房地产企业税收筹划
黄 峰
(融创(青岛)置地有限公司，山东 青岛 266000)
[摘 要] 随着社会经济的快速发展，房地产行业的布局也迅速扩大，其中商品房最受人们欢迎，但是，这种房产要缴纳的税费也占有所有房价中较高的比例。目前，我国的房地产税务种类有很多，所以，房地产公司需要进行严密的考核，选取税费最少的方式，这样有利于控制房价、降低房价，从而提高企业的利润率。
[关键词] 税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税
1 房地产企业的税收现状
我国的房地产作为我国的财政收入的最主要的来源之一，其交易的多少对我国的经济发展具有促进的作用。所以，对于房地产开发商来说，房产的税务多少关系着企业的财务和利润，同样也是在竞争激烈的房地产行业中最突出的问题。根据我国对于房地产的税收政策指出，我国的房地产在整个开发、建造以及最后的销售过程中，都需要缴纳相应的税费。比如：土地资源增值税、城市建设税、营业税以及房产税等。所以，对于消费者或者是房地产商来说，降低税费、降低房价远远高于企业销售部门推行的一系列广告所产生的效应，例如“海景房”的广告。房地产公司内部的税务筹划工作需要更多的人才，发展空间也非常广阔。
2 房地产企业主要税种的筹划
2.1 营业税的筹划
当前房地产产业触及的营业税种类包括建筑类行业、服务类行业、销售不动产和转让无形资产。根据营业税的计算方法，可以从营业额和税率进行税务筹划。
第一，从营业额方面进行税务筹划。因供应税劳务输出、转让无形资产和销售不动产而向其支付的所有条款及额外费用，称为营业额。依据有关法律规定，营业税的计算是以企业的营业额为基础的，营业额的额外费用涵盖收到的补助、资金、基金、延期付款的利息等其他性质的额外费用。除此以外，房主或租客向物业公司缴纳的水电费、燃气费、维修费和房租这一行为，根据出台的营业税制度，是为“代理业”行为，其归于服务类行业收税项目，需缴纳的营业税仅为物业代为收取的手续费费用。使开发房地产的企业可以利用调控额外费用进行税务筹划。房地产产商在出售房子时，可以将水电安装费、燃气费、维修费等各种辅助设施费与销售分开，利用物业管理机构或推迟收纳其他的费用来分开这一额外的费用，就可以把代收款项从税法规定的“额外费用”中划分出去，延迟收费对其收入也不会有明显波动，这样就能实现营业税税收筹划的目标。
第二，从税率差异方面进行税务筹划。我国税法明确表示，出售房产或其他不动产采取征收5%的税率，购房后装修、设计房屋采取征收3%的税率，这其中的税差虽然只有2%，但对于房产这种需要大量资金的商品来说，2%也是一个很大的数量。售房企业可以与消费者签订两份协议，一份为售房协议，一份为购房后装修协议，这样，企业就可以分开计算房子出售的房价和房子装修的价格。当交易总额不变时，根据房价征收5%的营业税，征收土地增值税以增值额为准；房子的设计装修价格属于为购房者提供的服务收入，仅需按照建筑行业缴纳的营业税即3%的税率征收，无需上交土地增值税。这种交易方式，不仅减少了购房后应缴纳的税费，而且还达到了营业税纳税筹划的目的。
2.2 土地增值税的筹划
通过笔者熟知的土地增值税的算法，可以利用以下几个方面进行纳税筹划。
2.在学生“对话”对而不明时诱导。《语文课程标准》指出：“阅读教学是学生、教师、文本之间对话的过程”。这是全新的阅读理念。它认为学生在积极主动的思维与情感活动中，可以获得独特的感受与体验，发现问题，解决问题，进而实现积极有效的对话与交流。这种对话很显然是“对”而有益的，但由于学生的个性差异与认知局限，往往对文本丰富的内容和深刻的含义理解不透，即对而不明，这时侯，教师要进行诱导。
土地增值税在实际计算时可以准许减免一些项目，其中房地产开发费用在税收筹划中有更大的利用空间。开发费用的计算方法可以利用相应的利息支出。税法明确规定，有些利息支出可以根据实际情况减少，但必须根据房地产项目的转让进行分摊，并可以由金融机构认证，而且不得超过根据同一商业同时期贷款利率计算的数额。其余相关的房地产开发费用，根据缴纳的土地使用权费用，加上房地产开发成本的5%以内计算扣掉费用；不能满足以上条件的，按上述相加之和的10%以内计算扣掉费用。房地产企业可以相应地选择：若产商预期利息成本较高，房地产项目的开发主要依靠债务融资，而利息成本所占比例较高，则可以计算出分摊的利息，并由金融机构进行融资。按实际情况扣除，相反，以股权资本融资为主，预期利息成本较低，便没有必要计算应分摊的利息，加大扣除房地产开发成本的力度，从而达到节税和收入最大化的目的。
(1)土地增值税税收优惠条例明确规定，出售一般居民居住用宅的开发商，只有增值费用高于扣除费用20%，其全部增值的费用需按相关法规收税。若开发商在建设一般居民居住用宅之外，还有其他区域的工程，增值费用则要分开来算。违反上述规定没有将增值费用分开来算或计算有误的，就不属于这一免税制度的适用对象。综上所述，房地产企业若在建设高级公寓住房时同时建设一批一般居民居住用宅，合理规划楼房的楼距、住房面积和体积以及售房价格。妥善的利用这个税收优惠政策，一般民用住房和其他不动产应当单独计算，合理安排居民住房的售房收入，调控清扣工程的数量，使居民住宅的增值率保持在20%以下，以达到免税优惠待遇。
2.2.2 从增加扣除项目金额方面进行税务筹划
采用湿法工艺，由于增加了烟气换热器（GGH）和湿法塔，设备阻力增加，引风机及设备电耗都相应增加，因此总运行费用干法+湿法＞半干法+湿法＞半干法+干法。采用了湿法工艺后，HCl和SO2的排放浓度通常可达到5 mg/m3。因此，新建垃圾焚烧发电厂，烟气排放执行欧盟2010/75/EC标准时，可采用半干法+干法工艺，若排放更为严格，可采用半干法+湿法工艺，并且二级脱酸工艺均可保证污染物短时间内达标排放。
利用Photoshop软件进行图片编辑；利用Origin 8.0软件进行数据计算、统计分析及绘图；采用t检验分析数据的差异显著性。
当前土地增值税实行的制度为超率累进税率，增值额超过扣除项目金额越高，税率越高，合理地调整降低售价，可以把本来应缴纳的部分税务返给购房者。这样一来，并没有过于损害房地产商的实际利益，购房者也可以从中获利。
2.2.1 从降低增值额方面进行税务筹划
(2)建造房屋需要进行交税，那么交税的方式多种多样。其中，可以计划使用合作建房的方式来进行交税。根据税务相关的明文规定，建造房屋的合作双方必须各自进行投资。例如，其中一个企业提供土地，那么另一个企业就应该提供施工的资金。两者根据其在这项工程中的投资比例，来进行最后的分红。这种交税方式不仅可以免除增值税还可以提高企业的最终利润。在整个建房项目完成之前，双方都不用缴纳土地增值税，但是，在房屋开盘之后，卖给业主时才需要缴纳自己的那部分土地增值税，然而，此时的土地增值税也要远远小于市场价。
2.2.3 从税收优惠方面进行税务筹划
(3)利用代建房有效规划税务。代建房是指房地产开发商代替客户建造住宅，房子建成后客户向开发商支付一部分代建的费用。开发商只需要供应建筑服务，还可以征收劳务收入，并不需要转让房地产权属，还可以获得利益，而且它并不在土地增值税的征收范围之内。
2.3 企业所得税的筹划
企业所得税是内资企业和经营单位为其经营所得缴纳的税目，作为各企业的主要税负，企业所得税税率较其他税目偏高，缴纳对象较多，房产公司不可避免的要缴纳此税。挑选有税收优惠政策的行业，有优惠政策的区域便可享受税收减免政策。而且选择开发房地产的地理位置要优越，要求较高，所以不同地理位置的房产开发与其他企业税收规划之间有很大差异。企业因发展需要常会成立子公司或分公司，它们的区别在于子公司有独立法人，是一个独立的纳税人，需缴纳相应的税收，分公司与子公司不同，分公司不是一个独立的个体，没有独立的法人，只需缴纳部分税务，其利益所得或财政亏损都要与总公司合计在一起。总体来看，房地产开发企业成立项目公司时可根据不同地理位置的税负和经营预期决定其形式。
由于农业生产活动对土地要素具有较强的依赖性，因此多位学者研究表明，应该在C-D生产函数中将耕地投入量引入为解释变量，并且将技术进步看成是时间的函数[3]，新的生产函数为：
3 结 论
综上所述，房地产开发商缴纳税费是一项必须要做好的工作。当然，税务筹划不是通过一些不正当的手段来减少税费的，比如虚报、逃税等违法行为。正确的税务筹划是根据国家的宏观调控政策，通过科学的办法，多次审核税务筹划报表，以达到企业的高利润和消费者的高优惠。
参考文献:
[1]杨东海.加强企业税收筹划工作水平之我见[J].财经界，2013(20)：5-6.
[2]熊彩虹.企业说收筹划的战略管理[J].中外科技信息·金融与会计，2011(13)：12-14.
[3]陈晓琳.试论税收筹划与企业财务管理的相关性[J].致富时代，2011(76)：127-128.
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.17.137
标签：税务筹划论文; 房地产企业论文; 营业税论文; 土地增值税论文; 企业所得税论文; 融创(青岛)置地有限公司论文;