摘要：房地产开发项目成本控制管理是必不可少的，具有十分重要的地位，能够确保房地产项目建设工作顺利开展，获得良好的经济社会效益，因此需要重点加强研究。在实际应用中需要从各个环节进行控制，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化，达到控制项目工程质量的目的，提高开发项目的经济效益，从而为我国房地产建设行业的发展作出贡献。基于此本文分析了房地产开发项目的成本控制要点。
关键词：房地产开发项目；成本控制；要点
1、房地产开发成本的构成及其影响因素
1.1、成本构成
房地产的开发成本指：房地产开发商在整个的工程开发项目中，从投资到销售的全部过程中的费用，其中所占比重较大的就是土地征用费用、拆迁补偿费用等。
1.2、成本影响因素
房地产这一行业有着高收益、高风险、投资时间长三大特点，这也导致它的影响因素较多，既要受到宏观经济政策的影响，还要受到房地产开发企业运营成本的因素制约。（1）决策项目。房地产项目的投资一般都属数额较大的，房地产企业就需要对风险性进行专业的预判，再结合自身解决问题的能力。就拿同一个项目来说，不同房地产企业所面临的风险也是互不相同的，而对于这种情况，就需要房地产企业依靠自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际能力，对项目的风险进行更深的分析研究。（2）土地利用成本。根据当前的情况来说，能够用于商业开发的土地数量尤为稀缺，而这也使得土地的拍卖将价格进一步的提升，这就让土地的成本难以控制。由于土地成本占项目总成本的比重较大，所以用合适的价格获取用地是极为重要的。（3）建设成本。工程的建设成本所受因素较多：像工程设计方案、施工时间、建筑产品的质量、市场波动等多方面影响。
2、房地产开发项目的成本管理原则
不同于传统的房地产开发项目的成本管理，当下房地产的成本管理不仅仅要考虑企业自身的内部因素，还需要从全局出发，兼顾其他方面的成本控制，实现整体利益的最大化。首先需要以人为本，全员参与，企业上下所有员工必须具有成本管理的意识，将成本控制贯穿实施在每一项工作中；其次，要形成健全的成本管理制度体系，结合相应的标准规范，落实每一项成本控制管理措施；再次，加强监督管理，使房地产项目成本管理落到实处；最后，着眼于大局，项目成本管理是一项长期、持续的工作，不能中断。
3、房地产开发项目的成本控制要点
房地产项目的开发不是单一的一个项目，而是一个完整的过程，在对成本进行控制的时候，也应当有这种全局意识，而是在各个环节、各个阶段都对成本进行控制。在制定成本控制计划前，需对项目的全过程有所了解，在不同的阶段，对成本的影响的因素都不尽相同，需要企业用特殊的管理手段对成本进行控制。
3.1、投资决策阶段的工程成本控制
3.1.1、多方案的经济效益对比，择优选择最佳项目开发方案
进行详细的市场调研，根据市场最新需求，从中选择适用于该项目经济效益最好的方案，首先，规模应符合项目开发的要求，如果设定规模小，资源得不到充分的有效利用，单位产品的开发成本过高，经济效益差;如果确定项目规模过大，项目产品的开发量超出了市场的需求，“供大于求”，则会造成产品滞销或者降低销售出售的情况，同样会降低项目的经济效益。开发项目既要符合市场需求，又要实现经济效益最大化，从优选择效益最好的方案，达到控制项目投资的目的。
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3.1.2、设定科学的决策体系，保证合理的投资估算
投资估算的确定是工程项目投资管理的第一步，也是整个投资管理的重中之重，确定了投资估算，整个项目的成本投入即确定，后期各阶段的投资都不能超过该投资。如何做好投资估算管理，首先是确定科学的项目开发决策体系，从而确定合理的投资估算指标。制定科学的决策体系和决策责任制是保证决策科学化的关键。投资估算指标是衡量投资估算合理性的重要依据，因此，管控好投资估算这个重中之重的关键是:首先确定科学合理的项目可研决策体系，其次要明确决策责任制的各项条款，同时保证估算指标的编制质量。
3.2、设计阶段的成本管理
优秀的设计有利于降低投资，缩短工期，给项目带来经济效益。设计阶段的成本控制管理除了控制好设计费外，更重要的是通过限额设计等手段从源头上控制好建设成本。设计阶段的成本控制具有“一锤定音”的地位和作用，房地产企业要选择信誉好的设计单位，根据工程整体投资估算、规划设计条件、项目收益为根据，科学编制项目设计任务书和招标文件，通过招标获得优秀的方案，在更加开阔的平台上选择适开发且成本较低的方案。把握好每个环节，在方案设计阶段就要在投资估算范围内合理控制好工程造价，要考虑到成本因素，技术投入、功能满足、使用安全等等，从设计阶段严格把控好成本构成。要重视方案的选择，按照投资估算严格落实成本费用将施工的预算严格控制在批准的计划范围内。加大设计监管力度，在出图前强化各级监督审核管理，保证通过高质量的设计，有效降低工程成本，解决施工中的实际问题。推行限额设计，控制每一步设计量，按照配额控制设计，以确保投入在总投资范围内。
3.3、施工阶段的成本控制管理
施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，要编制成本计划和工作流程图，落实管理人员各自的职能任务。要加强对材料成本的控制管理，根据工程施工需要编制材料的成本计划，明确制定材料成本控制管理的目标。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整，以起到事中控制的作用。要重视施工中工程进度款管理、设计变更管理、现场签证管理，要严把施工进度款审批关，一定要杜绝进度款超合同付款现象的发生。对施工中施工、技术变更进行经济比较，并进行预测和分析，通过分析帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的有效控制和管理。明确各部门有关人员的职责范围，严格材料使用制度，做好对原材料的管理工作，把好材料关，保证材料成本管理的科学性与可行性。在施工全过程要严格管理控制好人工费用支出，施工中要推行先进的施工组织技术，保证施工保质保量高效完成。
3.4、竣工结算阶段的成本管理
项目竣工阶段，对于成本管理而言，除了进行正常的工程结算审核，归集公司管理费用、营销费用、财务费用及利息等，从而形成最终的项目开发成本外，更重要的是对整个项目发生的成本情况进行全面的、系统的再评价，即项目成本后评估。对于很多房地产开发企业而言，项目成本后评估往往容易被忽略；但其对总结项目成本管理的经验教训，可以为新项目成本管理工作提供参考，具有重要意义。
总之，但随着时代的发展，房地产以及逐渐进行转型，向更加规范化的方向转变，因此房地产开发企业想要提高自身的竞争力，必须采取有效的措施提高自身的项目管理水平，进行项目开发成本的有效控制。本文分析了房地产开发项目的成本控制要点，以期提供一些借鉴。
参考文献
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论文作者:张兵
论文发表刊物:《基层建设》2017年第34期
论文发表时间:2018/4/2
标签：成本论文; 项目论文; 成本控制论文; 成本管理论文; 阶段论文; 开发项目论文; 房地产论文; 《基层建设》2017年第34期论文;