【摘 要】随着社会的不断发展，人们对房地产的重视程度也有很大的提升，在这个过程中不仅仅需要对房地产建筑有一个全面的了解，还要在这个过程对现在社会上存在的土地危机进行合理解决，对房地产市场中存在的困局进行有效解决，促使房地产行业得到更好的发展。
【关键词】土地；房地产市场；困境；政策
在目前对房地产市场中存在的困局进行研究中，了解到造成房地产困局的主要原因在很大程度上是因为房地产所处的地理环境和土地状况不合理导致的，因此要想对房地产市场中存在的问题进行有效解决，就要对土地状况进行详细分析，了解出现土地问题的原因，并根据相应原因提出合理的解决措施，减少房地产市场中存在的问题。在这个过程中可以通过国家制定的法律法规对房地产市场的困境进行有效解决，并秉持三项基本原则，将房地产市场对社会发展造成的影响降到最低。
一、资源属性法则
要想促使社会得到良好的发展，就应该对土地等自然因素进行全面研究，保证这些因素的合理，减少土地自身存在的问题，对促使社会发展起到非常重要作用。加上土地自身还存在一定特殊性，因此在对土地研究的时候还需要对其自身具备的特殊性进行全面研究。另外在对我国现有土地政策进行研究的时候，还要对政府规定的法律规章有一个全面的了解，明确政府对土地制定的相应法则，明确土地自身存在的重要性。在对土地进行政策性研究的时候，发现其自身重要性主要表现在三个方面，在这里笔者就针对于这三个方面进行详细的论述。第一，在对土地进行研究的时候，还要了解其自身具备的自然属性，对于土地来说，其自身的自然属性主要表现在土地内部自然资源上，并且这种自然属性还不会因为地域法规存在的差异而发生改变。也就是说土地的自然属性的差异对土地产权的流转和流产方式并不能产生影响，反过来，地域性差异对土地的自然属性的影响力度也非常微小。第二，对于土地来说，其自身还具备一定承载性，因此在对土地进行全面研究的时候，还需要对其自身涉及的承载性有一个详细的了解。这里所说的承载性，主要是指土地在发展过程中，在某种情况下形成的各个行业，而且这些行业对土地的需求力度也非常明显。也正是因为土地自身具备这样的属性，才使得土地自身的价值空间变化幅度有一定提升。加上对土地资源进行研究的时候，了解到土地自身价值与历史变迁和时代变化之间并不存在连带关系，因此在对土地进行价值核定的过程中，并不需要对土地变化中的各个因素都进行全面考虑。第三，对于土地来说，其自身本来就具有一定主权意义，也就是说土地本身就是一种能够引发两个国家战争的资源模式。对于这一概念来说，传统的解决方法主要是将土地和农民进行捆绑处理，减少土地自身具备的政治成分。尽管这种方法能够减少国家在治理土地时出现的麻烦，但是在一定程度上也制约了国家农业生产力，因此在解决土地自身具备的政治因素问题上，还应该对土地自身和国家的法律政策进行全面分析，减少土地自身存在的矛盾，促使土地资源管理能够更加顺利的进行。
土地的三大属性赋予了政府在土地及房产建设、供应、管理方面具有特殊的使命:面对不同社会阶层民众的“安居”诉求，研究制定相对公平、透明、合理的房产建设、供应及管控政策，使不同社会阶层的民众都有适合其消费诉求的居所。如果认识到这一点，政府的土地及房屋政策就不会给利益集团在土地和房产交易中获得暴利的机会。
二、社会学法则
社会的和谐稳定，并非建立在人人富裕的基础上，而是建立在人人公平的基础上，只有这样才能够使社会各阶层民众有尊严地“安居乐业”。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这是一个基本的社会学常识。其实，每个人都明白一个十分浅显的道理:个人的经济收入和生活水平，应该建立在个人知识技能及劳动付出的基础上，人与人的社会地位和家庭生活条件也应由此拉开距离。因此，只要社会制度环境是公平的，自然人就业创业的机会是公平的，富人、穷人都会在基本社会法则及生存条件下心理平衡并实现对社会现状的理解和“包容”；这里所指的基本社会法则及生存条件，不仅包括公平合理的社会及法律制度，也包括公民共有资源的合理分配。比如国家地理范畴的能源、土地等稀缺资源，应当通过政府政策及国家法令调剂，使每个公民通过恰当的方式都有机会和条件合理分享。那么在土地及房屋建设与供应方面，如何体现相对的“合理与公平”呢?其实，最有效的法则是:土地及房屋的确权所有、建设供给及分配方式，要与劳动者的生产力水平相一致。比如，政府首先要考虑社会中低收入群体的居住房屋的建设等级、规格、供应及管理方式；其次再针对中高收入及富豪阶层制定门槛较高的(等级税赋制)级次性商品房的建设、供应与交易法则；最后通过合理的财政机制使中高收入群体的税赋贡献转移为对中低收入群体的房屋建设与管理的补贴。与此同时，要通过政策和法令，消除房地产商的暴利，将地产开发商与建设方的利润率总和控制在15%－20%之间，并限制地产商的异地开发与经营。只有这样，才能够使房地产开发市场进入理性发展阶段。
三、经济学法则
既然土地是人类最特殊的、永久不衰的、民众共有的特殊资源，那么建立在土地上供人类居住的房产，就应当兼顾其“商品和社会”特性，既可以成为商品房上市交易，又要抑制投机交易和过度消费。因此需要从合适的经济学角度来研究制定政府的土地及房产管理政策，既不能实施完全封闭的计划管理，也不能实施彻底放纵的市场化的商品交易，而应当根据本国土地的有效供应数量、民众需求结构及需求数量、人口布局及城市化进程、产权制度及法律条件等因素，研究制定适宜的土地及房产管理政策。在全球市场一体化的大趋势下，首先要恰当地把握“看不见的手与看得见的手”共同发挥效用的“均衡点”，使政府的干预合理抑制市场规律驱使的过度消费；其次，在土地及房产管理问题上，采取适度的国家干预策略以达到刚性总需求与弹性总供给的平衡；第三，先实现对土地及房产的所有制确权，再实施交易，因为产权不清晰的任何交易都不彻底，都会预埋很多社会问题。比如中国现行的土地30年及房产70年使用权限制，必然导致使用期满后国家制度及国民利益关系的混乱及社会矛盾冲突。
正视现实，政府在土地及房产管理方面需要深入研究、制定、论证、实施有效的优化土地资源及房产市场的行政政策及与之相适应的法律，使国家的土地管理及房地产市场进入理性发展阶段。
四、结束语
要想改善土地自身存在的问题，解决现在社会上房地产市场困境。在这个过程中还应该对国家对土地资源管理过程中制定的三项原则进行全面分析，明确土地自身具备的特点，促使土地管理更好的进行，有效减少房地产市场中和存在的问题，对社会发展也起到非常重要的作用。
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论文作者:徐勇升
论文发表刊物:《低碳地产》2016年8月第16期
论文发表时间:2016/11/11
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