我国房地产金融的过去、现在和将来，本文主要内容关键词为：将来论文,房地产金融论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
自1987年第一家住房储蓄银行在烟台成立至今，我国房地产金融的发展已经走过了十年的历程。本文旨在对我国房地产金融十年发展的历史进行简要回顾，并在剖析目前房地产金融发展现状及存在问题的基础上，对其在新一轮的经济增长中的前景进行展望。
一、我国房地产金融发展的简要回顾
我国房地产金融是随着住房投资体制的转换和住房制度改革的推进而逐渐发展起来的。归纳起来，其发展历程大致可分为以下三个阶段：
第一阶段：萌芽期（1979～1987年）。1978年以前，我国一直实行高度集中的计划经济体制，国有土地实行无偿划拨、无限期使用，城市住房实行国家或单位统一投资、开发、分配和管理的制度。住房没有作为一种商品，住房建设资金无法实现良性循环。金融业对住房资金的管理也十分简单，仅限于对国家、地方财政和企业用于住房建设的投资，通过基本建设进行资金拨付与监督。1979年以后，随着我国经济体制改革的推进，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为银行贷款，建房由企事业单位各自实施转化为房地产公司统一开发建设，住房分配由单位购建并以低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转变。房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。主要表现在：
（1）1979年基本建设投资拨改贷后， 与基建投资一并下达的住房资金拨款转变为有偿有息的信用资金，住房投资逐步转向信用化运行轨道。它标志着房地产金融业的诞生；
（2）1984年国务院提出，各地组建房地产综合开发公司， 对城市建设实行综合开发，并规定由建设银行提供周转资金，1985年建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务。
第二阶段：发展期（1987～1993年）。为配合房改，1987年先后在山东、安徽两省成立了两家住房储蓄银行。这是我国建国以来最先成立也是目前仅有的两家地方性住房专业性银行。1988年下半年，根据国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》（国发[1988]11号文）精神，各专业银行房地产信贷部迅速建立起来，形成目前专业银行内部的房地产信贷融资体系。与此同时，房地产金融业务得到迅速发展，到1994年，全国各商业银行房地产信贷部资产负债总额已突破1000亿元。
第三阶段：调整规范期（1994年至今）。1993年底，国家开始实行宏观调控，中国人民银行采取了紧缩银根的货币政策，对抑制房地产投资过热起到了至关重要的作用。与此同时，全国房地产市场普遍出现低迷，房地产金融发展中存在的问题也逐渐暴露出来，规范房地产金融市场行为势在必行。 主要表现在：（1 ）对房地产金融业务的规范。 从1994年底到1995年底，中国人民银行先后下发了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》（银发[1994]313号）、 《商业银行自营性住房贷款管理规定》（银发[1995]220 号）和《关于清理房地产信贷业务有关问题的通知》（银发[1995]241号）， 把商业银行房地产信贷业务分为政策性和自营性业务两大类，并要求两类业务分帐经营，分别核算。其中，自营性业务纳入中国人民银行下达的信贷规模计划进行考核，各商业银行的房地产信贷部不能办成相对独立的法人，经营性业务要纳入银行统一核算。并规定，各商业银行对其房地产信贷部1995年底以前发放的自营性住房贷款进行清理，于1996年底并入各银行统一核算。这为全面反映银行的债权和债务，也为监控房地产信贷业务发展奠定了基础。（2）对房地产金融机构的规范。1996年7月25日，中国人民银行发布了《关于清理商业银行国际业务部、房地产信贷部、信用卡业务部对外营业机构的通知》（银发[1996]254号）。文件的下发， 为促进各商业银行加强内部管理，发挥整体经营功能，提高综合经济效益，同时为中央银行加强对各商业银行的监管，规范商业银行经营行为起到了积极的作用。文件要求对各商业银行的对外营业机构进行改建和撤并。中国建设银行、中国工商银行房地产信贷部改建撤并后，分别保留了641 个和494个对外营业机构。（3）房地产金融机构的新发展。关于我国房地产金融机构模式的选择问题，在理论界已争论了很长时间。主要围绕我国是否应该建立住房储蓄银行这一问题进行了热烈的讨论。1997年1 月召开的全国房改工作会议，明确做出了进行住房储蓄信贷部试点的决定。根据国务院的要求，住房储蓄信贷部于1997年在上海、成都、太原等三个城市进行试点。其中上海、成都由建设银行进行试点实施，太原由工商银行进行试点实施，其他城市暂不进行这项试点。
二、我国房地产金融发展现状
（一）现状格局
1、组织体系。到目前为止，我国已形成以中国人民银行为领导、 以国有商业银行房地产信贷部为主，以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融机构体系。主要包括遍布全国的专业银行房地产信贷部和两个地方性、股份制房地产专业银行，即烟台和蚌埠住房储蓄银行。
2、房地产金融体制的政策框架。 中国房地产经营管理体制经历了从“三自两单”向政策性和经营性业务相分离，从而建立新的经营管理体制的转换。目前该体制的基本框架是：房地产信贷部在信贷计划上为银行的内部考核单位，在财务管理上是内部核算单位；房地产信贷业务分为政策性和自营性业务两大类，两类业务分别核算；政策性业务继续按原有经营体制运行，即信贷上实行1∶0.8的存贷比例管理，财务上实行独立核算、自负盈亏、单独纳税的管理体制；自营性业务纳入银行信贷和财务统一管理和核算体系，即信贷规模由主管行统一核定，不再由中国人民银行单独下达，财务上与主管行统一核算，纳入主管行财务会计报表和有关业务报表，年末盈亏上划总行。
3、业务种类和规模。目前， 我国房地产金融业务体系已初步形成。其中，政策性和自营性的各类资产负债业务构成其业务主体，其它中间业务，如各类结算业务、住房建设债券的发行和代理发行、代理收付业务、 金融咨询、 工程预决算审查等相关业务也有一定发展。 截至1996年底，全国各房地产金融机构共吸收各类存款2375.8亿元，其中政策性住房存款1294.53亿元，收缴公积金216.87亿元， 自营性住房存款1081.27亿元。共发放各类房地产贷款1794.06亿元，其中政策性住房贷款677.28亿元，自营性住房贷款1116.78亿元。
从市场占比来看，建设银行在房地产金融市场上目前仍居主导地位，各类存贷款业务的市场份额均在60%以上。工商银行经过努力目前已争得了三分之一的市场份额，见下表：
1996年底国有银行住房金融市场发展状况
工商银行 农行中行
合计绝对数 市场占 绝对数 绝对数
(亿元)
(亿元) 比(%)
(亿元) (亿元)
政策性存款 1294.53
409.28
31.62
31.78
1.93
其中:住房公积金216.8769.92
32.24
0.32
政策性贷款
677.28
229.93
33.95
14.12
1.43
自营性存款 1081.27
307.15
28.41
86.79
1.75
自营性贷款 1116.78
247.25
22.14 117.57 51.34
建设银行
绝对数市场占
(亿元)比(%)
政策性存款 851.55
65.78
其中:住房公积金 146.63
67.61
政策性贷款 431.71
63.74
自营性存款 685.58
63.41
自营性贷款 700.63
62.74
注：以上数据为并帐前数据。
资料来源：中国人民银行。
4、以中低收入阶层为目标的住房金融业务。 安居工程贷款是国有商业银行为配合国家安居工程的实施而开办的住房开发贷款。它具有较强的政策性，表现在贷款项目必须是国家计划内安居工程项目；贷款规模由中国人民银行单独下达并监督执行；地方自筹资金可动用住房基金存款。同时，安居工程贷款在银行内部按自营性业务管理，因此这项业务具有一定的特殊性。自1995年国家安居工程开始实施以来，到1996年底，共下达安居工程总建设规模4236.2万平方米，总投资375亿元， 银行安排贷款150亿元。截至1996年底， 建设银行和工商银行信贷计划分别为95.61亿元和35.03亿元，实际贷款分别为67.96亿元和21亿元。
5、中国房地产金融业务的对外开放。世界银行自1987年以来， 就一直在为中国政府寻找住房改革的模式上给予支持。最初的援助是以一系列行业研究报告和研讨会的形式，对我国过去住房体制的弱点进行剖析，并提出了引入以市场为基础的住房体制的建议。目前，世界银行已与中国政府达成协议，设立世界银行住房与社会保障制度改革贷款项目，以帮助中国进行住房制度改革。自1992年初该项目确定以来，世界银行经过考察，从14个候选城市中挑选出北京、成都、宁波、烟台四个项目城市，并经过项目的准备、评估和谈判，于1994年9月16 日和中国政府签定了《开发信贷协定》、《贷款协定》、《国际开发协会、复兴开发银行与北京、成都、宁波、烟台四城市的项目协定》等。根据协定，世界银行将提供总额为3.5亿等额美元的贷款， 其中包括国家复兴开发银行以标准条款提供的贷款期20年、宽限期为5年的2.75亿美元贷款，以及国际开发协会以标准条款提供的贷款为35年、宽限期为10年的5310万特别提款权（相当于7400万美元）。该项目对帮助中国引入以市场为基础的住房体制，实现住房的商品化、社会化、专业化具有重要意义。
（二）发展中存在的问题
1、政策性住房资金的管理和运作缺乏严格的法律规定和约束。 第一、由于政策性住房资金是一项长期稳定的低成本资金来源，因此各家银行对这块资金的竞争十分激烈。甚至一些区域性商业银行、财务公司和城市信用社也在办理政策性住房信贷业务。这无疑加大了政策性住房资金统一归集、管理和运用的难度，难于形成资金的规模效益，同时，易引起银行之间不必要的竞争和磨擦，从而阻碍了业务的发展。第二、住房公积金中心的性质、职能没有界定清楚，资金中心的运作出现金融化趋势。目前，资金管理中心普遍出现了以活期利率或压低利率归集公积金和其他政策性住房资金，然后以高出规定的利率转存商业银行房地产信贷部的现象。有的资金中心开户到单位和个人，并委托银行收款，在一些归集量小的县城，资金中心甚至直接收款，然后存入银行。这样，实质上是在住房资金归集的环节上，侵吞了一块利差，损害了国家和人民的利益。同时，部分资金中心不同程度地存在投资行为，出现了金融化运作趋势。而资金中心应是一个隶属于地方政府部门的事业单位，不具备经营金融业务的职能，这不仅有违于国办发（1996）35号文规定的“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，而且使资金中心成为了一个脱离中国人民银行监督的“准金融机构”。第三、资金中心与银行的权、责、利不清。银行本应受资金中心委托向企业发放贷款，并收取手续费，不承担贷款风险及其他经济责任，但事实上很多委托贷款未签订委托合同，或者合同极不规范。第四、住房公积金的使用缺乏公平性。目前，公积金主要用于发放单位住房贷款，而单位以此购建的住房仍以低租金或低售价分配给职工，这样就使得那些从未分配过住房又无机会以低价购买住房的中小企事业单位的中等收入家庭很难从中受益；同时，要获得公积金贷款必须在银行存足相当于购房款的一定数额（一般为30%），这就使高收入家庭能够首先获得这项低息贷款，而低收入家庭却很难享受到这一政策，有违于住房公积金建立的初衷。
2、经营性房地产金融业务不够规范， 资产质量普遍出现下降趋势。第一、在清理整顿前，各家国有商业银行普遍出现了超规模和超范围经营、政策性和经营性资金与规模相互串用的问题，出现了银行直接进行投资的现象。这不仅不利于中央银行的有效监管，而且为商业银行内部资产和负债的统一经营管理及综合经济效益的实现留下了隐患。第二、在调整时期，房地产开发企业效益明显下降，造成银行信贷资产质量下降。据统计，1995年有一半以上的房地产开发企业处于停业和亏损状态。商品房的滞销部分及不能正常运转的半拉子工程占压了大量房地产开发资金，不少开发企业不但无力偿还银行贷款，就连贷款利息也难于应付，从而增加了银行的不良贷款。第三、信贷结构不合理，已成为阻碍住房市场发展的瓶颈。据统计，1995年国有商业银行房地产贷款余额为1510亿元。其中，个人住房抵押贷款余额为92亿元，占比不到7%，而开发企业贷款的占比却高达93%。这使得银行信贷资产质量完全受制于房地产市场的变化，信贷资金风险加大。
3、国家安居工程贷款质量有下降趋势。目前， 国家安居工程销售困难，截至1997年6月底，工商银行支持的国家安居工程住房积压321万平方米，占竣工面积的27%；建设银行到1996年11月底支持的国家安居工程住房积压354万平方米，占竣工面积的35.11%。全国安居工程城市积压的空置房面积达1600多万平方米。造成安居工程资金难于正常回笼，形成相当数量的不良贷款。另一方面，由于安居工程建设周期长，资金周转慢，而贷款期限通常为一年，相对较短，这也使得贷款难于按期收回，形成逾期。
三、我国房地产金融的前景展望
首先，要把住宅产业作为国民经济的支柱产业，住宅建设要培育成新的经济增长点，离不开金融业的大力支持，这为住宅金融业的发展提供了良好的发展契机。我国“九五”规划及2010年远景目标把住宅产业确定为国民经济的支柱产业。根据有关发展规划，“九五”期间，中国住房建设将以每年18%左右的速度增长， 占国内生产总值的比重将从3%增加到3.5%，到本世纪末，城镇人均住房使用面积将达到12 平方米。这样，年住宅开发建设量将保持在2.4亿平方米，年投资将达2000 亿元以上，这将大大推动住房金融业的发展。目前，我国住房金融业相对滞后，银行信贷资金占房地产投资总额的比例不到25%，而且贷款对象主要是国有企业。因此，房地产业要实现持续稳定的增长，就必须进一步加快金融深化的步伐。1996年末，中央经济工作会议提出，“加快普通居民住宅建设，可以带动许多相关产业发展，是形成新的经济增长点的重要方面。”房地产业的稳定增长将对许多相关产业具有较强的带动作用，这一点无论在理论界还是实业界都已达成共识。据测算，住宅的1元产值可带动相关产业增加1.7～2.2元产值。如果按每年新建住宅2亿平方米计算，住宅投资达到2000亿元，则可带动相关产业实现7000亿元左右的产值。为实现这一目标，国家可能会出台一系列鼓励住宅业乃至住宅金融稳定增长的政策措施。当然，更重要的是，房地产业持续稳定的增长无疑将给房地产金融带来发展机遇。
其次，中国房地产市场潜力巨大，这为房地产金融的发展提供了巨大的潜在市场。目前，我国房地产市场并非供过于求而是求过于供，关键是如何通过金融业的信贷支持，大力提高住宅的有效需求。截至1996年底，我国市区人均住房面积仅有7.7平方米，人均住房面积在4平方米以下的城镇住房困难户有320多万户，亟待改造的危旧住房达3340 万平方米，住房需求仍然巨大。
第三，房地产业经过调整之后，必将进入一个新的规范发展时期，这将推动房地产金融的发展。按照房地产业发展的周期性规律，从调整消化阶段转入复苏发展阶段，一般需要三年以上的时间，我国的房地产业真正进入调整消化期是在1994年，然而1992～1993年的非理性发展造成的负面效应毕竟太大，因此，调整的时间会长一些， 这样， 预计在1998年以后，房地产业将转入复苏发展阶段。经过调整之后，房地产开发企业对投资和市场环境的适应能力增强了，房地产业将得到健康的发展。同时，将促进房地产金融的发展。
第四，房地产金融业务作为银行新兴业务，能带动其他相关业务的发展，具有广阔的成长空间。目前，各行在传统业务领域的竞争日趋激烈，业务的拓展空间也日益狭窄。因此，房地产金融这一新兴业务领域的开发，对各国有商业银行的发展具有十分重要的意义，政策性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点。其原因不仅在于银行能获得一块长期稳定的资金来源，而更重要的是：银行能通过这项业务密切与地方政府和相关单位的关系，从而带动各类业务发展；能使银行在群众中树立良好的社会形象，从而建立起庞大而坚实的客户基础；由于住房金融业务的专业性、技术性很强，承办政策性住房金融业务将使银行能够在业务、技术、人才等方面取得优势，从而奠定其在房地产金融市场上的地位。
第五，个人住房抵押贷款是一项成长性强、效益好、安全可靠的银行资产，将成为各商业银行的效益增长点。从目前情况来看，各家银行都普遍存在个人住房贷款的资产质量远优于对公贷款资产质量的情况。这是由于一方面个人住房贷款有房产作抵押，贷款对象大多为须直接承担违约后果的私人业主；另一方面，在经济增长和城市化进程加快的时期，住房一般来说总是增殖的。只要控制好贷款乘数，贷款风险极低。另外，由于一笔个人住房抵押贷款一般要经历借款人咨询调查、住房抵押物估价、抵押物投保、抵押权的设立到注销，有时还需执行抵押权（当贷款不能偿还时），这将有利于银行房地产估价、住房销售代理、住房保险代理、物业管理收费代理等中间业务的发展；同时有利于银行个人信用档案的建立，带动个人理财业务等其他零售业务的发展。可见，该项业务有极强的扩展性。
最后，从趋势看，我国房地产金融业务的发展将呈现以下特点：一是政策性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点。我国房地产金融业务是为配合住房制度的改革而兴起和发展的，因此，政策性住房金融业务作为房地产金融业务的重要内容首先得到了发展，并对整个房地产金融业务的发展产生了深刻的影响。今后，各家银行仍将争夺政策性住房金融业务，它在提高各行社会声誉、增强各行资金实力、促进自营性业务发展方面仍将发挥十分重要的作用。因此，今后对政策性住房金融业务的竞争将主要表现在：（1 ）政策性住房金融业务的负债业务将以公积金、售房款的归集为中心，对债权人提供更为周到、便捷、及时的服务将是业务发展的方向；（2 ）政策性住房金融业务的资产业务将在个人住房贷款业务方面有所创新，特别是把公积金用于个人贷款方面将有较大的发展潜力。
二是个人住房贷款业务将有巨大的成长空间。住宅建设要成为新的经济增长点，必须以住宅消费为依托，使供需双方能够均衡发展。而扩大住房消费，必须大力发展个人住房贷款。个人住房贷款业务将出现以下趋势：（1）随着信贷结构的调整， 各家银行都将全面开办个人住房贷款业务，逐步增加这一业务品种在房地产信贷中的比重，改变房地产信贷业务中重开发轻消费、重批发轻零售的倾向；（2 ）各商业银行将首先在住房商品化进程较快、个人收入水平较高、居民购房意识较强的城市和地区发展个人住房贷款业务，并由此拓展和占领个人住房贷款市场；（3）各银行在开拓业务过程中，将越来越注重业务的制度化、 标准化和现代化，以便在方便客户、提高效率和防范风险上取得成效；（4） 个人住房贷款业务品种将得到不断创新，特别是在配合房改和适应住房消费市场发展趋势方面，建立和完善政策性和自营性个人住房消费信贷体系将成为发展的方向。（5）目前， 《个人住房担保贷款暂行办法》把业务局限于用公积金购买自住住房上，对此各家银行及购房大众的反应均很强烈，而且从发展来看，这一限制肯定会被取消，因此，各家银行将积极配合房改发展个人住房贷款业务，同时注重培育更加广阔的个人贷款市场。
三是住房储蓄业务将有较大发展。目前，发展住房储蓄业务具有较为有利的条件。近年来我国居民储蓄发展迅猛，每年均以1 万亿的速度增长，截至1997年6月底，城乡居民储蓄额达到4万多亿，为住房储蓄业务的发展奠定了基础；国民经济快速稳定的增长，通货膨胀得到有效控制，使得利率水平较低并保持长期稳定，这为住房储蓄业务能以较低的成本筹集资金创造了条件；各国有商业银行遍及全国的储蓄网络，为住房储蓄业务的发展提供了有利条件。银行住房储蓄业务由于缺乏竞争力，一直没有发展起来，今后各家银行将注重发展将住房储蓄和个人住房贷款相结合的新的业务品种，建立起存款和贷款之间的桥梁。使住房储蓄有大的发展。
四是房地产金融的直接融资将有巨大的发展潜力。党的十五大提出，要大力发展资本市场，这为我国房地产开发企业通过资本市场直接获得融资指明了方向。目前，已有一些房地产开发企业的股票上市，使房地产开发资金能够以直接融资的方式进入开发企业。如深圳市的深金田、深万科、深振业、深长城，等等，一批房地产开发公司股票已经上市，但是其份额较小，作用有限，而且1995年后证监会严格限制房地产开发企业上市，因此近年来实际真正意义上的房地产金融直接融资很少。随着我国证券市场的进一步规范、扩容及理性机构投资者的培育，将给房地产的直接融资提供发展契机。
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