关键词： 不良资产； 房产项目； 烂尾楼； 项目管理；
正文：
笔者最近负责了某不良房产项目的代建和开发建设管理工作，该项目位于江苏北部某县城区北侧3公里，因前任开发商资金链断裂烂尾多年至今。在续建和开发过程中遇到了较多的项目管理问题，再此简单分析和探讨采取的处理措施。
1、该不良烂尾房产项目的成因和特点
该项目总建筑面积15万平方，主要业态为多层住宅和商业公寓。前任J开发商承诺建设1/3拆迁安置房，政府因此同意土地费用返还。J开发商获得土地证及土地费用返还后，用土地证分别抵押当地银行及外地银行和民间资本，获得后续开发融资。当建设部分住宅至预售节点时，J开发商因其他投资项目无力归还本项目贷款，无法解抵押办理房产预售证，致使楼盘不能销售，且不能按时支付施工方工程款项，导致项目停工烂尾。
项目自2013年停工至2018年，政府迫于每年需支付5万方拆迁安置居民租赁过渡费用及维稳考虑，牵头成立破产重整委员会正式开展项目的破产重整工作。
2、浅析不良资产的分类和常用处置方式
不良资产的分类
a.银行不良资产：专指银行不良债权、不良信贷等；
b.非银类不良资产：信托、证券、租赁、保险等机构收益权资产；
c.国有企业、民间资本不良资产：应收账款、抵押资产、实物资产、担保、典当、寄售、P2P以及个人形成的不能急于变现资产。
d.不良不动产：停工或烂尾，不能按正常计划完成项目建设和投资的不动产项目。（本次分析的项目属于该类）
不良资产的常用处置方式
a.诉讼追偿；司法诉讼是金融资产管理维护债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。
b.资产重组；资产重组包括债务重组，企业重组，资产转换和并购等。
c.债权转股权；由银行或资产管理公司的对企业的债权转为股权。
d.多样化出售；包括公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包处置、分包等。
e.资产置换；主要包括各债务主体之间的资产互换或以债权换取实物资产及股权的行为。
f.破产重整或破产清偿；破产重整是债务人依法破产，将债务人资产进行清算，并吸引后续投资人或破产重整人对破产企业资产进行重整，确保债务人的损失最小化。如一定期限内破产重整失败的，将债务人资产清算变卖后按照偿付顺序对债权人清偿。
g.不良资产证券化；2016年央行牵头各部位出台多个文件以推动资产证券化发展。
h.其他不良资产转让渠道；其他渠道包括，金融资产交易所，互联网平台，投资基金，保险、证券、小贷公司等其他流转渠道。
该不良房产开发项目资产处置措施为采取破产重整计划，政府牵头成立了债权委员会，指定了债权管理人，组成了破产重整委员会。经采纳多方意见采取了吸引投资人采用融资代建的模式对本项目进行了破产重整工作。
3、本项目产品竞争力的提升
为消除本烂尾不良房产项目在客户心中的不良影响和提成产品竞争力，项目管理团队采取了较多措施来提升本项目的核心竞争力，确保该楼盘建设完成推向市场后，成为较有竞争力的产品，从而加快去化速度提高资金使用效率，降低了资金使用成本。
为克服购房客户对再买到烂尾楼盘的不利预期，本项目将计划整改修缮好的期房销售计划，向后推移改为准现房销售计划。期房销售为建设结构进度达到预售条件后，即可向地方房管部门申请预售许可证，办理完成后即可推向市场销售的做法。本项目因长期烂尾，如简单修缮后推向市场很难消除业主对楼盘烂尾的不良预期，从而较难转化为购房需求。项目团队分析在资金允许的情况下，将销售节点有节奏的向后推移，并利用建设时间，积极蓄客拓客，在项目基本建设完成后，竣工验收结束，绿化施工进入收尾阶段配合国家节假日适时开展了盛大开盘活动，取得了非常良好的销售效果。
为确保提高产品竞争力实施了品质提升设计。因原现场部分建成的主体，施工质量和设计观感较差，局部外立面因长期烂尾无人维护已经部分剥落。将该项目打造成本地相对高端的花园洋房住宅区，不仅能给居民营造一个舒适的居住环境，也能提高城市的区域形象。主要设计变更改造的内容包括：大幅提升景观设计和公共区域观感和质量，将已经局部剥落的蓝色屋面瓦，改为西班牙筒瓦。同时局部屋檐增加米黄色GRC线条构件线条增加视觉效果。局部门窗增加欧式装饰窗套件，露台部分增加装饰板GRC线条构件和宝瓶柱状栏杆。外墙局部剥落的小瓷砖贴面，涂刷界面剂后批外墙腻子挂网后喷涂多色段真石漆。门窗由黑色塑钢门窗，改为淡咖色铝合金门窗。部分楼梯间门窗形式修改为西班牙主题风格。
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原建筑及设计提升后效果对比图
利用有限的成本，尽最大的努力提升产品的档次和品质，从而提升面对市场的核心竞争力。因该小区交房为毛坯，所以提升的力度主要在居民和业主都能享受到的公共区域、园林绿化、外立面、围墙大门等主要部位。使档次提升的效果让所有业主和访客都能切身感受到，同时造价均摊在所有建安面积内，摊薄了档次提升的成本。
4、项目开发中管理遇到的多种问题及解决办法
项目团队在实施开发过程中，实际遇到较多与正常房产开发项目不同的困难和问题，主要摘抄部分在此分析和探讨。
a.原施工单位、材料供应单位的债务处理。本债务处理不当，将会影响不良房地产项目的重整和盘活，经常会在项目现场出现讨债、闹事、封堵等维稳事件。同时可能造成再次诉讼和查封、保全等导致项目的再次停工及烂尾。通常采取的措施有洽商、诉讼、谈判、续签和破产重整期保护等多种处理方式。本项目的此类债务处理也采用了多种方式，项目管理团队积极与多名债权人积极洽商谈判，对原合同造价合理，配合服务度高的设计、勘察、监理单位做了合同续签处理。对原施工质量一般，配合度较差的总包单位和其他施工队伍，进行了更换，债权主要采取收购债权、债务抵房、及重组期保护期等措施落实与各施工、材料方的债务处理工作。
b.设计图纸的变更及重新审图。因产品的品质提升，势必带来响应的设计变更。但是因为项目停工烂尾时间较久，国家的消防、结构抗震、环保节能等相关规范有了大幅的变更和提升。在变更方案图纸送审时，多次因不符合最新的设计要求而被退审。项目管理团队对一方面可以修改的部分或对造价影响不大的部分尽可能按照最新规范调整设计，而对于结构已确定，或楼梯宽度等无法修改的部分积极与消防、主建等审查部门多次沟通、汇报项目实际情况，要求按照老项目老规范的处理办法完成审图工作。
c.原施工资料不齐备，安监、质监的申报。因原施工单位，开发商随着时间的推移，该项目当年的负责人、资料员、管理人员已流失严重，相关各方施工过程及管理资料不齐全，无法在办理新施工许可证前提供完善施工资料报监。项目团队经过研究咨询，一方面多地寻找遗失资料补齐，一方面委托当地政府认可的质量监督鉴定机构，对建成的建筑进行全面的质量鉴定，并出具国家认可的鉴定报告后，提交主管部门办理完成了再次开工的安全、质量监督手续。
d.因停工时间较长导致质量问题的消除。因本项目停工烂尾多年，项目始终处于无人维护管理的状态，地下车库长期泡水导致地库墙板、柱根部钢筋锈蚀、鼓包。屋面瓦片、外墙瓷砖空鼓开裂脱落。屋面、阳台的保温、防水保护层因排水不畅，导致保温、防水失效和保护层开裂等现象。项目管理团队结合国家规范要求，配合设计院、监理专项会诊，选择经济、合理、规范的相应处置方案，逐步落实原项目存在的质量问题。并按照最新设计要求和规范管理好新建施工项目的各项工艺、材料、施工方案等。切实落实质量管控，取得了竣工验收一次性通过的好成绩。
其他与新建房地产开发项目相同的质量控制、进度控制、成本控制、协调管理措施不再此一一赘述。
5、结语
综上从一个不良房地产项目的管理过程中遇到的切实问题和初步解决方案可以看出，烂尾不良资产的复建、重整的管理工作比正常的房地产开发工作更复杂，遇到的挑战，不可控的因素更多。望光大不良房地产资源整合、复建、重整项目的管理人员能充分认识到烂尾项目的特殊困难，从而预留合理工期，合理的预算，合理的精力和人员投入，使用合理的管理方法才能让所管理的不良房产项目重焕新生，取得良好的收益以回报投资人及管理委托人。
【参考文献】
（1）、《项目管理基础》，刘欣主编，上海社会科学院出版社，2019年3月。
（2）、《烂尾楼的成因及防范对策研究》，谭冉，经济.管理.综述 2018年1月
（3）、《房地产烂尾楼项目的收购与运作》，闫文胜，上海交通大学高级金融学院，2015年5月
论文作者:黄春霖
论文发表刊物:《城镇建设》2020年第4期
论文发表时间:2020/4/13
标签：项目论文; 不良论文; 不良资产论文; 烂尾论文; 债权论文; 资产论文; 房产论文; 《城镇建设》2020年第4期论文;