摘要：本文从项目成本的构成、精细化管理含义及项目成本精细化管理特征等几个方面入手，结合投资决策阶段、设计阶段、采购及施工招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，阐述房地产项目开发各阶段项目成本精细化管理的内容。
关键词：成本控制；房地产；精细化管理；突出问题
1房地产企业项目成本控制研究的必要性
彼得杜拉克曾经说过：“在企业内部，只有成本。”从宏观层面上来说，在国家对房地产行业政策深入改革的背景下，房地产企业的发展已经不能单纯地依赖于高额的地价和房价来实现整体收入的增加。企业要在市场上立足，增强竞争力，项目成本控制是十分必要的。从微观层面上来说，由于房地产企业项目具有投资金额大，建设周期长的特点，项目全过程中不可预见的因素较多，所以在项目进程中不可避免地面临着对成本把控不严的问题。成本控制的好坏对企业的发展起着决定性的作用，所以科学地做好项目成本控制需要从项目开发全过程进行分析，把握好项目成本各阶段和企业收益之间的关系，保证企业项目实现价值的最大化。
2房地产建设项目成本管理存在的问题
房地产建设项目成本管理存在的问题在不同的时期有不同的表现，依据项目流程可以大致分为：项目决策阶段存在的问题、项目设计规范存在的问题、项目建设存在的问题、项目完工阶段存在的问题以及最后成品营销阶段存在的问题等。
2．1项目决策阶段存在的问题
项目决策通常是房地产企业较为重视的，在决策之前通常要求制定出可行性的研究报告，有些企业单方面重视报告的实行，以便获得更多的项目筹集资金，这种决策方式具有一定的投机性，会给企业带来较大的风险。
2.2项目设计规划存在的问题
房地产企业在设计阶段，大部分重视的还是设计费用的控制，但是忽略项目的成本控制以及设计单位的实际能力水平。此外较为突出的问题包括：一是房地产企业没有规范设计任务书，对于成本没有提出明确的要求，导致无形成本增加；二是招标制度没有得到落实，部分企业过分强调海外的设计，往往忽略客户的实际需求。
2.3项目建设存在的问题
房地产企业在进行项目招标过程中通常会出现熟人项目工程以及其他利益相关联工程，一方面严重损害招标工作的公平性，另一方面使得房地产企业的成本增高，不利于企业的发展。现场签证制度缺乏完善，企业在进行成本控制时会面临较大的难度。项目进行时，会面临一系列不确定的问题，比如项目返工、停工、工期拖长等，给企业带来巨大的成本负担。
2.4项目完工阶段存在的问题
对于部分房地产而言，在项目完工之后，通常只是关注项目工期、项目质量以及项目结算等内容，但是对于工程款项的计价标准、计价依据、结算方法缺乏一定的重视力度，导致双方建立的合同只是流于形式，成为口头合同，缺乏一定的法律保障。对于少部分的承包单位而言，承包单位清晰意识到房地产结算需要及时进行结算，因此，承包单位为了获得一定的经济补偿通常拖慢结算的进度，不利于结算工作的顺利高效进行。此外，部分审核人员综合素质不高，在项目规范问题上出现偏差，给企业带来诸多隐性损失。
2.5成品营销阶段存在的问题
房地产企业营销的成功与否直接关乎到企业的收益，但是众多企业的营销措施并不是特别到位，出现诸多问题。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆一般来说，房地产企业项目的推广应该贯穿项目的整个过程，每一个环节都需要采取阶段性的营销方法但是众多企业都是在项目前和项目完工后进行营销，营销方案未完善，并且有些企业随意实施销售计划，没有进行实地调查分析，最终使得销售计划没有发挥出应有的作用，没有达到营销预期的结果。
3 房地产项目目标成本精细化管控的落实
在当前的发展过程中，房地产项目目标成本的精细化管控，在理论上得到很大的成，并且得到了学术界的广泛认可。但是，对于精细化管理的研究，是为了在实际工作中得以贯彻和落实，这样才能创造出实际意义上的效益。此外，房地产的项目目标成本特色居多，而不同地区的表现为呈现较大的差异化，这样如果想得到最终的理想化的管控成绩，就要根据当地的实际情况进行深入研究，逐步提高方案的可行性。
3.1 设计阶段
房地产项目的设计阶段是整个工程项目的基础阶段，具有很大的影响效应，与此同时它对于工程造价也起着重要的影响。确保各个方案设计是否符合实际的项目定位标准。例如：栏杆、门窗、结构的各种形式属于何种档次。设计阶段要运用成熟的方法以及产品，进而保证开发成本的科学合理性。而且还要将施工图的细节进一步完善，保证建筑结构的一致性。成本部可以根据设计好的图纸进行目标成本控制。
3.2 招标、合同签订阶段
房地产的项目目标成本精细化管控，是招标、合同签订之前必须落实的，这是一项最基础的工作。当前，房地产的初级阶段是指招标阶段、合同签订阶段，同时也是房地产项目目标成本控制目标的阶段，这时的成本管控是对后续工作产生持续性的引导作用，任何的纠纷以及矛盾，都以合同、招标文件作为首要的判定条件。所以，精细化管控的落实，要以招标文件以及合同阶段的表现为主，积极实施。招标与合同签订阶段管控重点：招标小组的组成、招标计划的编制、招标文件的编制、招标文件的发放、答疑、收标、评标、确定中标单位、合同的签订等。此阶段是目标成本的执行阶段，施工方的选择尤其重要，合同签订与招标是息息相关的，基本上招标文件上的条款就是中标后的合同签订的条款，应做到：①确保工程量清单的准确性；②招标文件的编制应尽可能的细致如承包范围与风险包千范围、质量控制、进度控制、费用控制、材料品牌、安全施工等条款应该结合项目特点一一明确。
3.3 施工阶段
在施工阶段，精细化管控在执行阶段对于房地产项目的成本目标来说是一件非常重要的措施。在初级阶段可以得到很好的效果以外，施工阶段的精细化管控也将得到积极的作用，因此，房地产项目目标成本的理论基础，将与实践进行融合，并且以实践情况为基准来完成。此时，可以从以下几点进行实施精细化管理。首先，事前审批工作：确保该变更是否值得做，以及评估该变更的预计金额，核实变更是否在预计变更范围内。如果不是则需要考虑是否有对应的成本规划余量，做到“事前控制成本”；其次，事后确认工作：确定变更的具体工作量以及实际金额。而且 “一单一签”，及时的确认金额进项目成本。为后一阶段的结算做好准备。在落实动态成本监控的过程中，关键是要让管理者做到心中有数，清楚成本调整的原因、内容、增减的幅度、产生的影响等。由此可见，针对房地产项目目标成本，精细化管控完全可以做出较多的反应，能够在主观、客观上给出正确的选择，为房地产项目目标成本的长久健康稳定，做出更大的贡献。
结束语：
在市场经济高速发展，行业竞争日趋激烈的情况下，房地产企业做好内部经营成本管理是相当必要的，经营成本管理是一项复杂的工程，企业要对每一个环节进行把握，在前期阶段，房地产企业各个单位要协同工作，对土地成本进行调研，做出科学合理评估，在施工阶段要应用房地产系统管理体系，对各个环节进行成本控制，在后续阶段，要对工作中的经验和存在问题进行准确总结，形成有效的经验，为企业后续发展奠定良好的基础。
参考文献：
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[3]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014，
论文作者:史鹏
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/9/29
标签：项目论文; 阶段论文; 成本论文; 精细化论文; 成本控制论文; 房地产企业论文; 目标论文; 《基层建设》2017年第14期论文;