；当物业管理的预算清楚时，物业管理的收费与收益也就清楚了。
第二，不同物业实行不同的收费标准。小区物业按现状可分为公有产权为主的混合产权物业以及全部或多数为私有产权的物业，管理中也必然出现一些差异。比如，私有产权（商品房小区）是缴纳了土地出让金的，公有或房改产权是未缴纳土地出让金的，成本不同，产权不同，自然管理的费用和标准也应不同。另外，物业收费标准与共用设施设备的规模有关。不同的小区，共用设备品种多的，管理和维修工作量大，费用就应越高。如有的小区有供热（煤气）等系统，维修工作量更大，这些付出都应通过收取比其他小区高的物业管理费获得回报，并获得适当的利润。
一些地方政府在法规中将物业管理公司限定为微利企业，并在大多数的文件中规定了物业管理企业法的８％至１２％的利润率，这对不同的物业实行同样的利润率显然是不公正的。
第三，应依据物业服务标准进行收费。物业管理公司不同，提供的服务标准也不同，没有一个规范的服务标准，对有些物业公司不利，对于业主而言也是不公平的。
总之，通过对物业收费纠纷的探讨，笔者认为应从以下几个方面加强改革，才能从根本上解决这一矛盾。对于小区内共有土地和共有物业的物权归属，可参照香港现行的制度，将不能列入每户建筑面积分摊的配套面积按已分摊了建筑面积后每户的面积计算各自享有的小区共有配套面积的权利的比例，并按这个比例共同承担相应的义务，包括缴纳管理费，维护、维修费用等；对于小区停车场这一配套物业的物权归属，建议将其归属于小区内全体业主共用；对于物业管理的收费标准，建议实行公开透明的管理预算，对不同物业实行不同的收费标准，有关文件的收费标准中应增加相应的服务标准。