摘要：伴随着市场经济在我国逐渐深入发展，各种行业制度都做出了相应的调整，特别是在住房方面，产权结构日益多元化，这些变化使得产权变更出现了前所未有的问题，这样以来导致房地产测绘工作的难度大大增加，这也是如今房地产测绘部门发展的当务之急。本文主要分析了测绘在房产估价中的应用，以供广大同行参考。
关键词：测绘技术；房产估价；房产交易；应用
引言
由于在我国多年的发展进程中，房地产估价属于一项新兴学科，是建立在土地使用制度改革上发展起来的，它具有很强的综合性，涵盖测绘、政治以及法律等多门学科，在新加坡地区，对房地产的估价主要是通过测量师进行相关测量的，这些测量师一般都是收聘于一些私人机构，主要是负责评估房地产的价值。在我国，限于目前房地产估价人员的测绘技术水平及测绘成果的数字化、社会化程度，在房地产估价中仅用到一些较简单的测绘技能及测绘图件。随着计算机技术、空间技术和信息技术发展，人们正迈向全球化、信息化、网络化和知识经济时代．测绘技术手段已从传统的经纬仪、水准仪发展到以全站仪、GPs接收机、数字摄影测量(DPs)、三维工业测量、超站仪等为代表的自动化、数字化阶段
1 测绘在房产估价中的主要意义与作用
房产测绘是指通过测绘和调查得到房屋及其用地的权属、位置、质量、数量以及利用现状等有关信息，以文字、数据及图形表示出来。房产测绘的主要目的是通过采集和表述房屋用地的有关信息，为房地产管理尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，同时也为房地产开发、交易、征税以及城镇规划建设等提供基础数据和资料。房产测绘是今后测量工作的重要组成部分。房产测绘的基本内容包括房产平面控制测量、房屋调查、房产要素测量、房产面积测算、房产图绘制、变更测量、成果资料的检查和验收等。
2 测绘在房地产估价中的应用
房产在进入市场之前，由于银行政策的变动，都会事先进行估价。而在房地产估价行业，测绘是首先要进行的工作，在房产估计领域也有着十分广泛的应用。下文笔者将从下述几个方面进行简单概述测绘在房产估价中的应用：
2.1 测绘在估价日常工作中的应用
当前，市场比较法作为主要估价方式的一种，对于基准价格的确定方式如下：参照距离估价期时间较近的相似房地产的交易价格，与评估估价对象的房地产价格相比较，这样的估价方式更具有说服力，通常情况下，这种方式被广泛运用于市场发育较为活跃的一些地区，但是要想采用这样的基本方式，必须得保证已经进行过与估价对象房地产相类似的交易。除此之外，在平时进行交易工作的时候，相关评估工作者对所收集到的交易案例加以合理排序，在对其标注相应的编号之后，将其编号所在地与城市平面图相对应，同时将其地区已经发生过得交易实例储存入数据库中，如有需要在进行类似的房产评估工作时，就可以根据发生地参照当地之前所发生的交易实例，通过分析数据库中类似案例的具体信息，再对具体房地产进行准确的估价。
2.2 测绘在明确估价对象价格影响因素过程中的应用
一般而言，在进行房地产估价的具体过程中，其最主要的因素在于什么对于估价对象能够带来最大的影响，比如建筑质量、位置、配套等因素，所以当前现场勘察工作对于估价而言必不可少，只有在进行一系列的现场勘察之后，才可以对当地的具体区域情况有一个大致的了解，除此之外，当地的土地形状以及房屋跨度等都需要在实地勘测的过程中进行相关测量。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由此可见，现场勘测对于估价的整个过程来说至关重要，但是如果想要明确所有能够对估价对象造成影响的因素，仅仅是通过现场勘察还是远远不够的，参照物朝向也会对勘察结果带来一定的影响，除此之外，在进行现场勘察的时候，不能够在根本上调动整体意识加以勘察，感受较为局部且片面，与此同时由于现场实地测量需要耗费较大的财力与物力，对测量技术的要求也比较高，所以在各种条件的限制之下，直接导致部分测量工作没有办法顺利进行，结合上述观点，除了对估价对象的价值影响因素加以明确之外，还需要借助于测绘图件等一系列工具来弥补现场勘察的漏洞，以此来提升勘察的准确性，一般情况下，地形图以及房产分布图都属于较为常见并且可以利用的图件，熟练掌握这些测绘图件的使用方法有助于对估价对象的具体位置以及朝向等环境加以明确，也有助于快速测算出实际占地面积等关键数据。
2.3 测绘在基准地价评估中的应用
在进行房地产价格评估的过程中，必须严格遵照公正、公平、公开的三项基本原则，根据我国相关技术标准，评估的具体方式应该参照当地房屋的市场价格进行定价，将标定地价以及其它房屋的重置价格作为评估的基础。
基准地价指的是在城镇规划区内部，根据土地的实际使用情况，利用在相关条件下等级不同的土地和与其对应的用途，在特定的估价日上，分别对土地使用区域的平均价格加以评估。
在进行基准地价评估工作之前，将尚未评估的地形图作为工作底图，在此基础上确定需要评估的区域，在具体评估的过程中，需要将搜集的资料在工作底图上进行一一对应，在此过程中，必须要确保样本点在地形图上分布均匀且具备一定的代表性。在评估工作结束之后，应该及时对所得到的成果加以汇总，出具相关的评估报告。
2.4 测绘在路线价评估中的应用
路线价指的是对于那些接近距离相等的市街土地设定标准的深度，并对标准深度的平均地价进行测量计算，在进行路线价评估工作中，主要将尚未评估的地形图作为工作底图，在具体操作过程中，首先需要按照临街同一街道的可及性情况对具体地域进行划分，并在工作底图上对各地域加以明确标注，其次进行地价调查，将调查目标主要集中于各个路线价区段的样点，在完成调查之后，将实际结果按具体地理位置在工作底图上进行详细标注，接下来需要确定路线价的实际标准深度，主要方式是参照地籍图上的相似地区的深度情况，最后对各个区段的路线价加以评估，主要参考依据是各个样点的地价资料，同时参考各区段的其它具体因素，对其他因素修正系数表加以明确。对于区域以及个别因素的分析方面，可以在进行现场勘察的基础上借助于其它相关图鉴进行综合考虑。
除此之外，在对个别宗地地价进行评估的时候，市场比较法以及收益还原法尤为适用，但是当需要对数量较大的宗地进行估价时，这两种方法则需要耗费较多的时间，这时候最好的办法便是采用路线价法，它可以快速完成数量较大的估价工作。
3 结语
伴随着3s”(GPs、GIs、Rs)等新型技术在测绘行业的广泛应用，测绘产品不再仅仅是经典的一张张地形图、地籍图，而是向信息更丰富的数字化发展，出现电子地图、数字小区、数字城市、数字国家、数字地球、数字……测绘产品的应用也由专业化向多元化、社会化转变，房地产评估所需的所有信息几乎都可以从空间信息数据基础设施及相应专业的GIs系统，特别是土地信息系统(11s)中迅速而准确的得到。随着经济的发展，社会对房地产估价业的要求也更高。因此在可以预见的未来，测绘在房地产估价中的应用前景将更加广阔。
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论文作者:赵鹏,王玲
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/11/6
标签：房产论文; 工作论文; 测量论文; 地价论文; 房地产估价论文; 过程中论文; 因素论文; 《基层建设》2017年第20期论文;