烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心 山东省烟台市 264000
摘要：随着社会经济发展的推进，一些建筑项目越来越陈旧，因此加强维护技术的应用至关重要。因此，在实际施工活动中，应根据建筑物的实际损坏情况采取适当的改造措施，保证建筑工程的质量，为安全住房奠定基础。本文针对旧屋维修管理和改造的简要分析。
关键词：老旧房屋；维修管理；改造
引言
目前建筑业由于经济发展而发展得越来越快。新楼下新旧房屋的管理也是建筑业发展的一个重要方面。由于住宅具有一定的使用寿命，经过长时间磨损后容易损坏、房屋倒塌，也容易危及人的生命。因此，加强旧房屋的维修和翻新是一个重要问题。
1、房屋维修工程分类
（1）维护；维修是根据住宅建筑的用户维修和设备检查，对建筑施工的结构进行简单的维修，旨在确保建筑的使用功能正常工作。维护的主要特点是相对零碎、简单、时间紧迫。一般用来修复房屋建筑物屋顶上小面积的漏水问题、修复窗户和窗户、修复落水的管道等。（2）综合维护；房屋建设项目常见病害的修复是综合修复。在综合修理中，其目的是消除隐患，治疗病害，将损坏的地方按原样整顿。利用以维修场所集中、数量、规划性、项目复合性为特征的综合维修。这种维修方法比较常用于部分拆除房子的墙壁、损坏梁、部分加固等。（3）大修；大修需要读取和更换房屋建筑的主要结构或设备，主要任务是恢复功能和防治病害，从而延长房屋建筑的寿命。大修的特点是两个主要施工和场所集中的两个方面：采用大修方法的工程一般适合作为建筑结构损坏严重，但没有崩塌危险的可持续使用的住宅工程。还是要改善生活条件，需要对房屋进行局部改造，或者对住宅建筑的主要结构采取全面的抗震措施来加强。
2、旧房屋维修管理的要点
2.1旧房屋维修的周期
旧房屋维护周期通常以屋顶排水、水泥砂浆、线圈、水力设备、装饰层等为中心，确定房屋不同部分的维护周期。第一，瓷砖屋顶和外墙的屋顶排水区域以及灰浆层，15年左右容易下降强度和耐水性，所以瓷砖屋顶和外墙的灰浆层需要测试15年左右，以正确修复损坏与否。第二种是屋面防水工程卷材、油毡纸和沥青的特性可以维持5年，所以屋面防水层的维持周期一般为5～8年。第三，水电设备的维修期一般设定为7年。第四，外墙装饰、门窗维修、内墙装饰应该是住宅设计标准，一般为6至8年，如果没有相关要求，每5年要有检查和修理周期。
2.2旧房屋维修和检查的要点
第一，要提高重视旧房屋维修工作的认识，对旧房屋的检查要认真、仔细、准确。第二，在检查旧房屋时，要加强对木结构易腐烂部分、金属部件易腐蚀部分的检查。三、在修理检查过程中严禁破坏旧建筑物。第四，要重点检查和修理旧房子的建筑结构、屋顶和装饰层。五是区分各类旧建筑，目标维修工作，砖木旧建筑维修期12～15年；砖混结构旧建筑维修期为15～20年。钢筋混凝土结构的旧建筑物为20-25年。第六，保证旧建筑的修理和检验质量，有效提高旧建筑的性能和使用年限。
2.3旧房屋维修的种类
按照旧房屋维修相关规定，旧房屋维修的一般类型有小修、重修和大修三种。第一，小型房屋维修，小型维修主要是结构、房屋改造、房屋水电设备的部分、零星和小型损坏，所以小型维修服务，小型维修要求及时快速，短时间内对家具和用户的正常使用进行小型维修。第二是旧房子的重水，重水补充维修能力，保持少数人力难以完成的中小型施工服务。需要快速关闭短期、宽广的服务点。第三，大修、大修是对住宅功能损坏的综合维护，可以在特定范围内改变住宅的结构和功能，从而改造和改善居住者和用户的生活环境和生活条件。
2.4旧房屋维修的要点
首先要写住房管理文件，住房要做维护文件和建筑账簿。第二，决定旧房屋维修的开工时间、完工时间、水、电、建筑、结构和其他设备等保修年限、维修地点和数量。第三，接受和管理建设资料。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆从竣工验收日起，对目录进行排序，记录每个分项和单位施工收购单位。第四，显示保修单位、保修项目、保修年限和下一个预计维修项目的周期和时间。第五，校正保修规定、保修责任和保修范围，为旧房屋维修工作建立质量保证体系。
3、维修及改造老旧房屋的策略
3.1明确维修及改造的要点
其一，工作人员应对所从事的工作引起重视，在检查老旧房屋时，做到细致、准确和认真；其二，重点检查老旧房屋内部结构和金属构件，这是因为多数老旧房屋采取的都是木结构，而木结构存在易腐烂的问题，金属构件所面临的问题则以锈蚀为主；其三，切记不要在维修及改造的过程中，对老旧房屋造成破坏；其四，保证维修及改造工作的质量，延长老旧房屋的使用寿命，使其具有比过去更加良好的使用性能。另外，不同结构的老旧房屋，所对应的检修年限也有所不同：若老旧房屋为钢筋结构，检修年限通常为20年～25年；若老旧房屋为砖混结构，检修年限通常为15年～20年；若老旧房屋为砖木结构，检修年限则以12年为最佳。
3.2遵循“服务至上”的原则
物业是为业主服务的部门，也就是说，物业所开展一切工作的出发点都应当是站在业主的角度上，对老旧房屋进行维修及改造的目的，主要是使业主在生活方面提出的需求得到满足，因此，负责维修及改造老旧房屋的工作人员，应遵循“服务至上”的原则，以业主提出的意见和建议为出发点，保证业主面临的问题可以得到有效解决。
3.3做到安全合理、经济适用
维修及改造老旧房屋的目的是维持房屋的物质价值和使用功能，因此，无论房屋处于哪一使用阶段，维修及改造都是很有必要的。从广义上来说，房屋维修的形式有三种，分别是翻建、维修及改造。翻建是指将老旧房屋拆除，在原地对新的房屋进行建造；维修是指对房屋进行修葺和修缮，通过维护装饰、设备和构件使用功能的方式，最大程度上满足业主的要求，延长房屋寿命；改造是指在有关措施的辅助下，提高房屋的技术标准与原始功能。在对老旧房屋进行维修及改造时，施工人员应做到安全合理、经济适用。安全是指通过维修、改造老旧房屋的方式，为建筑结构的稳定性提供保证，从根本上避免不安全因素的出现，例如，建筑倒塌、渗漏等，另外，在施工过程中，工作人员自身的安全也需要达到保证；合理是指根据业主提出的要求，制定维修、改造计划，不对计划进行私自更改；经济是指以保证维修及改造的安全性为前提，尽量减少施工成本，合理配置施工所需的物力、人力和财力；适用是指从实际出发，完成维修及改造工作，真正做到因地制宜，以达到业主在使用方面提出的要求为前提，对建筑结构的功能和质量提供保证。
3.4吸引并培养高素质的人才
缺少专业人才是老旧房屋的维修及改造工作，面临的主要问题。要想解决该问题，需要物业对以下内容引起重视：第一，通过加大投入的方式，增强自身对高素质人才的吸引力；其二，定期面向工作人员展开培训活动，帮助他们树立起良好的服务意识，通过理论与实践相结合的方式，提高工作人员的综合素质与专业技能。
结束语
随着经济的发展和社会的进步，人们对生活质量的要求逐渐提高，投入使用时间较长的老旧房屋，无论是在适用性、美观度还是在建筑结构上，均已无法达到人们的要求，只有进行维修及改造，才能使其重新焕发出生机和活力，在业主心目中具有的价值，自然可以得到应有的实现。
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论文作者:迟栋文
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第23期
论文发表时间:2019/7/22
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