摘要： 房地产工程合同的结算周期，影响到房地产开发商的资金支出，预算精准，增值税缴纳的准确性，以及供应商关系的维护和培养，是合同管理的闭环关节环节；同时该项工作涉及到工程，合约，设计，财务及供应商配合等诸多环节，本文拟对某项目的结算周期进行分析，并利用六西格玛理论，建立SIPOC模型，结合Pareto图，鱼骨刺图等工具，进行FMEA失效模式的分析，筛选出顺序数较高的原因，针对性的提出优化结算流程，提供结算速度的有效途径。
关键词： 结算周期；六西格玛；SIPOC；Pareto图；鱼骨刺图；DMAIC；FMEA
引 言
随着房地产在我国国民经济重的比重弊端提高，且住宅项目的快速周转，平均开发周期一直在缩短以架空资金周转速度。工程合同占据房地产开发成本的80%以上，根据《建设工程工程量清单计价规范》[1]规定，单合同结算周期84天，《建设工程价款结算暂行办法》[2]单合同结算周期20-60天，《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》[3]约定单合同56天结算周期。
缩短工程合同结算周期，有利于企业合理的缴纳所得税，商品房在交付后的一年内，开发商需缴纳所得税，而所得税需准确计算开发成本，避免税务风险，同时快速结算，提升合作施工单位信心，能够降低合作单位在投标报价中考虑的资金占用价值，这些因素都使得工程合同结算问题受到学术和工程界的广泛关注，一直是研究热点。
六西格玛是摩托罗拉公司最早提出的一种利用统计工具解决问题的办法，并经过W.Edwards.Deming，Armand Vallin Feigenbaum[4-5]等全流程质量管理专家的不断补充和完善，已经被证明是一个加速流程，服务的全方位战略，可消除业务过程中产生的变异和缺陷来提升业务价值已经针对此问题，系统的通过定义D（Define），测量M（Measure），分析A（analyze），改善I（Improve），控制C（Control）五个步奏来定位和改善，消除无价值的流程。
SIPOC模型是Deming提出的，认为系统内外部的联系是密不可分的，抽象化的展示客户的需求，从而针对性的进行研究。Pareto图是通过数据分析来确定流程和产品的质量状态，通过图形将数据直观表示出来，展示影响质量表现的关键因素。鱼骨刺图是利用图形来展示问题的起因，分为不同的层次和因素，一层层的展开探索，使得问题的展示更加直观，是一种定性分析的办法。FMEA是利用客户的需求，分析流程潜在的失效模式，并进行量化评估，从严重度S（Severity）和频度O（Occurrence）等维度，计算风险顺序数RPN（Risk Priority Number），从而判断流程的改善轻重缓急。
结合某房地产公司深圳地区全开发项目的工程合同结算流程分析，提出了缩短结算的方案，并给予验证，较好的提高了合同的结算速度。
1 结算的现状及SIPOC
该房地产开发公司，单城市每年20亿元的合同结算产值，整体平均结算周期为2年，为了加快结算的速度，提升管理人效，同时维护良好的施工单位合作关系，针对结算周期长的问题，进行分析和解决。现对结算流程的范围进行模型建立如下：
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图1，结算流程的SIPOC
为了聚焦客户的关注点，我们采用问卷调查和现场访谈形式，对财务部，项目部，承包单位，进行了114份的客户之声（VOC）的收集，并提取了关键指标（CTQ）如下：
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关键指标的现值测量后，并根据行业内标杆企业对标，设定项目目标如下：
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图5，各流程占整体结算流程中的时间统计
可见，6号，7号流程耗时最长。
3 导致结算周期长的原因分析
对6，7号流程，从环境，方法，资料，人员四个角度，制作鱼骨刺图如下：
关键指标的现值测量后，并根据行业内标杆企业对标，设定项目目标如下：
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根据鱼骨刺图的原因查找，失效模式筛选—FMEA表格筛选，筛选的成果如下：
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图9，象限图展示FMEA打分表
严重度和出现频度最高的原因列举如下：1，变更多，未及时进行造价申报；2，结算前工程款支付比例过高；3，结算资料零散复杂；4，流动性大，司龄短；5，不清楚变更编制要求；
4 改善措施
1，变更多，未及时进行造价申报。针对某公司的情况，从设计入手，进行所有称布局的产品的标准化工作，杜绝非客户敏感部位的创新，从建筑，结构，精装，园林四大专业的标准化先行研发及落地，开发了对不同产品，售价标准的标准户型，标准做法，以期减少变更数量；
2，结算前工程款支付比例过高。根据《建设工程价款结算暂行办法》[2]规定，进度款支付区间应在60%到90%范围内，该公司进度款的支付比率为90%，对标行业内其他标杆企业的指标比率如下：
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图10，房地产标杆企业进度款支付比率统计
支付比率过高，施工单位结算阶段人手配备不足，积极性差；因此通过合理合规降低为80%支付比率，预期提高结算阶段施工单位积极性。
3，结算资料零散复杂。因施工单位结算申报人员水平参差不齐，房地产开发企业的结算要求资料应具备可复查，易于审核，该房地产公司结算申报的表格，多达10个，极容易遗失和漏填。通过excel自动化链接关键数据，可以实现多表格数据，全索引一次填写目的，将所有的结算申请相关表格，全放入一个excel工作薄，便于管理和填写。同时制作了自查表，简单明了便于施工单位自查资料完整性。
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图12，施工单位商务人员变动情况统计
合同履约过程中，未变动商务人员的仅有12%，资料交接混乱，通过在合同中标通知书发出时，要求施工单位盖章反馈对接的商务人员，并在合同条款中约定商务对接人员变动需提前知会甲方，可避免人员流动未交接的情况。
5，不清楚变更编制要求。各房地产公司的合同模板各有不同，咨询服务，施工，供货合同模板各有不同，在施工单位进场后，应逐一进行交底，对合同的条款，结算流程，管理要求，一一进行贯宣和培训，做到良好的交流和互动联系。
5 控制及验证
通过如上的改善过程，为了确保实施效果的落地，需进行控制，为此，进行了如下控制计划的编制和实施来保证改善的效果：
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图13，控制计划及实施人
通过自查表，台帐，月报，反馈表及标准化工作，选取了4个典型项目，进行半年的改善，对公司的结算流程内，客户关心的CTQ再次进行抽取分析如下：
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图14，一单一结率CTQ的改善情况对比
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图16，后补变更率CTQ的改善情况对比
可以看到，经过了改善和控制流程，CTQ的指标得到了一定程度的改善，特别是一单一结的完成率有了很大的提升，全员对结算的重视程度也进一步加强。
6 结论
本文基于六西格玛理论，通过DMAIC推导过程，结合了Pareto图及鱼骨刺等管理学分析工作，找到了影响结算流程的关键流程，并提出了相应的解决方案。这些解决方案的正确性通过了实际改善施行后，得到了验证。基于该结果，可对其他的流程进行进一步的剖析和研究，可实现房地产公司对工程合同结算周期的合理合规缩短的要求，加强项目的管理，提升公司的管理收益，对于利用六西格玛方法分析房地产的结算流程具有重要的意义。
参考文献
1 GB 50500-2013.建设工程工程量清单计价规范[S].2012
2财建〔2004〕369号.建设工程价款结算暂行办法[z].2004
3中华人民共和国住房和城乡建设部令第16号.建筑工程施工发包与承包计价管理办法[z].
4W.Edwards Deming.On Probability as a Basis for Action[J].American Statistician，29（4）：146-152.
5Avron，Barr and Feigenbaum，Edward A.（editors.The handbook of artificial intelligence：v.2[M].1982.25.
论文作者:吴晓声1）
论文发表刊物:《基层建设》2019年第31期
论文发表时间:2020/4/13
标签：流程论文; 合同论文; 周期论文; 鱼骨论文; 施工单位论文; 工程论文; 建设工程论文; 《基层建设》2019年第31期论文;