吴志兴
（苏州市阊门建设工程有限公司，江苏苏州215008）
摘要：当前，一些城市老旧房屋普遍出现墙体开裂，电力系统与排水系统的老化与落后等问题，出于安全方面的考虑，不得不对这些老旧住宅进行加固改造。另外，随着经济水平的提高，环保概念的普及。人们对节能、节约型建筑理念的广泛认同。在可持续发展观的指导下，对城市老旧房屋进行节能与安全改造，已经逐渐得到广大群众以及各级政府部门的重视。
关键词：城市老旧住宅；改造；探析
前言
所谓的老旧住宅主要是指上世纪80年代左右兴建的一批城市民用住宅，由于当时的社会经济条件，以及建设技术水平的局限，致使这一批房屋建筑的户型、室内面积以及房屋内部功能分格区域等都与现如今人们的使用需求、审美需求相悖离。并且随着时间的流逝，住宅各部分设施出现老化情况。因此，需要对其进行改造。
1城市老旧住宅改造的现状与可行性分析
1.1城市老旧住宅的现状
由于建设时间较早的原因，老旧住宅房屋所占据的地理位置大多处于城市中心区域，在房价一直居高不下的情况下，大面积拆除会造成较大的经济损失，重新起建又会产生不小的资源损耗。因此，可以采用改造的形式对老旧住宅的功能、安全与美观程度进行改良，从而避免社会资源的浪费，满足住户的功能使用与审美需求，降低城市居民的住房压力。
1.2城市老旧住宅改造的可行性
由于房价不断上涨，使得普通居民购买住房所担负的经济压力巨大，而住房本身却具有刚性需求，所以通过对老旧住宅进行改造的形式，能够节省很大一部分购房开支，通过较少的资金投入，获得经由改造后良好的住房环境，所以容易受到住户的支持。
国家可持续发展战略的提出，以及节约、节能型社会理念的不断深化，使得各级政府部门对老旧住房的节能型改造越发重视。
另外，随着建筑领域技术水平的不断发展，以及建筑材料的制造工艺不断提高，老旧房屋的改造有足够的技术支持。同时，上世纪80年代的老旧住宅户型单一，且结构简单，因此易于改造和批量改造。
2城市老旧住宅所面临的问题
2.1房屋老化，安全性缺失
由于距建造时间过于久远，一些老旧城市住宅都已经濒临“问题建筑”的边缘。一些老型的小区的公共设施已经严重破败，房屋内部墙皮脱落，墙面裂缝，排水管道拥堵，电路系统老化。小区路面损坏严重，公共照明缺失等等问题，不胜枚举。还有的小区连基本的消防设施配备都不具备。在人为损坏之下，小区的绿化设施已被损坏殆尽。不仅降低了小区住宅内人们的生活质量，同时对住户的生命财产安全造成严重影响。
2.2结构简单，功能性不强
老式住宅多数为两室结构，在狭小的建筑面积内，造成客厅与厨房相连，或者卫生间与厨房相连的情况。使得房屋内部分区功能过于简单化，影响住户的实际使用。
2.3保温较差，节能性较弱
老旧房屋的窗口面积普遍较小，其采光性能要弱于现今的住宅。并且其房屋墙体在长时间的侵袭下，保温作用越来越差。在北方，冬季采暖会浪费大量热能。大量的热能浪费，不仅增加了煤炭的使用量，同时，增加了有害气体的排放，加重了雾霾的程度。
针对于保温较差的情况，居民在煤炭消耗量巨大的情况下，仍然不能取得良好的取暖效果，因此需要对城市老旧住宅区进行有效改造。
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2.4排水管道与电力系统老化
随着电器设备的逐渐普及，以及人们生活对电能的依赖性逐步增加。导致老旧住宅小区的用电负荷逐步提高，而房屋建造时所提供的电力线路无法承担如今大量的用电负荷。同时，随着时间的推移，老旧住宅中的供电系统线路逐渐老化，使得住户的居住安全风险大大提高。
由于老旧住宅的物业管理普遍缺失，因此对排水管道难以提供有效的维护与管理。从而造成管道的拥堵。另外，因为缺乏雨水分流的设计，所以造成下水管道中积蓄大量雨水的现象。在建设初期很多住宅排水管道采取就地排放的方法，对小区周边的河流水脉造成污染，违背了环保理念。
3城市老旧住宅改造的方法
3.1老旧住宅墙体改造加工
老旧房屋改造中，最为直观且重要的环节就是对住宅墙体进行加固改造。这一改造可以通过墙体加设隔热板的形式，除了对住宅墙体进行加固之外，还能起到保温隔热，节能节约的作用。通常对建筑外墙的改造加工方法，需要原有的墙面起壳部分进行铲除，使用清洁刷具将铲平后的墙面充分清理干净，将防水的涂膜稀浆使用涂刷在墙体上均匀涂抹，并将聚氨酯泡沫塑料向建筑外墙体喷涂。随后对塑料土层进行修整，重新使用涂膜稀浆进行涂膜，使用玻纤网络布，将其夹杂抗裂腻子内部。通过对其进行找直与抹平，在改造中需要保持泡沫所料的垂直度以及阴阳角。
3.2老旧住宅电力系统改造
电力系统改造应该符合节能环保、节约成本以及符合规范三项原则，通过对老旧住宅小区的电力系统状况进行现场考察，咨询管理人员对电力系统中各个部分设备运行状况，以及运行中所存在的各项问题进行分析。将小区建设时电路设计图纸收集完整，完成资料准备的初步工作。
对当前的住户用电负荷，按照现行的国家标准进行核算。并分析原有的供电线路继续使用的安全性。通过对以上事项的综合评估，制定电力系统的改造方案。确保住户经过电路改造后能够达到一户一表的程度，对输电线路进行整理，更换超负荷供电的线路与老化的变电器、配电柜。重新规划布局，使得供电距离符合要求。
3.3老旧住宅排水管道改造
老旧房屋的屋面防水材料使用年限，最多不超过15年。所以对排水管道进行改造，首先需要对防水材料进行更换，并且加强维护管理。其次，需要对屋面雨水引流排放进行设计，可以增设防水保护层，并添加雨水管。防止雨水淤积、浸泡影响房屋墙体质量。通过防水砂浆的填充，能够有效的解决房屋墙面的透水现象。而房屋建筑中各个结构，例如窗口、洞口等处，则需要对整体的排水管路进行更新改造。并在使用过程中加以维护。建立雨水分离系统，防止雨水进入污物下水管道造成淤积堵塞。
3.4老旧住宅面积结构改造
对于小户型来说，为了增加房屋面积，并对室内结构进行改造，可以通过将数间房屋合并的形式，增加室内面积。然而这种改造方式只适用于每楼层3户型以上的住宅建筑。当前使用这种方式改造的工程较多。然而由于数户合并后，所涉及的产权变更以及迁出补贴费用等问题较为复杂，所以这种改造在实际实施过程中比较困难。
而另一种改造方法为贴建，即通过在原本房屋的基础上，以阳台的形式拓展屋内面积。该方法实施过程必须要符合国家相关标准，以保证贴建改造对建筑整体不具有安全方面的影响。这种改造方式具有施工速度快，拓展面积大的特点，并且实施过程中不涉及的产权与补贴的问题，所以应用的相对广泛。
3.5城市老旧住宅建筑外观改造
老旧房屋的改造，除了需要加固墙体，改善排水、供电等之外。还需要对建筑立面的美观程度进行改造，使得老旧住宅给人以焕然一新的感觉。屋面保温材料的加设，能够使老旧建筑墙体美观程度大大增强。同时，对老式门窗进行更换，也可以提升建筑立面的美观程度。
4结语
本文对城市老旧住宅的现状，以及进行住宅改造的可行性进行探讨。并着重分析了城市老旧住宅中所存在的问题，包括结构简单，功能性差，排水系统与供电系统老化，墙体坚固程度与保温节能等方面的问题。并对这些问题提出了解决的思路。简述了排水系统与供电系统的翻新、墙体墙面的保温与加固，以及房屋结构改造等方法。为从事建筑相关行业的工作人员提供借鉴与思路。
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论文作者:吴志兴
论文发表刊物:《建筑建材装饰》2015年9月上
论文发表时间:2016/8/31
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