浅析产业集聚对房地产价格的影响
黄 洋
(杭州师范大学,浙江 杭州 311121)
[摘 要] 改革开放以来,我国商品房销售价格整体上涨速度很快。大部分学者从需求与供给的维度来研究房地产价格变化,但也有一部分学者将视角延伸至房价变化背后的产业因素。文章主要研究产业集聚对房地产价格的影响,分别从人口数量提升、经济增长、存款增加、房地产投资额增加、公共服务的完善五个方面进行分析,最后得出产业集聚对房价具有正向的影响。
[关键词] 产业集聚；房地产价格；房价调控
1 引言
近十年来我国整体房价趋于上涨,但是我国房价市场存在空间失衡现象,不同区域的房价差异较大,整体来看东部地区高于中西部地区,经济发达的地区房价高于普通地区。我国房价的区域不平衡呈现出“东高西低”的状态,并且两块区域平均房价差距增幅达到了200%,平均每年增幅达到20%。2005年以来中央政府已多次出台房地产业调控政策,包括“国八条”“国六条”“新国十条”“新国八条”等,然而此后房地产价格并未得到调整甚至上涨趋势更为强烈。此外,我国房产市场处于整体结构性调整与区域差异性分化阶段,“去库存”与“分类调控”两大政策并行我国房产市场(彭银,2017)。
在房价上涨的同时,我国产业集聚的特征也越发凸显。21世纪以来,我国东部沿海地区以工业制造业为主的第二产业集聚水平显著提升,其中江苏的工业集聚园区与上海和浙江多地制造业集聚群的表现尤为凸显(刘颜,2016)。
2 产业集聚对房价的正向影响机理分析
产业集聚主要从五个方面来影响房价：人口数量提升、经济增长、存款增加、房地产投资额增加、公共服务的完善。
产业集聚会通过人口集聚来影响房价。第二产业的集聚效应会使企业、劳动力和资本要素在本地集中,它会加强企业间的联系,强化企业间的联系与分工协作,提高资源的利用率。劳动力的集聚使得人口数量提升,直接导致了该地区住房需求增加,房价因此上升。产业集聚还会促使周围的信息交流的软件和硬件水平提高,配套的交通运输能力和医疗保证水平也会大幅度提升,这些居住红利和蓬勃的发展趋势就会吸引更多第一产业从业者迁入聚居,人口的集聚一定会造成住房需求的增加。
图1 产业集聚影响因素关系
如图1所示,短期内由于产业迅速集聚,集聚区的资本与人口也相应增加,房产的需求也相应上升,需求曲线向右移至D0,相应的房价也会从P0上调至P1,这时房价的供给与需求达到平衡。从长期的视角来看,由于市场的转变,供给曲线将会调整至S1,此外,由于产业集聚效应所导致的劳动力收入增加会影响到住房需求的转变,需求曲线将会上调至D2，此时房地产的供给与需求将会达到一个新的平衡点,这时的房价为P2。又因为劳动力的流入将会使企业产生规模效应和技术进步效应,从而使劳动力收入提高,于是人们对住房的需求也相应提升而导致房价上涨。
又一日，太阳快下山了，村人们收了工，正往家里赶，迎面又碰上一女人，这女人比前面那蓝衣女人更硕丽，二狗伢又来神了，张嘴就来：
产业集聚会通过居民储蓄来影响房价。产业集聚使得企业和个人的存款数目增加,在面对通货膨胀现象时,人们更倾向于进行产品投资。房屋作为一种保值产品得到大众的关注,因此房价也会在一定程度上升。
一方面,完备的公共设施与公共服务直接影响了居民的生活质量,使得居民生活状态得到改善,幸福感提升,从而间接影响了地区房价水平；另一方面,完备的公共设施与公共服务也是经济健康发展的重要体现,这些直观的因素会帮助居民对经济发展形成良好的态度和预期,社会心理的积极作用会进一步诱发居民对房地产市场的预期,对于房价的上涨具有积极的推动作用。
产业集聚会通过经济的增长来影响房价。产业集聚区有各种厂商,对于同一行业来讲,多家企业之间存在竞争关系,聚集的企业越多,它们之间的竞争就越激烈。面对这样的生存环境,企业只有通过创新创造才能占领市场,在这个过程中,市场的“森林法则式”的竞争规则会造成资源的重新配置和优化,最终整个行业的生产率也得到提升，行业的利润也会随之提升,所以将会促进集聚区的经济上涨,经济上涨也会促进房价的上涨。另外,产业集聚区的面积是有限的,但是厂商的不断涌入就会造成商业用地增加,在一定程度上影响了住房面积的扩展,所以住房开发的成本就会提高,销售的价格就会上涨。具体来讲,产业集聚会使得大量企业入驻,大块的土地被用来建造工厂、写字楼、商场和娱乐场所等。伴随着产业结构的转型升级,第二、第三产业的发展出现较大变化,各行各业对于土地资源的需求量和需求程度都有大幅度提升。但是在土地供给方面,土地本身的总量是一定的,能够用来进行城市建设的土地资源是有限的,所以土地需求的多样化和需求量的增加必然会抬高土地价格。因此,随着企业对用地的需求增加,土地价格也会增加,住房价格也自然会被推升。
产业集聚会通过公共服务的完善来影响房价。产业集聚区的城市化水平较高,主要体现在供水、供电、交通、通信、物流、生态环境等基础公共设施和资源比较充足,这些基础性的建设是推动房价上涨的重要力量。另外,公共服务行业(例如社会保障、文化娱乐行业等)也是促进房价变化的重要因素。公共性服务业本身的发展能够促使收入增加并带动劳动力流入,这些因素会间接促使房价上涨。但是最主要的是,公共服务业本身是城市基础建设的基石,该行业的发展水平是推动房价变化的主要因素之一。
产业集聚会通过房地产投资额来影响房价。产业集聚能够吸引并促进大型工业或者企业的入驻和发展,一般来讲,这种大企业都具有雄厚的资金实力。鉴于房地产市场本身的特点(如收益周期长、投资额度巨大等),进入该领域需要较强的实力。相对来讲,工业企业的实力刚好满足该标准。大型的工业企业本身就是大量资产的集合,另外它们与银行的金融交往比较密切,借贷往来的额度比较大,整体实力雄厚。所以,工业企业进入房地产行业进行投资是常见的现象。由此可以看出,产业集聚会通过工业企业的经济活动间接影响房价波动。从我国产业集聚的情况来看,城市产业集聚单一、投资渠道匮乏等现象也促使投资性企业或厂商将大部分资金投入到回报率较高的房地产行业中,使得房地产市场迅速升温。
3 结论与建议
文章通过研究发现产业集聚会对房价产生正向的影响,决策者在对房价问题进行政策调控时,应考虑到产业集聚与产业结构等因素对于房价和人们选择的影响。在产业结构升级优化的大背景下,房价的变动可能在一定程度上反映了产业结构的调整,因此房地产行业的市场调控政策需要与产业结构调整相适应。另外,第二产业适度集聚会使房价上涨,过度集聚将会导致房价的下跌,决策者在制定房价调控政策时,可以在一些房价过高的地区的边郊区处适量引进第二产业用以调整房价。而在一些不发达地区适当引入第二产业可以使居民收入水平提升,房价适度增长也会带动相应产业的发展,加快当地经济发展速度。
厅直水电站大都承担着江河的防洪、灌溉、航运等社会责任，承担的这些社会责任都无法得到相应的补偿，要争取政府相关部门对水电站的支持：①免征或减征水资源费和库区扶持基金；②逐步提高上网电价。因厅直水电站建成较早，资产未重新评估，资产账面价值严重偏低，折旧少，导致物价成本调查中资产部分成本小，人工成本所占比重大，更新改造隐性成本无法真实反映，补偿时间严重滞后，以致账面上的生产成本不能真实客观地反映现实成本，以致电价难以提高，水电站没有更新改造的能力。水电站要争取物价部门的理解和支持，逐步提高上网电价。
本次调查显示，慢性病中的糖尿病和便秘是UI发生的独立危险因素，患有糖尿病和经常便秘的女性孕期UI的患病率较高。研究报道［16-17］，与妊娠相关因素如糖尿病，被认为是UI发生的原因之一。糖尿病易导致妊娠期体重的不正常积累、巨大儿的发生，使骨盆压力比正常孕妇的更大；同时糖尿病容易引起自主神经功能紊乱而影响其支配的膀胱逼尿肌或尿道括约肌，从而引起排尿功能障碍。而便秘对UI的影响，原因应该是习惯性便秘者腹腔长期处于高压状态，盆底肌肉逐渐松弛，尿道周围肌肉控制能力下降，膀胱颈后尿道逐渐下移，导致腹腔内的压力不能传至膀胱颈和近段尿道，膀胱内压超过尿道压力而促发UI。
参考文献：
[1] 范剑勇. 产业集聚与地区间劳动生产率差异[J]. 经济研究, 2006(11): 72-81.
[2] 高波,李祥,王猛. 新型城镇化与区域经济发展——以长三角县域房地产业发展为例[J]. 南京政治学院学报, 2013, 29(6): 54-59.
[3] 刘颜,邓若冰. 产业集聚对我国房地产价格影响效应的实证检验[J]. 云南财经大学学报, 2016, 32(5): 72-81.
[4]彭银. 产业结构、就业结构对房价的影响[D].武汉：华中师范大学, 2017.
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.070