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中图分类号：F293.35 文献标识码：A. 文章编号：1671-3079(2001)05-0066-(04) CLC:F293.35
为应对亚洲金融危机对我国经济带来的不利影响，1998年，党中央国务院及时果断地作出了实施积极的财政政策、扩大内需、促进经济增长的一系列重大决策，其中一个十分重要的举措就是增发建设国债，加强基础设施建设。党中央国务院的这一重大决策，既是对建筑业的严峻考验，又给建筑业提供了难得的发展机遇。我国的房地产市场也逐步走出低谷。据国家统计局调查，2000年前10个月，全国商品房的平均销售价格同比上涨了0.3%，其中住宅的售价上涨了3.8%。这是近年国家对房价调控的结果。
但今年以来，房地产投资一路上扬。7月，全国房地产开发完成投资529亿元，创下了同比增长47.4%的新记录，超过了基本建设和更新改造投资量。今年1至7月份，全国房地产开发投资2652亿元，同比增长31.6%。全国商品房平均销售价格为2284元／平方米，比去年同期增长10.9%。这种不正常的房价快速上涨现象已引起国家建设部的警觉。日前，国家建设部房地产业司司长谢家瑾在广州市的一个研讨会上告诫“国家对近期房价上涨过快不会坐视不理。”她分析，今年全国商品住宅价格持续走高，这其中有非正常因素的影响，楼价与中国申奥成功，与加入世贸没有必然联系，中国加入WTO对房价不会有太大影响。部分地区房价升势过快，挫伤了居民购房积极性，不及时解决，将直接影响中国房改进程与启动个人购房消费，政府会以相关政策和措施进行调整。8月北京市建委采取了“加紧经济适用房建设；成立土地储备中心和出台相关政策，规范征地程序”等三项措施，以平抑过高的商品房房价。
目前这种房价过高的现象表明，前几年，住房消费者形成的那种“持币待购”的消费心态，已不是主流心态。价格高一点低一点，不再成为买房的主要考虑，而商品房综合素质、设施功能、环境品位等已成为买房的首选，因此，如何根据自己的能力和喜好，及早买到自己满意的房子，才是最重要的。根据近几年房地产市场反馈的信息，今后房地产经营应考虑如下几点情况：
一、国有资产要退出房地产企业
2000年在深圳举行的中国住宅产业集团高峰论坛上，建设部政策法规司副司长李秉仁应邀演讲时说：在保持相当比例的条件下，部分国有资产应逐步退出房地产企业。
业内人士认为，我国建筑企业目前普遍存在着大而不强，小而不专的弊端，建设市场运行机制与国际惯例有着较大的差距，因此迫切需要构筑建筑业的社会主义市场经济体制，并着力培养一批适合这一体制的合格竞争主体。目前，针对这一情况，国家有关部门已在部分城市进行了改革试点。建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，但它们很大程度上都属于一般性竞争行业。近年来，我国城镇住宅建设以惊人的速度向前发展，城镇住宅年均竣工面积达4.44亿平方米，年总产值达6000亿元，约占国民生产总值的9%。1998～1999年，住宅建设对经济增长的贡献率为1.2%～1.5%。目前，我国具有各类资质的房地产开发企业约有2.7万家，数量不可谓不多，但开发企业的规模普遍不大，实力不强，在国际上有竞争力的企业可以说是凤毛麟角。从数量上测算，全国各开发企业的年平均开发量不足1万平方米，国内最大的开发企业所占的市场份额仅为0.5%，而位于香港前5位的开发商占据了当地80%的市场份额。与此同时，国有房地产企业的改制步伐缓慢，全国只有6500多家房地产开发企业改制为股份公司或有限责任公司。据部分地区调查，房地产企业改制比例只有13%，远远落后于建筑企业和监理企业。因此，在保持相当比例的条件下，部分国有资产应当逐步退出房地产业。国家要扶持发展一批有实力、有信誉、效益好的大型房地产企业（集团），并鼓励这些企业（集团）跨行业、跨地区、跨所有制地进行兼并联合。房地产业要进一步深化改革，调整结构，建立优胜劣汰的机制，对一批严重亏损、效益差的中小型企业进行改组、改制、重组。
二、让空置房动起来，活跃房地产市场
据统计，目前全国的空置房达9000万平方米，如何让空置房动起来，活跃房地产市场，对我国的房地产经营具有十分重要的作用。我省宁波市的商品房空置量，最多时曾达到232万平方米，位居全国第三；而到2000年6月底，空置房面积已下降到85万平方米，其中85%是办公楼和大型商场。宁波市消化空置房的做法，有一定的借鉴意义。
1.以加快市政基础设施建设和旧城改造为契机，通过拆迁安置，消化空置房。
2.推行自选安置，货币安置与直接安置相结合的办法。避免了以前拆得越多，代建房建得越多，空置越多的恶性循环，做到在不新建、新增拆迁安置用房的情况下，通过社会调剂解决了安置房源的问题，尤其是货币安置增加了住房消费需求，减少了新增空置。
3.利用空置房解决教职工住房困难。对这类空置房，免征固定资产投资方向调节税、契税、城市基础设施大配套费、新墙体材料发展基金、人防费等，从而拉低了房价。
4.清理不合理收费，降低或减免有关税费，对部分空置房实行限价，竞价销售。据1999年底统计，宁波市私房买卖税费降幅超过67%，商品住房过户税费降幅达50%，降低了房价。开发公司如提供空置房产安置拆迁户，则售价限定在1730元／平方米左右，使中低收入阶层也能买得起。同时，政府在土地批租上，采取“不抬高地价”的做法，尽量不让房价过快上扬。目前，该市商品房平均价格2500元／平方米，而1999年全市城镇人均可支配收入9492元，收入与房价比为1:6.58，比较接近国际上的通行标准。
5.推行“购房入户”政策。该市规定，从2000年1月1日起，国内公民在城区范围内，只要购房款在25万元或购房面积在100平方米以上的，就可办理3人正式入户。据此估计，若每年购房入户人数达到1万，即可促销商品住宅33万平方米，相当于1999年商品住宅销售面积的三分之一。
6.控制一级市场土地出让，调整开发结构，实行开发总量宏观调控。尽量避免因筹集城建资金，随意增加土地出让量，对商品房实行“不饱和供应”。同时允许部分非住宅建设用地在满足城市规划要求的前提下，转化为普通住宅建设用地，消化闲置土地。
7.提高住宅建设整体质量，调动居民购房的积极性，增加住房需求，控制新增空置房。1999年至今，全市城镇商品房未形成新的空置，住宅质量提高是重要的因素。
8.加大金融对住房消费的支持力度，提高居民购房能力。开发公司与金融机构合作，推出1:2:7的按揭贷款业务，即购房户首期只付10%，20%由开发商无息垫付两年，70%由银行按揭，降低了居民按揭贷款成本。部分银行还适时推出二手房按揭业务，促进房屋差价置换。这对盘活存量、促进销售产生了积极作用。由此，我们可把以上措施概括为“二结合一推进”，即一是把消化空置房与城市建设相结合；二是把存量消化与增量调控、结构调整相结合；同时制定各项切合实际的消化措施和配套政策，整体推进。根据国家统计局公布的最新数据，今年1至7月份全国商品房空置面积分类指数值同比减少8.63点。空置面积分类指数值的持续下降，表明商品房空置面积的增长幅度进一步回落。
三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
1998年全国经济适用住房施工面积为1.33亿平方米，竣工面积为5509.9万平方米；1999年施工面积为1.77亿平方米，竣工面积为10093.8万平方米；2000年计划为2.43亿平方米。据建设部统计年报，1998年全国城镇商品住宅竣工面积为14113.7万平方米；据国家统计局统计快报，1999年全国城镇商品住宅竣工面积为16194.6万平方米。从以上数字可以看出，近两年经济适用住房在全国城镇住宅中占有极为重要的地位。
经济适用住房政策的实施，适应了全国城镇停止住房实物分配后个人购房的需求。停止住房实物分配后，需要为城镇居民尤其是中低收入家庭提供适当的住房供应渠道。经济适用房的出现正当其时。从近两年的情况看，由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费不仅没有减弱，反而持续以较大的比例增长。今年1～7月，全国商品住宅的销售额比去年同期增长50.22%，个人购房比例已达89.4%。此前个人购房比例并不高的北京等城市，现在也已达到了80%以上，同时，经济适用住房政策的实施平抑了过高的商品房价格，扩大了住房的有效需求。以北京为例，2000年1～7月，全市商品住宅销售面积是1999年同期的2.7倍，销售额是1999年同期的2.2倍，每平方米房价下降了近1000元。
众所周知，住房既是一种特殊物品，又是一种生活必需品，还是基本人权的重要组成部分。为中低收入家庭解决住房困难，是世界各国和地区政府的基本职责。中国政府长期以来致力于解决中低收入家庭的住房问题，并卓有成效。实践证明只要中低收入居民存在，为解决这部分群体住房问题的经济适用住房政策，就应该坚持下去。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说，为中低收入家庭解决住房问题，政府责无旁贷。住房政策包括经济适用住房政策，是政府相关政策的重要组成部分，大力发展经济适用住房，旧体制稳妥向新体制转换，加快新体制建立，促进中低收入居民进入住房市场消费是一个必然的选择，是中央的一个非常正确的决策。谢家瑾说，建设部最近发出了进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知，要求各地把经济适用住房建设作为重点工作来抓，下大力气落实经济适用住房的各项政策，确保经济适用住房的低价位。
四、建立车、房、网捆绑销售的理念
有了车子，看房子的眼光就变了。同时网络大发展，上网的人数像原子裂变式地猛增，工作生活要变革，虚拟社区也越来越成型。这使开发商不得不思索居住空间、社区网络的创新，是一个也不能少，因为上网的人眼光不同，会挑剔。于是，房子就这么不经意间撇开了钢筋水泥的土老帽形象，变得智能起来，现代起来；建筑队伍中也多了一个新工种，叫网络基建。而在充满时尚气息的网络家居里，人们过着足不出户的"e"生活。
2000年9月2日，北京国能天恩科技有限公司召开新闻发布会，宣布了他们以“创造精品智能社区，合力冲刺最后百米”为口号的2000冲击计划。而像清华同方，蓝波科技等公司早已进入这一领域并有收获。与此同时，一些有远见的开发商也开始组建下属的网络公司，扬言不肯将网络终端资源拱手相让，要自主开发基于社区网络的电子商务，竞争态势已经形成。在上海，这种圈地运动来得更早更猛烈，已经到了无地可圈的地步。
与此同时，人们对环境的质量越来越看重，认识也越来越深刻。而汽车在社区内行走，停放带来的尾气、噪音、景观破坏以及安全问题都急待一个综合的解决方案，车位安排、社区交通组织得如何已成为关系到社会整体品质的大事。
五、未来房地产业的卖点
近来，环境问题已成为购房人关注的首要问题。有“家”要有“园”，否则便被判为过时的住宅产品。但是，这个“园”究竟怎么做，做成什么样为好？需要认真地研究总结。有道是“没有最好的景观设计，只有最贴切的景观设计”。最贴切的景观设计，就是讲究天人合一，建筑与环境相统一的设计，才能使住宅社区独具特色，焕发个性魅力。
现社区环境景观设计存在的问题：1.与建筑单体缺乏共同语言；2.雷同化、西洋化；3.过于艺术园林化；4.缺乏VI识别系统及母题性标志；5.缺乏深度的文化认识；6.忽略对公共艺术的设计；7.偏重景观的平面设计，忽略景观的立体设计。我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段。因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主，关注人的身心再生，人的参与性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复，第二天能更精神抖擞地投入工作。因此景观设计的主要原则可概括如下：1.地域性原则；2.使用为本原则；3.物美价廉原则。只有提高对景观设计的深层认识，才会酿制出丰富的景观文化，才能创造出新的房地产卖点。
收稿日期：2001-03-05