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摘要：现如今，随着我国社会经济和城市化建设的迅速发展，我国各行各业都进入到了高速发展的阶段，尤其是房地产行业，市场竞争非常激烈。在房地产行业当中，如果要想取得优秀的经济效益，做好房地产项目成本管理是最有效的方法之一。不过大部分房地产企业在这方面的工作仍存在诸多疑问，因此，那些优秀的标杆房地产企业所使用的房地产项目成本管理方法就成为了诸多同行所渴望得到的“良药”，本文通过对一些优秀标杆房地产企业的项目成本管理方法进行学习研究，总结出关于房地产企业工程成本管理的几点核心要素。
关键词：标杆；房地产；工程成本；管理；要素
就目前而言，我国社会经济提升迅速，因为城市化建设的原因，我国房地产行业发展前景广阔，这吸引了非常多的社会资本加入到房地产行业当中，企图分享这块大蛋糕。不过事实上，在当下房地产行业中，房地产公司星罗棋布于我国大地，数量惊人，却大多数表现平平，并没有得到预期当中的经济效益。只有极少数的一些房地产企业，诸如万科、中海、或者是保利等标杆房地产企业，发展状态平稳提升。探究其根本原因，是因为双方在房地产工程成本管理方面存在非常大的差异。
一、在房地产企业中工程成本管理的重要性
不管是什么时候，住房问题永远都和人们的日常生活息息相关，在最近这些年，因为我国经济发展状态良好，人们的日常生活水平与日俱增，同时对于住房也逐渐有了全新的标准，这导致我国房地产行业彼此间的竞争非常激烈。在这种情况下，房地产企业如果想要平稳发展，或是脱颖而出，就必然要做好成本管控工作[1]。
对于一个房地产企业来说，资金成本的管控非常重要，其可以说是一种具有系统性的工程，必须要确保每一个工作环境的合理性以及安全性。房地产企业通过科学的成本管控，能够节省下非常多的成本资金投入，间接性提高房地产企业的经济效益，进而提高房地产企业在市场当中的核心竞争力。因此，在房地产企业当中，工程成本管控工作，具有非常重要的地位[2]。
二、标杆房地产企业工程成本管理的核心要素
在国内的房地产企业当中可以称得上标杆企业的有万科、保利，还有中海房地产公司等，这些龙头房地产企业在产品体系建设方面，就目前而言，其已经走在我国绝大多数房地产企业之前。这些房地产行业当中的龙头企业发展至今，已经创造了数十种基础产品户型。在我国每一个地方，不管其得到什么种类的地块，都能够在进行决策之前，便把全部的总策划设计，包括户型的设计工作，以及产品的定位，还有推销方法等都明确的整理出来，得到地块后，只需要对其执行加工成产，然后迅速复制标杆企业成熟的产品模式便可。由此可见，我国房地产行业的龙头企业拥有一套非常完备，科学的产品规划还有市场预期方法，编者经过相关研究，将我国房地产行业龙头企业的工程成本管理核心进行了总结，其可以划分为六个要素[3]。
（一）项目初期成本投入，重视成本风险点
就我国房地产企业而言，初期的成本投资便是对项目初期的地块进行确认，然后进行成本资金的投入。只要将项目初期拿地的投资风险点牢牢掌握住，便可以有效预防出现无法预测费用的投入，从而把项目成本资金的投入最小化。在项目初期拿地前的投资风险点关键需要格外注意的方面有很多，其总结为以下几方面：一，我国相关政策的风险问题。；二，废旧建筑物执行拆迁工作存在的风险问题；三，投资成本利润收益风险；四，市政条件的限制；五，地下埋藏物的风险；六，环境方面的风险；七，地铁降噪；八，工程项目地址情况；九施工过程中，高压电线还有地下管线损坏的风险，；十关于房地产行业法律方面的风险问题。[4]
实例列举：
实例一，某房地产项目工程距离地铁非常近，项目位置非常优秀，不过在该房地产项目工程完工进行验收工作的时候，环境评价没有合格，随后房地产相关工作人员通过调查发现原来是因为和铁路距离非常近，项目没有进行适当的降低处理，进而对居住用户会产生一定程度的噪音干扰。随后，通过相关工作人员彼此间的协商，由房地产企业进行资金投入，由铁道部进行建设隔音墙，其总成本高达上千万元。
实例二，某房地产项目用较低的价格获得了一个城乡结合部地块，企业在最初的计算当中，得出此地块经过适当的加工生产后，必然会获得高额的利润，不过在现实的房地产项目策划中，由于没有思考到此地块距离城区非常远，无论是相关的城市基础设施，还是相关的管线网络都没有进行完备的建设，如果进行房地产项目的建设工作必然也需要对城市基础设施进行建设，在这种情况下，该房地产企业没有办法，只能拿出一部分企业资金进行配套设施的建设，以此来获得人气。
（二）含量标准，对设计进行严格的限额
在标杆房地产企业当中，它们的任何一个项目图纸都需要经过策划设计时的标配，以及施工图策划设计时的适配。在项目工程的施工设计图设计结束之前，设计院所提出的项目施工设计图纸不允许超过房地产企业所要求的数个指定标准，主要有：地下室的钢筋含量、层高，还有窗地比，以及标准层的钢筋与混凝土含量等，这几种指标的限定，在大体上也就确定了单体毛坯房在建设工作时，单方面的成本投入，这对于日后目标成本管理工作有很大的帮助[5]。
（三）精细化管理
在我国标杆房地产企业当中，非常喜欢将工程成本管理工作进行精细化，也就是将一个整体房地产项目进行分段，划分成多个模块，随后利用企业内众多成熟的管理体系进行匹配，进而高效率的完成工程成本的管理工作。
（四）倾听客户的意向
在标杆房地产企业当中，它们将项目成本管控工作的中心转移到客户身上。房地产行业的经济收益是从客户那里得来，换而言之，只要客户的满意度高，便会买单，房地产企业便能够获得利润，因此，标杆房地产企业会非常注重客户的意见，然后以客户对于产品的需求程度为核心，进行产品的创建，其结果自然是深受众多客户的喜爱，双方共赢。
（五）分析项目的可售面积
在房地产行业当中，是以面积为单位进行售卖，不过在房地产项目当中，建筑面积与销售面积是两个全然不同的概念，建筑面积不管能否进行销售，都已经投入了资金成本。在过去，房地产企业所注重的得房率，但现如今，房地产企业应该注重的是可售比，所谓可售比便是指能够进行销售盈利的面积，在总建筑面积当中的所占据的比率[6]。
以我国上海某个房地产项目地面停车位作为例子，分析如何从可售面积方面进行节省成本。我国标杆房地产企业深刻明白这样一个道理，即可售比越高，能够进行分摊的成本便会越低，所有的成本资金投入最后全部都将分摊在可售面积的单方造价。增加可售比，就地下室面积而言，是非常关键的一个环节。通常情况下，我国关于住宅地下室都是忽略不计容。但实际上其成本投入要和地面上的建筑相比较起来，足足高出一倍还多。地下面积和车位配比有着很大的关系，当前，我国小区车位大都是使用大地库进行装容，建造一个大地库，无论是钢筋的配比还是结构成本，桩基、土方等，和普通地下室的成本相比较起来，其成本投入更高，因此地下面积还有停车位的加强是进行成本管控的一个重要关键点。如表1，为我国上海某项目停车位还有比例与地下室的持续优化详细。
（六）重视总结
在标杆房地产企业当中，每完成一次房地产项目，最后它们都会进行最后的总结工作，无论是在项目设计，还是项目施工，又或者是项目销售推广工作上，都会认真进行总结，然后发现不足，逐渐改进，从而让企业更进一步。
结束语
在现如今房地产行业激烈的竞争当中，要想提高企业自身的核心竞争力就需要做好工程成本管控工作，本文就我国标杆房地产企业工程成本管理的核心要素进行了浅析，希望能够对相关工作人员有所帮助，促进我国房地产行业的健康发展。
参考文献
[1]肖家杰.论标杆房地产企业工程成本管理的核心要素[J].中华民居,2014,16(24):434-435.
[2]白雪.房地产精装修项目的采购成本控制与管理[D].上海交通大学,2015.
[3]唐志姣.也谈房地产企业标杆管理下的目标成本控制[J].城市建筑,2015,17(3):230-231.
[4]钱伟荣.杭州TC综合体项目成本管理问题及对策研究[D].浙江工业大学,2015,10.
[5]王璐.房地产企业目标成本控制探析[J].建筑工程技术与设计,2015,11(16):1695-1695.
[6]王冉.浅谈房地产企业目标成本控制[J].建筑工程技术与设计,2014,12(17):1183-1183,1179.
论文作者:吴蓓君
论文发表刊物:《防护工程》2017年第9期
论文发表时间:2017/9/5
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