摘要：近年来，我国的工程建设越来越多，工程造价管理问题越来越受到重视，建筑行业在得到迅猛发展的同时也逐渐变得成熟起来。而作为同建筑行业直接相关联的房地产行业，在其中的评估工作中应用工程造价就显得尤为重要。因此，本文通过分析房地产评估的方法，进而研究房地产评估工作中工程造价的实际应用。
关键词：房地产；评估；工程造价；运用
引言
房地产评估行业是随着房地产产业的发展而兴起的，虽然我国评估行业整体起步较晚，房地产评估相关机构和制度尚不完善、体制尚不健全，但是其发展的速度之快、完成成果之显著是不容忽视的。2017年党的十九大报告在谈到建设现代化经济体系时提出，要加快发展现代服务业；2017年中国房地产估价年会上中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃认为：“新时代给国内房地产估价行业发展带来了难得的机遇”。
1房地产价格评估管理中出现的问题
1.1区域性垄断，市场调节作用有限
在现阶段，很多地（市）的房地产估价机构是由地方住房和建设主管部门或下属单位——房地产管理局的事业单位脱钩改制而来，因为这层裙带关系使得很多外来的估价机构无法与其在当地市场进行公平竞争，仍然存在区域内部行业的垄断性，同时由于缺乏有效的市场调节和反馈机制，为诸多房地产估价专业人士所诟病。与此同时，住建部门或下属单位——房地产管理局作为政府机构，往往为脱钩改制后的房地产估价机构提供庇护，导致这类估价机构拥有明显优于其他估价机构的政府资源，存在一定的信息垄断。虽然国家将估价机构推向了市场，但因为政府部门部分性地插手房地产估价行业的管理事务，市场调节作用有限，不利于估价行业的永续健康发展。
1.2经济环境因素分析
影响房地产评估价格的经济环境因素有：经济发展水平、财政收支、物价水平、居民收入、消费、利率等。这些因素都潜移默化地对房地产价格产生着影响。经济发展预示着投资、生产、经营、居住、娱乐等活动的发生，这就加大了对厂房、居室、楼房、娱乐场所等固定资产的建造，一定程度上提高了房地产的价格，经济发展越好的地区房地产价格越高，如发展较好的我国东部地区房价远远高于发展相对落后的中西部地区，房地产价格与经济发展水平通常是呈正比关系。房地产价格的上涨，促进政府税收增加即财政收入增加，因此政府一般都会加大对房地产产业的支持力度，增加财政支出，从而又会进一步促进房地产价格的上涨。
1.3收益结构单一，行业风险较大
对于那些依托房地产中介或咨询公司设置的评估机构而言，发展规模较大的，已经在全国各地开设分店经营，发展规模不大的，仍然局限在一城一地执业。但普遍存在的问题是均以抵押、司法、征收等传统业务为主，收益结构单一，缺少或根本没有在线估价、云估价等网络估价平台，缺乏多元化。一旦市场发生较大变化，估价机构转型困难，容易产生连锁倒闭效应。因此估价机构在开展估价业务时还必须考虑收益结构问题。
2评估方法
（1）成本法，指的是根据相应条件，在房地产所需成本上进行扣减，最后得到的就是房地产评估结果，这种方法有着比较特殊的用途，当房地产开发市场还不够成熟，或者成交的案例还不够多的时候可以使用成本法，因为成本法无需考虑竞争因素；（2）市场比较法，指的是将近期已经成功交易了的案例拿来进行比较，以横向对比的方式根据实际情况适当进行调整；（3）收益法，也被称作为纯收益还原率法，指的是将未评估的房地产进行收益折现。这种方法更加适用于存在一定经济价值的房地产评估。
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3房地产评估中工程造价的实际应用
3.1开发成本的估价规范
（1）在使用单位比较法和指数调整法时，建筑物成本的平方米造价以及价格指数，通常由评估公司和工程造价站发布其中有关的数据资料，除此之外，还有来自于评估公司和估价师对于这些数据资料的整理与收集，这些数据资料在整理时，以结构型划分、以时间归类，例如，框架、钢结构厂房以及砖混。在估价开发成本时，这些数据资料作为基础数据被应用于其中对成本进行分析。（2）在使用成本估价法时，估价师通常使用单位比较法和指数调整法，原因是这两种估价方法应用简单。但是，在分部分项法和工程测量法的应用中也需要结合工程造价方法以及造价工程师的密切配合，同时，详细且清晰的工程图纸、准确的构造参数也是不可或缺的。由于成本估价法的应用涉及的人员以及要素较多，因而估价师一般不会采用这种方法。（3）基础数据归纳存在不足。由于数据归纳趋向于系统化、概况化，对于那些同标准建筑相符合的建筑物，实际情况同其数据统计结果也比较符合；不过对于同标准建筑不相符的建筑物而言，实际情况同其数据统计结果就会存在一定的差异，数据的说服力就会降低。例如，在工业建筑开发成本的估算中，除了标准厂房可以使用统一性的建安成本来计算，对于一般构筑物和非标厂房，都很难使用统一性的建安成本来进行估价计算。
3.2改革房地产估价管理机制，加大监管力度良法是善治的前提
针对房地产估价管理领域的立法和执法，需要不断加强。目前已经出台了《城市房地产管理法》以及《资产评估法》，有关部门要严格依照法律中的有关要求，依法加强对于这一行业行为的监督管理。现阶段，我国对于房地产估价人员的规范和监管，主要是由中国房地产估价师学会以及地方协会这种行业性自律机构来履行职责的，但如果想要实现行业的可持续发展和良性竞争，应该适应国家供给侧改革的要求，加快协会转型升级，完善估价报告的备案机制，依法依规加大监管力度。
3.3提高房地产评估数据的准确性
在民用建筑的施工中可以均匀地投入施工所需的各种资源，由于工程项目的体量一般，而不会在材料价格上造成波动，建筑企业的施工单位比较容易接受。现阶段我国建筑市场的竞争日趋激烈，从而就会造成预算控制价格高于市场上的竞标价格，因此，在房地产的评估工作中，应该将市场竞争对于评估结构的影响考虑在内，企业管理费用、造价利润水平都应该积极参考市场的具体情况，但是又不可以完全依据市场价格。对于一些进度计划和工期较短的工程项目，一般会产生一定的赶工措施费，在房地产实际的评估工作中可以将其考虑在内，在施工中先进技术在应用时需要具有较高企业资质水平的单位来承办，这样就会在施工中产生额外的技术措施费，在房地产的实际评估工作中应该将其考虑在内。在业主资金落实不到位的情况下，施工单位需要先行垫付，在实际的工程费用中就会出现财务费用以及垫付费用，对于这部分费用在房地产评估工作中可以不予以考虑。
结束语
综上所述，将工程造价应用于房地产的评估工作中，对于房地产的进一步发展以及对房地产价格作出精确的价格评估都有着不容忽视的作用。但是，由于房地产行业的特殊性，在开展工程造价应用与评估工作时，应该高度重视对于工程造价的客观化处理，通过不断完善建筑市场成本组成的计算方式，进而提高房地产评估工作的准确度。
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论文作者:李亚丹
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/24
标签：工程造价论文; 房地产评估论文; 成本论文; 房地产论文; 机构论文; 市场论文; 房地产估价论文; 《基层建设》2019年第7期论文;