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摘要：一直以来，征收补偿问题是我国社会矛盾焦点之一，也是当今社会的热点。随着社会发展的深入，对国有土地的重新规划使用是必然趋势，因此涉及到的如何对国有土地上的房屋更好地征收也是我国国有土地规划使用过程中面临的重要问题，特别是近年来出现的强拆、上访等社会公众问题更是暴露了国有土地上房屋征收的矛盾，其中房屋征收补偿价值更是与百姓的利益息息相关。本文就国有土地上房屋征收补偿价值评估展开探讨。
关键词：国有土地；房屋征收；补偿；价值评估
引言
国有土地上房屋征收补偿评估是我国房地产估价实践中一种政策性强、应用广泛的估价类型，对维护公共利益、保障被征收房屋所有权人的合法权益具有重要作用。
1国有土地上房屋征收补偿价值评估的重要性
从社会实际出发国有土地上的房屋也是人民的合法权益，进行国有土地上的房屋补偿价值评估是为了实现国家利益与个人利益相统一做出的必要手段，一方面能够更好的确保国有土地征收过程中得到人民的支持，保证整个房屋征收工作顺利进行；另一方面，也是为了更好的保障人民的合法权益，是国家对房屋业主合法权益的最有效的保障。当然作为国有土地上房屋征收过程中的重点工作，其根本目的在于通过对房屋业主的合理补偿来尽可能地处理好在房屋征收过程中可能出现的冲突，在以往的工作中因为房屋补偿价值评估工作的不科学导致的业主拒绝配合的现象屡见不鲜，严重损害政府的形象和人民的利益，这是党在新的社会发展进程中不允许出现的。切实做好房屋补偿价值评估工作是对党和国家形象的坚定捍卫，也是最大化最合理化保障业主权利的必要措施，对于新时期的社会国有土地建设规划具有极其深远的意义。
2房屋征收补偿价值评估中存在的主要问题
2.1征收评估范围的内容欠缺
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中补偿的内容包括被征城市房屋的价值、因征收而造成的搬迁之费、临时安置的补助费用、停产停业的损失费用和其他补贴与奖励金额。在实际征收中，城市房屋被征收而被征收人获得补偿这一活动属于被迫交易性质的行为，他们原本的日常生活、学习与工作以及良好的邻里关系等均被迫打乱了，且导致了社会生活的成本、精神心理的损失和就业的机会成本等各方面相应的增加。其次，一般情况下，被征收人获得征收补偿款项的实际时点与征收决定公告之日之间都会相隔一段时日。根据西方经济学基本原理，需求是消费者在一定时期内在各种可能的价格水平愿意且能够购买的商品数量；供给是生产者在一定时期内在各种可能的价格水平能够提供出售的商品数量。随时间推移，各类商品供求关系会发生变化，而被征房屋极有可能在这时差内因暴发性市场需求的增加而发生明显的价格上升，尤其是二手房市场价格，则被征房屋也会产生一个增值，从而使得被征收人所获补偿款并不与类似房地产市场价格相等。再者，依据亚当斯密的社会比较理论，一个人做一件事，他会通过各种可靠的比较方式来了解自己所获报酬是否恰当合理，而比较的结果必将对其今后生活生产的积极性产生最直接的作用与影响。在征收活动中，被征收人会按该理论进行比较并判断其自身合法权益是否得到完全保障。因而，当被征收人获得补偿款时，如果不足以支付购房款或维持原有生活的，或从纵向角度进行比较后发现自身因被征收房屋而遭受到了不合理的损失时，这些被征收人可能会采取相应的抵制行为，而这些行为可能会制约征收工作进展。因而，为切实保障被征收人的住有所居，应将可能的增值部分均给予公平补偿。最后，考虑到房屋所有权人或房屋使用权人对房屋的占有本是一种权益投资，则房屋所有权人对房屋所有权或者房屋使用权人对房屋及土地的使用权是必将产生期权的。期权是在买方支付一定权利金后，在某一确定日期或该日期之前的任何时点内都拥有以一定价格出售或购买一定数量标的的权利。换言之，被征房屋除应包括其价值时点的市场价值外，还应将未来可能的期权权益价值包含在内。因此，根据实物期权理论可知，被征收人被迫丧失了房屋所有权或房屋使用权和土地使用权和与之相应的未来发展权权益这一期权价值。
2.2房屋征收评估实践中存在着注册房地产估价师缺口大
因政策变动频繁、估价师业务水平不高，经验不足等问题，难以满足房屋征收补偿价值评估规定的“房地产价格评估机构必须指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作”的要求。以北京市为例，全市注册房地产估价师3000多人，约1/3参与过征收评估工作。相对于近年来北京市大规模房屋征收评估而言，注册房地产估价师数量有限无法满足征收评估业务的需要。而且，房屋征收评估的主力是估价员和实习生，难以保证评估报告的质量。
3房屋征收补偿价值评估的完善路径建议
3.1明确征收补偿价值评估的内涵
在房屋征收补偿活动当中，征收补偿价值评估不同于征收估价，不仅包括被征房屋、类似不动产或产权调换房屋的价值评估，还包括装饰装修、地上附着物、停产停业损失费等内容。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆也就是说除了可以协商或已选用协商方式确定补偿价值的内容之外，其他补偿内容均通过评估方式加以确定，且被征房屋补偿市场价值的评估不仅包括被征实物的价值，还包括相关权益（权利、利益和收益）的价值，即除条例所规定的补偿内容外，还应包括被征收人对房屋及其土地未来发展权的收益价值，被迫增加的社会生活成本、精神心理损失和就业机会成本，以及居住权的保障价值等。
3.2加强对房屋征收评估人员的专业培训，提高评估人员的职业道德和业务水平
房屋征收评估不同于常规的评估业务，政策性强、社会关注度高、责任重大，要求评估人员有良好的职业道德、高度的社会责任感和过硬的业务素质。需要对评估人员进行专业岗前培训，经过考试合格后才能参与房屋征收评估工作。岗前培训可以结合估价师继续教育进行，在国家房地产估价师协会的指导下，编写培训教材、配备师资、严格考试和成绩认定工作，避免在培训环节走过场。
3.3建立待征收国有土地上房屋详细信息数据库
信息化时代背景下，将信息技术融入国有土地上房屋征收及补偿及价值评估工作中有利于更好的实现习惯工作的条理化。尤其是人手相对紧缺的情况下，建立健全国有土地上房屋征收工作数据库的意义就更加重要了。国有土地上待征收房屋数据库的建立在根本上是建立一种长效的运作机制，将待征收房屋的具体信息提前输入到数据库之中，能够更好的帮助相关工作人员根据相关政策准确界定待征收房屋对象，更好的把握工作环境，征收工作更具有针对性，避免盲目征收带来的消极影响，节约社会资源。对于数据库的建立，一方面将房屋业主的详细信息输入数据库中，另一方面将房屋的价值评估结果建立进数据库，同时也要将待征收房屋的地理位置、周边环境等详细信息进行相应的备注。
3.4构建征收补偿价值评估的监督及责任配套机制
在征收补偿实践活动中，社会公众鲜少参与，甚至作为直接当事人的被征收人都几乎无实质的参与。为了实现征收补偿价值的公平公正，建议在征收补偿决定前后均应辅以社会公众和监察机关参与及监督的配套制度，同时明确相关执行部门的对应权责，且建议该监制组织应由社会公众、上级人民政府和征收当事人代表等人员构成，并贯彻执行动态监督，深入了解实际困难等具体问题，以便具体分析和解决问题，不断健全和完善这一配套机制，进而对征收各方当事人的实际行为起到一定程度的维护和约束力。同理，对于征收补偿价值评估的监督和责任机制也是如此，由社会公众和监察机关进行不定期参与及监督，并且明确估价机构及相关利益者的权责，为科学、合理征收补偿价值评估的实现创造优良的环境。
3.5坚持征收补偿价值评估决策民主、程序正当、结果公开原则
确保国有土地上房屋征收价值评估工作的公平性，必然离不开系统有效的监督机制，从房屋补偿价值评估工作的决策、程序落实及评估工作的实施阶段都离不开细致全面的监督程序。决策民主、程序正当、结果公开是国有土地上房屋征收补偿评估工作的重要原则，是坚决不容突破的底线。决策民主，要求房屋征收评估过程中的相关工作的决策应当广泛吸收各方面的意见建议；程序正当要求评估工作程序应当符合法律要求，依法办事；结果公开是对房屋征收补偿评估工作落实情况提请公众监督。总之，只有坚持决策民主、程序正当、结果公开原则，才能扎实推进国有土地上房屋征收补偿价值评估工作。
3.6尽快编写国有土地上房屋征收评估技术指引
内容包括：明确国有土地上被征收房屋价值的内涵和计算公式；分别给出市场法、收益法、成本法和假设开发法的适用条件、计算公式、参数选取标准或范围、影响因素分析、评估结果确定方式。以北京市制定技术指引为例，市场法的重点是解决交易实例的选取问题，可将被征收的住宅房屋划分为普通平房、四合院、中式楼房、别墅、公寓和普通商品房六种类型，其中，别墅、公寓和普通商品房可以找到交易实例，适用于市场比较法；而普通平房、四合院、中式楼房因难以找到交易实例，只能选择收益法或成本法评估。成本法的难点在于房屋成本构成中的土地取得费用需根据土地级别确定，土地开发费用和建安费用则要根据随市场供求状况不断调整，技术指引完成后还需设计更新的周期。收益法的难点是要解决当前市场中房地产价格与租金水平严重背离的问题，给出合理的报酬率取值范围。假设开发法的难点是要分析在建工程的发展前景、已建成部分占总投资的比例。此外，还需明确最终评估值的决定方法。
3.7 坚持征收补偿价值评估决策民主、程序正当、结果公开原则
确保国有土地上房屋征收价值评估工作的公平性，必然离不开系统有效的监督机制，从房屋补偿价值评估工作的决策、程序落实及评估工作的实施阶段都离不开细致全面的监督程序。决策民主、程序正当、结果公开是国有土地上房屋征收补偿评估工作的重要原则，是坚决不容突破的底线。决策民主，要求房屋征收评估过程中的相关工作的决策应当广泛吸收各方面的意见建议；程序正当要求评估工作程序应当符合法律要求，依法办事；结果公开是对房屋征收补偿评估工作落实情况提请公众监督。总之，只有坚持决策民主、程序正当、结果公开原则，才能扎实推进国有土地上房屋征收补偿价值评估工作。
3.8严肃规范现有征收补偿中评估机构选择
合理、公正地确定房地产评估机构需要房地产管理部门和房屋征收部门的支持与配合。第一，政府相关职能部门应不断完善估价机构信誉信用档案管理制度，持续性地向公众公示资质等级高、社会信誉佳、总体实力强的评估机构，供被征收人进行协商并选出委托的估价机构，并且应将征收所在地的所有估价机构都纳入候选名单。第二，由征收单位举办的随机摇号或抽签等优选估价机构的选拔会议应无条件地让所有被征收人或被征收代表参加。第三，当征收范围超过一定规模时，建议引入招投标制度，以最大程度地减少有关单位暗箱操控选定估价机构的可能性。
结语
国有土地上房屋征收价值评估工作是房屋征收的重点工作，我们在工作中应该吸收过去房屋征收工作中出现的经验教训，立足于新时代的发展潮流，坚决贯彻依法治国方略，对过去存在的不合理问题依法修正，确保国有土地上房屋征收工作做到实处，为国家总体格局的实现贡献力量。
参考文献：
[1]金鑫.浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》在执行中存在的问题及对策[D].西南政法大学，2016.
[2]石丹，王波.国有土地上房屋征收补偿价值评估[J].智库时代，2017（13）：47+49.
论文作者:陆海波
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第28期
论文发表时间:2019/8/23
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