摘要：随着社会的不断发展，城市建设节奏的加快，人们对于室内装修要求的不断提升，目前很多国内一线城市，现已面临且会越来越多的面临室内装饰装修改造工程，特别对于酒店、购物商场等场所，业主一般均需要施工单位满足“边营业边施工”的要求，本文章从装饰总承包的角度简要的阐述了对于改扩建工程的室内装修工程的经验交流。
关键词：改扩建、室内装饰装修、边营业边施工
施工特点
改扩建（边营业边改造）工程主要针对不改变业主单位营业需求的情况下进行改扩建的施工，此类工程多数属于业主单位的升级改造，工程施工完全不同于全封闭的改造施工，而是在原有的营业需求基础上对各个营业区域进行局部改造，最终达到整体改造的目的，具有如下几个特点
1、施工工期紧张，施工节奏比较紧凑。此类项目由于涉及业主的营业需求，故业主不会给予太多的施工工期。加之业主方对整体改造施工的规划，对分区域开业的时间不会改变，属于关门工期工程，一但不能履约成功，施工单位将面临不能进行后期营业区域的改造工程的承接，甚至将引起业主单位的工期索赔。
2、拆改工程不确定因素较多。为节约成本，业主单位会考虑利用原有的机电设备，这将导致拆除后才能定机电的改造方案，有些区域业主单位希望提高或降低原有天花的标高，多方原因致使工程的不确定因素较多。
3、防尘降噪标准更高。由于涉及营业区域的营业，对整个施工现场的改造要求比较高。改造过程中可能面临着施工区域与营业区域只有一墙之隔，故在改造过程中对施工单位的噪声控制、粉尘控制提出更高的标准和要求。
4、不同部位改造需求不同，施工环境复杂，。改造过程中，由于涉及多家商户，多处区域施工改造需求不相同，可能会面临商户不改造，而商铺中间的公共区域进行改造，或者涉及商场的运营通道穿过施工区域，或者面临材料无堆场等种种复杂施工环境。
5、施工过程协调比较多。做为总包施工管理，项目部做为总包不仅要负责机电、消防、甲指分包、劳务分包、还有多家中岛商户及多家边厅商户，同时还要应对业主单位的物业、安保、公务科多方面的协调，这对项目的施工单位的现场管理及协调管理提出更高的要求。
6、政府部门监管力度比较大。由于分区域进行施工改造，势必会办理多个施工许可证，加之政府消防、安监部门对营业区域检查时也会对施工区域进行检查，故施工现场政府检查相对比较频繁，对项目部安全文明施工提出了更高的要求。
与常规工程项目管理模式的不同
根据改扩建工程的施工特点，此类项目与常规的装饰工程施工项目在安全管理、进度管理、技术管理方面有很大的不同，具体如下：
进度管理。
1）作业时间的不同。常规项目施工时间、施工场地不受限制，但改造项目由于受营业场所制约，致使施工作业时间向夜间施工倾向，不仅夜间要完成有噪音、有粉尘的工作，夜间施工也要充分考虑对白天施工工人的材料进行预制。通过本项目的施工，建议施工班组施工作业时间及工作安排按以下意见进行。
白班：8：00-12：00；13：00-18：00
主要施工内容：挂龙骨、封石膏板、批腻子
夜班：23：00-7：00
主要施工内容：打孔、吊杆安装、需要气泵、电锯的木工施工、铺贴石材、干挂石材、喷乳胶漆、地面找平施工。
夜间施工班组除进行无噪音工作外，还需对白天的班组所需要的材料进行预制，例如：切割好龙骨，用于白天的龙骨施工。预制木质挂板，用于白日的灯槽制作。
2）工程进度计划的编制不同。常规工程是进场后依据现场实际条件开始编制进度计划并逐步调整，而此类工程由于业主方的短期规划，工期比较紧张，这更需要我们在编制进度计划时要有前瞻性，我们的计划从场外样板模拟制作、招投标的过程、施工合同的签订、建委报审、消防报审、材料的提前下单、到现场的装修施工。
技术管理
1）技术方案的侧重点不同。常规项目技术方案的编制或者执行均放在整个优化施工工序以及分部分项工程的施工方案上，而此类项目的技术方案侧重点为如何确保工程完工的措施方案上。因为此类项目涉及商户的营业，装饰单位要充分考虑商户的需求，往往商户的需求要高于我们工期的需求，这样每当施工到某一区域，要编制专项方案如何应对商户的需求。例如：商场的营运通道必须穿过精装修的施工场地，这类情况我们就不能只顾自身施工，而是要充分考虑顾客的购物感受，不能让顾客感觉出他们正在穿越施工场地，而装饰装修施工任务又要完成，所以只能通过技术方案的优化既能达到商场运营的目的又能确保施工任务能够保质保量的完成。
文明施工
1）文明施工的侧重点不同。常规项目的文明施工只针对施工现场文明施工，而此类项目属于半营业半施工状态，顾客对商场环境要求高，必须控制现场施工产生噪音及灰尘，避免顾客及商场品牌投诉。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆夜间施工时安排小工做好先洒水后清扫工作，施工前排查施工区域与卖场是否有缝隙，做好封堵工作。白班管理人员需在卖场营业前对卖场部分区域做好保洁工作，白天施工为无噪音施工，所有切割，打冲击钻等工序全部安排为夜间施工。
2）小商户的管理。常规项目的改造都是室内装饰施工完成后交付小商户进行施工便对小商户不在进行管理。而此类项目我们的完工时间同时也是所有小商户的完成时间，大家有共同的开业目标。做为总包施工管理，项目部做为总包不仅要负责机电、消防、甲方分包、还有多家中岛商户及多家边厅商户，如何管理小商户也是项目的施工的难点。
制定商户管理细则，明确各方的责任义务
制定商户进场进场示意流程图，有序接待小商户入场。
商户进场前组织所有商户召开进场会议，讲解管理细则及商户进场需准备的入场材料，方便商户提前准备材料
制定商户经常时间表，要求商户分批进场，防止商户进场混乱
制定商户进场动态跟踪表，及时掌握商户的企业资料、人员证书、保险证书、安管协议、人员教育、工作面交接等情况。
加强安保管理，采取双证制度（入商场证件，入工地证件），与业主方共同管理务工作业人员的进出场。
项目组织架构的建立
由于此类项目属于边营业边改造项目，对施工现场的噪声、灰尘控制要求比较高，大部分施工需放在营业时间之后，但业主的日常设计管理、资料管理、工程协调管理需放在白天进行，主要施工工作需放在夜间进行，对项目部的人员需求比较高，结合此类工程特点，建议此类项目人员配置及出勤时间进行轮班配置。（针对营业时间为早10：00-晚22：00的施工项目）。
1）项目经理：全面协调管理
出勤时间：
10：00-12：00；13：00-18：00
用于营业期间与业主单位各部门之间进行工作协调，参与业主方的日常会议，提前掌握业主的施工动态，对整个工程全局施工进行把握。
21：00-3：00
用于夜间施工时与项目管理团队进行交流，将业主最新动态进行转达，安排项目的具体工作。
2）生产经理（质检员、工长）
出勤时间：白班8：00-12：00；14：00-18：00；21：00-22：00
夜班21：30-8：00
工作职责：除执行公司要求的岗位职责外，分担项目经理的现场施工管理工作，组织白夜班的工人施工，对整体的项目施工进度、施工质量进行负责，对接业主单位的工务科，进行施工单的办理工作，以及工作界面的交接。
3）技术负责人、商务负责人：
出勤时间：8：00-12：00；14：00-18：00，视工作强度加班，夜间加班不得超过23：00）
4）安全负责人：
出勤时间：10：00-18：00；22：00-2：00
工作职责：除执行公司要求的岗位职责外，主要对接业主的安全科、建委的安监科等协调及减产工作，安排安全员、现场保安、文明施工队伍、电工的具体工作.
5）安全员、电工、保安
出勤时间：0：00-8：30（首班）；8：00-16：30（中班）；16：00-00：30（末班）
岗位职责：除执行公司要求的岗位职责外，主要对接业主的安全科，检查及监督安全员、现场保安、文明施工队伍、电工的工作。
备注：对于施工区域与营业区域相连的项目，安全员、电工、保安必须24小时轮岗，及时掌握工地状态。
6）仓库管理员：
出勤时间：22：00-8：30
岗位职责：除执行公司要求的岗位职责外，主要是安排夜间施工的收发货物以及在早8：00为白班工人发放货物。
上述为结合项目部正在施工的施工区域人员配置及出勤情况进行的总结，除人员岗位职责外，需要交接班的同事半小时共同巡场进行工作交接并撰写交接日志，避免管理信息的流失与传达不准确。除次之外，要注意员工的身体需求，进行白夜班轮休调整，通过此轮休调整，也是变相的安排参与现场施工管理的员工能够休息一天，补充体力。
以上从改扩建的施工特点、施工企业的资质要求、与其他项目管理模式不同、项目组建架构的建立四个方面对改扩建工程进行了阐述与交流，希望能够为类似项目能起到借鉴作用。
论文作者:纪晓鹏,杨占宽,吴喜元
论文发表刊物:《基层建设》2017年第34期
论文发表时间:2018/3/28
标签：商户论文; 项目论文; 业主论文; 区域论文; 此类论文; 工程论文; 工作论文; 《基层建设》2017年第34期论文;