天津公积金贷款现状分析以宝坻区域为例
侯 芳 天津市住房公积金管理中心
摘要： 随着天津房地产市场的迅猛发展，住房公积金贷款对于购房的杠杆作用日益凸显，规范商业银行办理住房公积金贷款业务对于天津市住房公积金贷款工作管理来说尤为重要。本文在充分掌握天津市住房公积金贷款业务发展过程和现状的基础上，分析住房公积金贷款业务和商业银行贷款在发放、回收以及风险管理等方面的差别，为进一步完善天津市住房公积金贷款管理工作提供依据。
关键词： 住房公积金；住房公积金贷款
一、商业银行贷款营销方式
1.到楼盘中介做现场宣传，一方面方便开发商的集中销售和客户的集中办理，建立优质服务的良好口碑，另一方面也有助于银行获取现场销售，工程进度以及市场前景的第一手资料。通过个人住房贷款的办理情况，公积金贷款的审查审批落实，监控项目房屋买卖的备案情况，确认项目施工的实际进度和销售情况。确保个人住房贷款企业保证金的及时注入。并且利用银行自身金融产品丰富多样的特点，可以更广泛的对楼盘客户提供各类金融服务。
从这次实验结果来看，锡林郭勒草原牛、羊肉蛋白质含量高，分别是22.00g/100g和18.90g/100g；脂肪含量低，分别是5.67g/100g和10.73g/100g，与现代人饮食要求相符合。同时微量元素含量也丰富，Ca、P、Fe、Zn、Se含量也较高，营养成分齐全、含量丰富,不同部位营养素含量大小不同，对分割肉分等级及产品深加工有着重要的参考价值和科学依据。
2.柜面营销，以办理贷款的营业厅为业务发展前沿主阵地的营销结构模式，并按照客户资源获取渠道的不同，拟定业务发展战略的主要方向，向客户提供最前沿的市场信息，实现银行的组合营销。
3.结合天津市“双万双服促发展”活动营销，到宝坻辖区企事业单位上门宣传服务，把发现、解决企业具体问题和实际困难作为服务工作的出发点和落脚点，有针对性的进行差异化营销，满足企业多样化服务需求。
二、商业银行工作人员在办理公积金贷款环节各操作步骤的流程顺序
宝坻辖区目前住宅销售主要为商品房、私产房，商业银行的操作流程为：
由于商业银行按揭贷款多采用的是抵押的担保方式，相关风险也逐渐暴露出来，所以逾期较多(相较公积金贷款而言)，这种情况下商业银行在贷后管理方面主要是提高认识，转变“重贷轻管”观念设置专人专岗专业团队进行催收；同时银行信贷风险管理部门会不定期进行贷后检查，对有风险隐患的问题早预警、早处置。将风险降到可控制范围内。
办理担保：中心审批—银行报送资料—担保审核—办理担保—报送资料—中心复核。
就中医药文化的教育价值而言，中医药文化作为中华传统文化载体之一，凝聚着中华民族几千年来的智慧，不仅濡养了一批批中医药学子，为传承发展中医药事业做出贡献，还因其蕴含高尚的人文情怀、倡导“大医精诚”而益于提升医护工作者职业素养，不断丰富自身阅历，追求精湛医术和大慈恻隐之心，对缓解目前紧张的医患关系具有重要作用[2]。
[13] 费琅辑注 耿升等译，《阿拉伯波斯突厥人东方文献辑注》[M]，北京：中华书局,1989年，P 192.
其中商业银行的操作流程与住房公积金贷款的规程一致。
(1) 生物质吸附剂结构特征多集中在其与生物质前体材料结构特征的对比研究，对生物质材料在整个改性过程中具体微观的结构及各官能团变化却鲜见报道，要优化生物质吸附材料制备过程，获得高性能生物质吸附材料就应该从微观机理着手，分析整个改性过程中生物质材料的具体变化过程。
三、商业银行对按揭贷款与公积金贷款的审核的差异，及对贷款发放前的风险掌控
1.贷款资格审查
由于贷款品种不同，公积金贷款资格审查要点比商业银行按揭贷款要多，包括公积金缴存情况、借款人及配偶历史公积金贷款情况、提取情况及住房套数的计算等；商业银行按揭贷款审核较为简单，只要满足男60 周岁以下或女55 周岁以下且具备稳定工作收入的自然人，就可获得贷款资格，再根据收入和套数情况确定贷款额度。另外首套房、二套房的认定标准不同。
个人基本资料及购房资料方面
2.收集资料及审核要点略有差异
(1)个人信用资料要求不同。相对于商业银行按揭贷款而言，公积金贷款对于个人历史逾期及不良、担保等容忍度较低。如公积金贷款规定个人逾期及违约概要中不得出现呆账或核销记录，24个月内未结清商业住房贷款每笔贷款连续逾期不得超过6 期及特殊交易项不得出现“展期”或“以资抵债”的特殊交易，但商业银行按揭可考虑具体情况准入受理。
(2)担保方式选择差异。公积金贷款期房一律实行保证担保方式，现房可选择保证担保或抵质押方式。商业银行贷款一般均选择抵押担保方式。
具备以上两个条件(适当的高温和密度)的反应，一开始、很快就结束，反应时间很短，即约束时间很短。因为反应物密度降低，粒子逃逸、温度降低，燃料组份降低。
银行按揭贷款额度无封顶，但考虑个人的还款能力和首付款比例确定贷款额度。一、二手房贷款最长年线均为25 年。
3.贷前风险掌控
商业银行按揭贷款受理时便要调查核实个人购房的真实性，包括首付款的来源(非首付款或其他借款)，工作的稳定性和收入的真实性，审核环节还要按上报比例换人电话核实，确保购房、首付比例、工作单位及收入的真实性。公积金贷款只要符合规程才做的条件就应无条件受理。
采用SPSS 19.0统计学软件对数据进行处理，计数资料以例数（n）、百分数（%）表示，采用x2检验；计量资料以“x± s”表示，采用t检验。以P＜0.05为差异有统计学意义。
四、银行客户经理尽职调查流程
1.受理环节
(3)贷款期限和额度差异。公积金贷款首套最高60 万元，二套最高40 万元：一手房最长贷款年限30 年，二手房最长年限20 年。
审核借款人主体资格，不具备完全民事能力或不符合贷款条件要求的不予受理。
4月26日，十余位浙江画院的艺术家在院长孙永的带领下，再赴绍兴东浦，进行为期3天的全方位采风写生创作活动，零距离领略水乡美景和浓郁的风土人情。
(2)交易和贷款用途审核。严格审查用途证明材料，采用面谈、电话和实地调查等方式对交易行为、交易合同进行调查，确保交易的真实性、合理性。
南水北调受水区无论哪种水源，一般来说都通过自来水厂向最终用水户供水。自来水厂制水水源按来源可分为南水北调水源和当地水源。这两类水源的自来水厂供水息税前利润EBIT分别是：
选取2017年1月～12月本院接收的急性心肌梗死患者216例作为研究对象，根据不同治疗方法将其均分为两组，各108例。其中，对照组男58例，女50例，年龄38～75岁，平均（55.46±1.28）岁；研究组男60例，女48例，年龄39～76岁，平均（56.34±1.29）岁。两组一般资料比较，差异无统计学意义（P＞0.05）。
(1)严格落实“面谈面签”制度，认真核查借款人身份真实性，并调查借款人、共同借款人的婚姻状况。
2.贷款调查环节
3.借款人还款能力和还款意愿
通过查询借款申请人的征信记录，核查其是否信用良好，其次严格审查还款能力证明材料的真实性和合理性，最后综合评价借款申请人的还款能力。避免借款人提供虚假收入证明或经营实体资质不真实、经营业绩不真实，调查人分析评价不深入等造成高估借款人信用水平发放贷款。
五、贷后风险防控措施
贷后管理是信贷管理的一项基础工作，也是贷款风险防控的重要环节，商业银行贷后管理包括贷后定期走访、贷后定期检查、收集客户资料、综合分析与发现几个方面。
银行客户经理受理—录入并机审(同时影像采集)—审核—打印合同并签约—补充扫描—提交中心—中心审批—中心划款—银行发放。
六、对于贷款管理工作的意见建议
1.关于贷前风险控制
由于公积金贷款利率低等优势公积金贷款也成为百姓贷款首选，公积金贷款的门槛较低，致使部分没交公积金又想贷款的人挂靠一单位交满一年就可以办理公积金贷款了，或者期间通过转移工作单位调高缴存基数从而提高贷款可贷额度，因其符合贷款条件银行不能拒绝其贷款需求，这种情况下无法识别是否骗贷行为。因其挂靠的单位都是私企，以此建议私企单位职工仅交满一年公积金就申请办理贷款的提供社保缴费通知单进行基数对比，确认其工资基数。进一步防范骗贷行为的发生。
2.关于贷后风险管理
(1)在催收中发现有新发放贷款的职工首月扣款失败的原因是银行非柜面业务6 个月未使用被冻结，商业银行要职工本人到柜台解冻激活才能正常扣款，但是银行的按揭部分贷款却能扣款，这种情况造成了逾期且职工也非常不满意。建议这种情况商业银行系统能自动解决。
(2)组合贷款中贷款银行以按揭贷款回收为重点，其还款程序是优先偿还按揭贷款部分，在借款人储蓄账户余额不足以偿还当月全部贷款本息时，贷款银行优先扣款偿还按揭贷款部分且可多次扣款直到偿还当月贷款本息为止，而目前公积金贷款程序要求必须是足额扣款，且不可多次扣款。这就造成公积金贷款回收的滞后，在借款人储蓄账户余额不足时，公积金贷款出现逾期。
建议进一步提升公积金贷款回收系统，增加每月可多次扣款功能，直至足以偿还当月贷款本息；同时建议保证贷款回收中公积金贷款的优先偿还权，组合贷款中，在借款人储蓄账户不足以偿还当月全部还款本息时，优先偿还公积金贷款部分，保证资金的正常回收。
(3)催收中经常发现台账中借款人的联系方式、家庭电话、配偶电话等都是同一个号，由于贷款期限都很长，期间如果借款人更换电话号码就无法联系了，造成催收困难，建议贷款银行经办人员告知借款人联系方式的重要性以及变更电话一定要到管理部办理变更手续，或将家庭电话改为近亲属联系方式。
对于经常逾期代偿过的职工担保公司的催收是很及时的，联系方式等信息也相当准确，建议能否定期与担保公司共享这部分信息。
(4)目前，担保代偿的现行规定是连续逾期3 期由担保公司代偿，连续逾期24 期由担保公司全部代偿。
再次，缺少合理的教师流动机制。当前，学前教师的流动受市场机制的影响，是单向的、无序的，民办园、县城幼儿园、农村幼儿园的优秀教师流向公办园、城市幼儿园，很少反向流动，造成优秀教师资源过于集中公办园、城市幼儿园，教师资源配置失衡愈加严重。
由于有部分职工经常性的恶意拖欠贷款，连续逾期次数虽没有达到3 期，但是累计逾期次数往往都在6 期以上甚至达到几十次，造成这部分逾期的催收非常困难，建议设定一个时间段内达到累计逾期6 期的贷款进行代偿，以及累计逾期次数达到24 期全部代偿的规定。
3.完善贷款条线各岗位工作职能的建议
根据习近平总书记提出的“房子是用来住的不是用来炒的”精神，以及宏观调控的大前提下，出台了调控政策，由于在天津行政区域内调控政策的不同，致使各区贷款额发放的差距较大，建议进一步加大对商业银行公积金贷款工作的管理。同时，建议在住房公积金管理中心内部建立完善的住房公积金贷款管理及考核工作体系，应结合各个区域的房地产发展情况、贷款人数及金额等情况制定综合的贷款管理工作考核评价体系，由之前的考核贷款发放转向以贷款服务为重点，注重提升借款人的贷款体验，为贷款人提供全流程、多方面的贷款服务，提高客户粘性，进一步提升住房公积金贷款的吸引力，促进住房公积金贷款工作更好的发展。
中图分类号： F832.21
文献识别码： A
文章编号： 1001-828X(2019)031-0278-02
标签：住房公积金论文; 住房公积金贷款论文; 天津市住房公积金管理中心论文;