摘要：随着我国居民生活水平的不断提高及我国经济结构不断转型发展，第三产业也随之不断发展壮大，成为我国经济增长的重要支柱，逐渐引起大众的关注与重视。尤其近几年随着国家大力推进城镇化建设，城市居民人口数量越来越庞大，我国住宅小区物业管理成为我国服务业中重要组成部分，得到了迅猛的发展。但是，我国物业管理起步发展的较晚、发展速度快，在此过程中我国物业管理中还存在很多的问题与不足。本文认真研究与分析我国物业管理发展现状及面临的问题，提出对住宅小区管理未来的发展趋势，并针对目前我国住宅小区物业管理存在的问题与不足提出解决途径，以期为我国住宅物业管理发展尽绵薄之力。
关键词：服务行业；物业管理；现状；发展趋势
一、我国住宅小区物业管理发展现状
（一）服务与被服务的观念转变慢
作为业主，多年享受免费的物业服务已经习惯，在物业服务社会化改革面前，在“谁住房，谁交费”的改革机制下，免费的午餐取消了，但拿钱买服务的观念转变慢。作为客方的传统物业人员，大多不思进取，没有开拓意识和危机意识，总想从体制内沾点小利，行政管理意识浓厚。尤其是在新形势下，移动互联网、智能硬件、人工智能已进入到许多领域，但传统物业对此还没有接受。
（二）双向选择机制和定价机制尚未形成
老旧房改房小区物业公司大多由产权单位转制而来，即使有社会物业提供服务，大多也是产权单位代为选聘。从市场规则上讲物业服务是一种商品，它需要由供需两方双向选择，价格应由服务品质和市场竞争决定，但在普遍没有成立业主大会、定价机制不健全的情况下，业主缺乏物业服务合同的缔约和议价能力，买卖双方的选择和互动机制尚未形成，影响了物业活力的激发和服务水平的提高。
（三）服务内容简单成本高
随着业主生活水平的提高和消费观念的转变，业主对小区居家服务提出了多样化需求，不仅需要房屋本体的安全，更需要生活的便捷，从社区文化到家政服务，从小区环境到智能呼叫，从小区停车到小区新零售等都有了刚性需求。然而，传统的物业提供的却是简单和无差异化的简单服务。同时，由于传统物业小区规模小、单个人员服务的面积小、维护管理任务重等原因，人员成本随之增加，物业收费标准相比新小区明显偏高，造成交费时业主不满意，服务时物业不情愿。
（四）员工素质和物业基础条件差
传统物业企业的员工老龄化严重，大多没有接受过专业、系统的培训，缺乏成熟的物业管理经营理念。有的单位把保安、保洁、绿化业务进行廉价外包，业主得到的是流于形式的低质量服务。物业服务的基础条件也较差，一是公房小区大多建造于上个世纪，规模普遍小，房屋构造简单，无法按标准配备物业服务所需人员；二是小区大多年久失修，需要维护保养的内容多；三是环境及配套设施差，停车位、公共绿地、消防设施严重缺乏，给物业管理的实施造成很大困难。
二、住宅小区物业管理现状的思考与解决途径
（一）从坚守阵地向共享资源转变
住宅小区是物业服务的主阵地，也是赖以生存的基本盘面，虽然业主对物业服务不太满意，因有一衣带水的关系也难以辞退，所以物业公司要在经营好基本面的前提下，用共享思维统筹链接周边资源，实现抱团取暖，共同发展。链接共享的内容十分宽泛，公司之间可合并重组，以此扩大经营面积，壮大公司规模，减少管理服务人员和成本，提高经济效益；也可以共享停车位、物业管理办公室、安防设备设施、维修工人等。此处的共享是以“使用而非拥有”为特征，目的是充分提高物业管理资源和人员的使用效率。
（二）从简单管理向互联网思维转变
当前以“互联网+”为核心的信息技术已成为经济发展的重要引擎，正推动着各行各业的发展。传统物业管理主要依靠人工来完成，所需人力众多，服务流程繁杂、滞后、效率低下。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆如果将互联网技术运用于物业管理的设施系统和管理系统，将极大地提高管理和服务效率，有效地实现传统物业的转型升级。一是可在安防和消防管理方面，安装一体化监控设备和显示设备，实现全方位、无死角的治安、消防监控管理；二是可运用自动化通信和远程监管技术，准确掌握设施设备的运行状况，及时进行维修养护；三是可通过互联网技术建立客户服务平台，随时掌握业主需求，及时、准确、主动为业主提供服务，有效实现对人的服务、对物的管理，企业增收。
（三）从行政化向法制化职业化转变
带有行政管理色彩的传统物业，在新时代要以《物权法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》等作为物业服务的行动指南，不断提高服务的法制化和规范化水平。同时，要以适应转型升级，提高经营管理水平为核心，造就一支具有市场开拓意识、管理创新能力和社会责任感强的领导队伍；要加强一线员工和关键岗位人员的技能培训，建立一支具有敬业精神、恪守职业道德、具备专业技能的员工队伍；加强与大型物业公司、大专院校的横向联系，共同培养一批符合行业发展需求、具有职业精神、具有专业素养的职业化管理队伍。
（四）从既补“人头”向又补“砖头”的“双补”转变。
许多地方都深刻认识到旧体制转换是释放新动能的前提，因此，对物业管理体制进行了改革，建立起谁住房，谁交费机制，同时给业主发放了物业费补贴，补了“人头”，有效培养了业主交费意识。由于大多房改房的配套设施老化严重，难以实施标准化的物业管理，还需要政府或产权单位对房改房进行综合整治，增加必要的物业设施，即补“砖头”。在各地进行的老旧小区综合整治工作中，尽可能的将社会公共服务配套设施纳入规划中进行改造，以完善物业高质量服务的基础条件。
（五）从依赖产权单位逐步向融入社区转变。
目前，中央在京单位及各省、直辖市、自治区机关不少单位都在积极推动物业管理社会化、商品化改革，传统物业公司要积极适应新时代的这种发展趋势，要看到老旧住宅小区融入社会是趋势，所以要加强同街道社区的联系，重构主客关系，主动融入社区综合治理的整体格局之中，在业主大会成立、社会资源整合、物业政策宣传、公共维修资金续筹、社会公共服务、困难群众救助、社区精神文明建设、业主维权、调节纠纷等方面借助社区的综合力量去完成。
三、住宅小区物业管理的发展趋势
我国物业管理在摸索中前进发展，随着市场规模的不断扩大，相应的发展模式与服务水平也不断提高，未来的发展趋势主要体现在以下几个方面。第一，发展模式还是以房地产开发商自建自管的模式为主。物业管理成为居民购买住宅之后开发商提供的延伸服务环节的作用体现，而业主自建物业服务体系因其工作的综合性、复杂性和专业性不会成为物业服务的主流模式。第二，遵循市场经济发展规律，住宅物业管理行业市场将会出现一批规模化管理、品牌知名度高的物业企业。只有实行规模化、品牌化管理才能更大限度的创造经济效益，而一些规模小的物业服务公司将会被市场淘汰，物业管理企业发展的规模化和品牌化是必然趋势之一。第三，物业管理企业服务即将更加细化和专业化。高端市场的规模不断扩大，迫使我国物业服务管理公司不断提高其更加细致、人性化和专业化的服务水平，以满足市场需求。同时，有些物业服务项目划分更加细化，甚至出现专门针对某项服务的服务提供商。
四、结束语
由于中国房地产产业的不断快速发展，住宅小区物业管理市场必将不断扩大，也有着广阔的市场和发展前景，只有不断研究物业管理中出现的新问题、新情况，并提出可行的解决方案，总结市场发展规律，才能促使物业管理市场朝着健康有序的方向快速发展。
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论文作者:曾聪
论文发表刊物:《基层建设》2018年第30期
论文发表时间:2018/11/16
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