摘要：本文首先阐述了房地产企业风险管理概述，接着分析了当前我国房地产企业发展中存在的问题， 最后对房地产企业风险管理方法进行了探讨。
关键词：房地产，风险管理，工程项目
引言：
房地产经营风险管理是指在项目开发过程中运用科学的方式方法，对潜在风险因素进行预判、分析和评价，采取最佳的风险管理措施，用最低的成本实现最大限度降低风险损失的过程。 其最终目的就是要达到事前防止，事后控制。
1房地产企业风险管理概述
1.1 房地产企业风险及其分类
房地产企业风险是指影响房地产企业实现战略目标的各种因素和事项。在房地产企业市场竞争环境中，受到各种事件的影响，这些事件对经营目标的事项均有积极或消极的影响。在房地产企业经营过程中，需要拥有战略决策、开发经营、资金财务、内部控制等目标，而且这些目标的制定和实施需要依据房地产企业特殊的经营阶段进行分类管理。
1.2经营风险管理的意义
有助于提高房地产企业风险管理能力，加强损失的防范和控制。 房地产开发是一个动态的过程，潜在风险因素多，而我国房地产企业多以为数不多的项目进行经营和获利，抵御风险的能力远不如大型房地产企业，一旦资金链断裂或土地取得进展不顺，就会陷入进退两难的境地，面临退出或破产。 因此提高风险管控水平，采取有效防范和控制风险措施，可以避免风险，减少损失，保障房地产企业的正常生产经营。
2当前我国房地产企业发展中存在的问题
2.1对政策风险分析不敏感，风险管理数据收集困难，无法及时应变
房地产企业往往对于政策层面和市场信息掌握程度不太理想。 政策的敏感性不强，常常政策出台后，不能够及时对经营决策作出相应的调整，加之其项目经验不足，以往的管理资料数据缺乏，风险管理工作只能通过估计、假想的方式开展，使得风险管理效果大打折扣。 尤其近几年，国家从资金方面对房地产企业进行限制，使得很多房地产企业倍感无策，最终退出市场。
2.2经营管理能力弱，缺乏完善的投资决策体系
通过大量的统计调 查 结果看出，管理问题是造成房地产企业退出和破产的主要原因。 —是企业经营者个人方面的问题，如经营者的风险管理意识不强，缺乏管理知识和管理能力，经营目标不明确，投机心理过重等。 多数房地产企业受家族化管理模式的影响，企业决策往往依赖于个人，他们对项目的决策还停留在经验管理水平，缺乏客观的可行性分析与科学的经济预测，没有完整的投资决策方法和体系，容易造成投资集中或投资过热；二是盲目追求规模发展。 许多房地产企业在创业初期选择快速扩展和多元化发展战略，涉足多个行业，过度看重行业数的增加，没有建立在规模经济的基础上，使得企业的快速发展与管理上的滞后形成潜在管理风险。
2.3融资风险大，抗市场风险能力弱
由于房地产企业多处于起步阶段，资金问题成了限制其发展的主要瓶颈。 房地产企业在投资一个项目的时候，就已经发挥出最大的现金流动能力，再无多余资金作为风险储备。 若遇市场振荡或者政策从紧，其抵御风险的能力与应变能力就显得不足了，这就给资金链断裂造成了机会，形成融资上的风险。 融资风险贯穿于开发项目的全生命周期，并且项目实施过程的不同阶段，也存在各自相应的特点，这就需要我们根据不同阶段的特点有针对性的采取措施进行防范。
3房地产企业风险管理方法
3.1企业管理目标的设定
房地产企业在其经营管理过程中，需设定合理的经营目标才能保证企业成功经营。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而这些目标是企业日常经营管理过程中信息收集、事件识别、风险评估的前提和基础。房地产企业应当通过制定程序制度使经营目标与企业的愿景相协调，并且确保这些所企业所制定的经营目标与其面临的风险符合企业愿意承受的风险水平。房地产企业一般将承受的风险水平分为：重要风险、一般风险以及轻度风险。由于各房地产企业的业务模式、承受风险水平能力、对风险水平的偏好等不同。各风险因素可以自行选择风险程度、风险因素的组合。
3.2强化企业内部管控，建立科学的投资决策程序
首先是建立健全的组织管控系统。 房地产企业要建立风险管理的组织结构，明确职能，工作协调有序，其中企业要实现内部控制有效，组织机构设置、权责分配和项目管理模式最为重要，直接影响到企业全局发展。 其次是要建立科学的投资决策程序。 通过对项目技术、经济以及社会效益的可行性分析、论证和评价，为投资决策提供一套完整的科学依据。 最后，企业发展需要通过人才来运转，所以还要以人力资源体系为根本来建设内控风险体系。 企业只有吸引优秀员工，激励员工发挥其价值，才能真正有效控制风险。
3.3拓宽房地产企业的融资渠道
允许资金实力强的财团和有资产管理经验的公司把闲散资金参与到房地产企业中来，进行风险投资和资金入股。 投资机构可以聘请专门人员参与融资项目的经营监督。 另外在其他方面要建立健全证券市场，降低资本市场的准入门槛。 允许发展前景好、盈利能力强的房地产企业通过发行债券的渠道，在公开的资本市场上进行企业资金募集。
3.4要构建风险识别、评估、应对和监控全面管理体系
风险管控是一个闭环管理体系，是可持续、动态变化的，所以需要树立大局意识和科学管理理念，应用风险专业管理理论指导房地产开发经营事业有序推进。首先房地产开发企业在进行房地产开发投资时，要做好前期的市场调查，对市场发展情况进行全面摸底调研，对投资过程中可能存在的风险进行具体分析和摸查，找出可能面临的全部风险，提高预测水平，尽可能将所有的影响因素全部纳入到风险排查过程中来，从而为后续分析等提供充分的参考依据。其次要对风险进行等级划分。针对可能引发的所有风险和不利情况，按照科学原理和方法，对风险划分相应的等级，每一个等级可能带来的后果等进行预测研究，将风险进行量化处理，赋予权重，提高风险等级划分的清晰度，确保有据可依。再次要针对划分的风险探索有效的应对措施，对每一类风险科学分析其来源、诱发原因，探索全方位处置和应对措施，提前进行预防，要充分借鉴相关的理论和实践成果等进行分析政策制定，进行可行性论证，明确责任落实，确保一旦风险发生后，有具体的操作流程和处置机制进行循序开展，降低突发情况发生率，提高风险全面防控水平。最后要建立风险动态监控机制，要对可能存在的风险以及即将发生的风险等及时动态调控，借助计算机网络技术等现代信息技术加强对风险信息的全面管理，对各类风险要素进行动态排查，充分考虑各种影响因素，并建立全过程风险监控预警机制，有效跟踪潜在风险或者危机发生情况，一旦有相关迹象，及时化解和处置各种不良风险。
3.5房地产企业风险监控
房地产企业的风险应对会随着企业目标、组织架构、人员、内控流程的变化而不再有效。而监控的目标是确保企业风险管理的运行持续有效，因此，房地产企业各业务部门应开展持续性监控，风险管理部门或内审部门负责专项评价并建立上报机制。
结束语：
总之，房地产开发经营的过程复杂，需要在综合考虑各种因素，的基础上加强管理。对于建筑房地产行业，只有快速跟踪市场趋势，综合研究分析市场变化的形式，科学决策，建立科学完善的风险识别、评估、应对和动态监测机制，才能实现对建筑房地产行业的可持续发展，有效缓解不利风险和冲击，提高市场反应能力，提高运营效率。它将进一步促进社会发展和公共生活水平的不断提高。
参考文献：
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[2] 陈涛. 浅析商品房地产项目经营管理中的风险管控[J]. 商场现代化. 2015(05)
[3] 李忠娥. 房地产经营风险和管控措施分析[J]. 现代经济信息. 2015(09)
论文作者:赵星
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第8期
论文发表时间:2019/7/18
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