发展房地产证券化，分散金融风险，本文主要内容关键词为：分散论文,金融风险论文,证券化论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
分散风险
在目前的房地产市场运行资金链中，银行基本参与了房地产开发的全过程。为了我国的房地产由粗放式增量型向集约化内涵式过渡，由资本拉动型向服务推动型转换，改变当前过分依赖金融业的现状，2007年三季度以来，央行针对房地产的信贷政策做了很大调整。然而防范由房地产业的波动带来的金融风险是一个系统工程，仅靠信贷手段是不够的，它需要各方面的配套工作。因而不少学者提倡拓展房地产融资渠道，建立多元化的房地产融资体系来分散风险。房地产证券化就是一个很好的选择。
风险分散是金融活动创新的原动力。房地产证券化作为一种金融创新，风险分散是其原动力。无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金，其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。但在当前不确定的市场环境中，投资者所持有的资产面临着越来越大的风险，资产收益存在着很大的不确定性。就抵押债权证券化来说，对于单个贷款而言，其现金流量是不确定的，因此，单个贷款的风险比较大。但是从银行抵押贷款的现金收入流来考虑，其本息偿还分摊于整个贷款存活期，根据大数定律，如果将大批量、标准化、流动性差的资产进行组合，只要同质的抵押债权资产数目达到足够大，便可以预测出本息的违约率与本金的提前偿还率等风险，从而可以根据组合资产的运动规律预测其现金流。对于一组抵押贷款而言，尽管整个组合在很大程度上依赖于组合中每一贷款现金流量的特征，但由于大数定律的作用，整个组合的现金流量却呈现出一定的规律性。因此，尽管预测单个贷款的可能结果是不现实的，但人们能够基于历史数据对整个组合的现金流量的平均数有一个可信的估计。投资权益性的房地产证券化也是一样，要形成一个稳定的收益流，风险分散是选择投资组合的一个基本目的。所以说，房地产证券化作为一种金融创新而出现，是基于风险分散理论基础之上的。
国际借鉴：以日本为例
日本房地产资产的证券化分为两种类型：其一为资产流动型（房地产抵押债权的证券化），包含不动产小口化和依据特殊公司法的证券化；其二为资产运用型（房地产融资的证券化），其代表是房地产投资信托（REIT）。
依据SPC法的证券化（房地产抵押债权的证券化）
为了扩大商业银行、贷款公司发放贷款的规模，同时有效地规避风险，日本创建了抵押贷款的二级市场。通过该市场，让商业银行、储贷银行和住房抵押贷款公司所发放的贷款被广大的投资者所购买，从而用他们的资金以弥补贷款人的资金缺口。这样就可以有效地规避贷款人的破产风险。在实际操作中，贷款人和投资人之间需要一个中介，即特殊公司。SPC的性质属于保险公司（或担保公司），经营对象是抵押贷款，它们通过从商业银行购买抵押贷款，以促进商业银行、储贷银行等的资金流动，同时它们把这些贷款作为证券，发放给普通的投资者。
1998年，日本实施SPC法后第一号案例为东京建物特殊公司案例。SPC规定：资本额为300万日元，公司董事1人（日本商法中规定公司资本额至少1000万日元，董事3人以上）。它共发行了5种受益凭证，其中3种是债权凭证，2种为权益凭证。由ABS（资产支持证券）发行，由美国S&P公司评定价值、信用等级和经营能力。东京建物取得不动产后，花费6亿日元进行整修并重新调整了租金，提高了收益能力。SPC不算真正的公司，如果转移的标的物已经破产，则债务由SPC处理，而不会影响原有的东京建物。目前日本有十几个SPC证券化的案例，总发行额达到1.5亿日元。由于长达十几年的经济衰退和不动产市场的持续低迷，使得民众缺乏承购受益凭证的意愿。
依据投资信托法（日本REIT）的证券化（房地产融资的证券化）
房地产投资信托的资金来源主要有两个方面：发行股票，由机构投资者（人寿保险公司、养老基金组织等）和股民认购；从金融市场融资，如银行借入、发行债券或商业票据等。房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的良好渠道，其特有的运行机制（组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资、优惠税收与有效监管）可以保证集中大量社会资金（从而产生相当大的市场强度与规模经济）、具有较高投资回报和较低投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。
日本REIT的发展始于1984年，其第一笔土地信托由住友信托开始办理，其后业务量逐年成长，及至1988年，有关REIT的个案已超过900件。2000年，日本修改了一系列的法律法规，包括证券投资信托及证券投资法人的相关法律、投资信托法等。东京证券交易所对房地产投资信托上市的条件、交易规则和信息披露等方面做出了详细规定。2001年9月，日本REIT第一只股票上市。
日本REIT的运作流程为：①房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；②投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；③信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；④房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；⑤信托公司向投资者发放红利；⑥信托公司也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
根据我国目前情况，就房地产抵押债权的证券化和房地产融资的证券化两种类型而言，认为当务之急是把重点放在大力发展房地产融资证券化上，辅之以房地产抵押债权的证券化。
需要注意的问题
根据日本的经验，房地产证券化涉及房地产制度、金融制度和企业制度。实行房地产证券化，离不开完善相关的制度安排，要完善资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度；通过立法规范住房抵押贷款证券化的市场操作程序和住房抵押贷款证券化市场上的交易行为；鼓励以商业银行为主体，各种中外金融机构参与证券化资产的交易；尽量减轻从事住房抵押贷款业务的机构的税收负担以减少资产证券化的融资成本；并加强对住房抵押贷款一、二级市场的宏观调控、监管与协调等。
1.建立房地产金融体系特别是抵押贷款及其担保体系，培育多元化的投资主体。①加快商业银行转制步伐。商业银行通过参与房地产信贷业务，在推动住房商品化和社会化方面，取得了一定的成效，应及时总结经验，积极培育住房消费市场。②组建全国性的住房银行。目前，我国仅有蚌埠、烟台两个区域性的住房银行和中德住房储蓄银行，他们在吸收住房资金积极从事房地产的开发、支持住房消费方面发挥了积极的作用。③建立专门的政府抵押贷款担保机构。该机构可专门为住房抵押贷款提供担保，也可开展抵押贷款业务。但其主要职能是在抵押一级市场提供担保或保险，以保障第一贷款人的利益并稳定抵押贷款规模。④筹建房地产投资信托银行或投资信托公司。积极开展各种信托业务，通过发行收益凭证，广泛筹集资金，进行房地产证券投资或购置房地产等活动，活跃房地产市场，但必须加强管理和监督，禁止投机炒作、扰乱市场秩序的行为。⑤建立二级抵押贷款市场，不仅能为商业银行的住房金融业务融入更多的资金，确保安全、可靠、流动性强的运作环境，而且为长期化资金的保值提供了可靠的投资环境。
2.建立房地产投资基金，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放房地产证券化市场。可在总结证券投资基金的基础上建立房地产投资基金，由专门机构经营，通过发行股票或受益债券的形式筹集资金，所筹资金可用于房地产证券投资或信托贷款，以避免房地产资金占用时间长、额度大、流动性差的弊端，同时可改善证券市场结构，促进证券市场发展，便于中小投资者选择投资机会。近年来，我国的保险业集中了越来越多的社会资本，如能放宽保险资金的运用限制，允许保险资金（尤其是寿险资金）进入房地产证券化市场，这对于房地产证券化的顺利推行无疑是一个强劲的需求推动；同时，向养老基金这类发展较快并具有一定规模的机构投资者开放房地产证券化市场，这也是推动房地产证券化发展的有力措施。政府应在强化监管的前提下修订有关规定，逐步允许保险资金、养老基金进入房地产证券化市场。
3.建立健全个人信用制度。银行发放个人住房消费贷款，除了审查借款人所购房屋的市场价格，还要对借款人的资信状况进行严格的审查，以确保借款人具备良好的信用和较强的还本付息能力，从而为抵押贷款证券化奠定基础。由于现阶段我国尚无完整意义上的个人信用制度，银行很难对借款人的资信状况做出准确判断，对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得困难重重。同时，由于个人流动性大，财务收支状况难以确定，借款人有无负债和不良信用记录也无从得知，银行为了减少信贷风险，只好在贷款方式上严格控制。这样一来，无形中制约了个人信贷业务规模的扩展，而规模过小的住房抵押贷款初级市场时证券化的推行是没有实际意义的。为此，应尽快建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查，以利于银行扩大个人住房消费贷款规模，推动城镇居民购房需求。从长远来看，住房抵押贷款证券化需要个人信用制度来保证。
4.严格监管，促进资产评估业和资信评级业的健康发展。一项较为复杂的资产证券化交易往往要涉及十几家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构则是几乎所有资产证券化交易都必须涉及的，也是最重要的中介机构。相对而言，目前投资银行业和会计业的行为较规范，基本能满足资产证券化的要求，而资产评估业和资信评级业则差距较大。资产评估业的主要问题是：资产评估管理尺度不一，政出多门；资产评估机构过多过乱，导致行业内不正当竞争加剧；评估业务重复收费，加大了企业正常经营成本等。对资产评估业不加以规范，那么资产证券化在中国将会举步维艰。资信评级在我国还属于新兴行业，存在的主要问题是：资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中没有影响力，资信评级无法发挥其应有的作用，使得资产证券化的魅力大为减弱。因此，应规范发展我国的资产评估业和资信评级业。针对当前资产评估面临的新形势，有必要建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系。同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，我国的资信评级业应走“少而精”的发展模式，即着重培养几家在国内具有权威性的、在国际具有一定影响力的资信评级机构。
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