近代上海法租界“越界筑路区”城市化空间过程分析(1895-1914)，本文主要内容关键词为：海法论文,租界论文,近代论文,过程论文,空间论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］K928 ［文献标识码］A ［文章编号］1001-5205(2010)04-0067-15
城市化空间过程研究是上海史研究的重要内容，学术前辈已在租界市政制度、基础设施、公共事业演变过程以及华界市政由传统向现代性转变等方面进行了开拓性研究①。但受当时诸多因素影响，有关土地的史料未能公开，导致对土地利用转变的详细过程研究不够深入。作为土地凭证的上海道契，保留了丰富的土地利用方面信息，如果能充分利用这些资料，必将丰富这方面的研究。2005年上海档案馆主编了30卷的《上海道契》，包括英、法、美等十几个国家的道契，约1万多份，为本课题研究提供了条件。目前学界已对道契式样、种类等方面进行了深入的研究②。陈琍利用这些公开出版的上海道契，运用GIS技术复原了英册前300号道契，并发掘了道契中所包含的人文、自然景观要素，揭示了开埠初至1861年城市景观从沿外滩一线逐步向西扩张的历史过程③。
所谓道契(Title Deed)，是1842年上海开埠后上海政府签发给外国人的土地契约凭证，由于必须经过苏松太道钤印才能生效，故习称道契。每份道契一式三份，称上、中、下契，上契由租地人注册国家的驻沪领事馆保存，中契由上海地方政府保存，下契由外国租地人保存。根据国别，又分为英、美、法等十几个国家的道契。每份“道契”记载有租赁双方姓名、地块面积、四至、年租价格、立契时间等。有些道契还附有地块图以及地块转让、地块买卖、界址勘察等记录，这为近代上海的城市化以及土地利用研究提供了宝贵的一手材料。
本文选取的案例：1914年之前上海法租界“越界筑路区”，其地域范围，东起今西藏南路，西至华山路，南起肇嘉浜路，北至延安路。1914年这一地区正式划归法租界，成为法租界的一部分。在1900年以前，洋人已在此区域内越界购地，法租界当局也通过越界筑路等手段开始市政建设，使这一地区成为近代上海城市化发展最敏感、变化最大、城市化速度最快的地区。1914年之前这一地区因越界筑路，故习称为越界筑路区。
本文之所以选择1895-1914年这一时间段，一方面考虑本阶段是近代上海城市化发展最快的时期，更具典型性；另一方面目前仅公开出版了1914年之前道契，而法册道契仅公开了1895至1914年道契，因此本文研究时段只能界定在1895至1914年。本文将在道契分地逐一定位的基础上，以五年为时间段复原1895-1914年洋人地产分布的空间过程，并以1900年新扩展区为例，进一步探讨城市化的具体过程。通过对这一案例的剖析，期望能够对近代上海城市化研究有所助益。
一 洋人地产分布的空间过程复原
本文从《上海道契》选取了1895-1914年法租界越界筑路区发行的1500多份道契资料，运用MapInfo对每份道契所对应的地块逐一定位。租界当局所编制的地籍图册是道契地理定位的基础。地籍图册，包括地籍图和地籍表两部分，地籍表包含了每一地块的编号、对应的道契号、租主、土地面积、估价、位置。目前仅发现了1887年地籍图表、1932年地籍表、1934年地籍表、1937年地籍图和1941年地籍图表。通过对不同年份的地籍图表进行对照，笔者发现不同年份的地籍图表的地块编号变动不大，只是时间越往后，有些地块被一份为二或三，分割出来的地块用同一地块编号加上a、b、c以示区别，比如地块3142号，后又分割出3142a、3142b两地块。有些地块编号消失了，比如地块3524后缺3525号，可能是被并入到其他地块中。由于地块编号在地理上是相邻的、连续的，即使因被并入而消失的地块，根据其相邻地块编号，可以找出这一地块大概的地理位置。
按照这样的思路，本文对照1932年地籍册中的道契编号，结合地籍图，对2005年上海古籍出版社出版的《上海道契》④中本区域内的道契进行定位。由于道契所附带的地块图并没有出版，因此本文不能绘制每一道契对应的地块边界，只能用点表示道契所对应地块的相对位置。下文以5年为一时间段，复原道契的地理分布。
1.1895年之前，主要指1860-1894年间（见图1）
本时段发行的道契共57份，主要分布在建成区附近以及界外的河浜沿岸，即上海县城以西、周泾以东的地区，徐家汇路（辟筑于太平天国时期）两侧，西门外至外斜桥以及肇家浜一带，还包括八仙桥以西地区等。其中1860-1870年，只有18份道契，但总面积为331.571亩，平均每份道契为18.421亩。1870-1880年间，仅有2份道契，共6.983亩土地。1880-1990年间，有31份道契，面积为96.79875亩，平均为3.12254亩。1890-1895年间，有9份道契，共25.536亩土地，平均2.8373亩。从最初的18.421亩到3.12254亩，每次交易的土地越来越少，说明了原来的农业土地已被分割为小型土地出售。
在所见的道契中，共有租地洋商36位，主要为英商，其中购地较多的有：上海医院执年董事（1份道契，129.761亩）、英商得利隆茂行（2份道契，52.346亩）、英商得架（1份道契，47.8亩）、英商博克能（7份道契，31.96745亩）、玛礼逊（6份道契，24.7366亩）、英商卜列（2份道契，24.365亩）、怡和行刻什刻（1份道契，16.83亩）、英商太耶斯（1份道契，12.995亩）、英商道达（1份道契，12.058亩）、格来登（2份道契，13.8687亩），英商得立隆（又写德立隆）（2份道契，共13.56465亩）等，其余的英商有准霍格、古柏、李夫斯那德代女总、梅博阁、天孙、咸大生和马淇罗等。
图1 1860-1894年道契地产分布示意图
其他国籍洋商并不多，其中有布国商人柯化威、德商罗德挖、德商慕叟、法商加利即刻路、美商太而士等，还有一些租地人并未表明国籍，如英册1930号的租地人高第，英册1928号的高易行陶德而，英册1821号的吉露布等。除此之外还有教会、医院等，如西门外租地的妇孺医院、上海医院执年董事，美国传教会董林、董华、林先生代女监礼会等等。
2.1895-1899年间（见图2）
本时段颁发的道契共80份，面积达560.8272亩，平均每份道契7.0134亩。其中英册道契56份，占70%；美册道契17份，占20%多；德册、法册较少，分别为5份和2份。从分布范围看，洋商地产向北、向西延伸，集中分布在徐家汇路段，公馆马路和宁兴街的延伸路段（即今金陵中路和宁海西路），以及北长浜至华格路（即今华山路）一带，今肇嘉浜路一带也有零星分布，总之“靠城、沿浜”分布特征更为明显。
与前一阶段相比，本阶段洋商人数明显增多，共41位洋商。除了前一阶段出现的“马立师”、“玛礼逊”、“古柏”、“高易行”、“妇孺医院”等之外，又出现了一些新英商，如英商台惟司（6份道契，共113.765亩）、德商松行（12份道契，共36.279亩）、英商爱尔德（4份道契，共14.64亩）、英商葛劳福（5份道契，共11.471亩）、英商施笃克（2份道契，共15.159亩）等。除此之外，还有法商教士三德堂、英商威以钱、捕、铅甯、白罗氏、华田、大胜行、道达、端第门、哲米斯特拉克、高易行、哈同、甲登、麦格里俄、裴来德、施笃克、司浦乃、谭华行等。
与前一阶段相比，美册道契明显增多，但这并不意味着美商的人数增多，相反美册道契中的洋商却多是英商，如美册857号道契租地人为“英商新瑞和”，美册852号道契租地人为“英商通和行”等。德册道契，其租地人亦为英国人，如德册171号道契的租地人为英商壳件，德册169号道契的租地人为英商玛礼逊、葛来敦等。这说明英商实际人数比统计的多，法商很少，可能跟材料缺失有关，仅见法册17号，租地人为艾克柏惟良白尔克利贾，但未注明国籍也可能不是法国人。
3.1900-1904年间（见图3）
本时段发行的道契403份，共2071.263亩土地。相比前一阶段，无论数量还是交易土地额均明显增长，其中英册道契235份，仍占半数以上，法册道契明显增多，125份，占30%，美册道契明显减少，仅22份，德册为22份。这些地产，除了分布在法租界新扩展区⑤以外，沿新筑界外路呈带状分布，即向西沿西江路及宝昌路（今淮海中路），向南沿卢家湾路（今重庆南路），向北沿圣母院路（今瑞金一路）分布。北长浜（今延安中路）的南北两岸，同样为洋人租地密集地区。
图2 1895-1899年道契地产分布示意图
英商地产仍占多数，但比重明显下降，且多半为前一阶段出现的洋商，如英商爱尔德（43份道契，共104.152亩）、英商通和行（47份道契，共214.174亩）、英商新瑞和（14份道契，共44，442亩），这三位洋商购地面积达362.768亩，占全部交易土地的17.5%，这说明他们已成为名副其实的大地产商。英商担文、铅甯、乾安华田、道达、玛礼孙行、华田、高易、德茂公司福开森等，虽然稍逊于前三位，但也发展迅速，比如英商担文，共13份道契，租地达51.134亩。新增英商数量不多，有英商美查（13份道契，共29.599亩）、英商裴来德（7份道契，共11.404亩）、英商利记（3份道契，共15.782亩）、英商罗白生（1份道契，共13.916亩）、英商马矿师（2份道契，共12.138亩）等。值得注意的是，英商洋行也加入购地行列，比如，自来火行、中庸行、长利行、源茂行、有恒行、永年公司、同孚洋行等等。其他英商有威以德、托先生、泰利、斯美利、司可特、卡特、实格利、盛金生、沙、钮根、慕亚、马海、马纲、罗白生、罗白臣、鲁意师摩、利记、克明、克老福、克拉克、卡莫格而、镜明卫白兰、金士美、纪路、华勒司、亨生、麦根尼、赫福氏、海立师、哈华托、格兰、哥特、卡特、哥六四为意为、德禄、保格利、巴吉、掰兰、派葛、卢清凉、叙尔班等等。
相比前一时期，法商人数骤然突增。据统计，法册道契125份，占道契总数25%，面积达1121.366亩，占购地面积54.13%。不过仔细观察，这些法商大多为公董局、传教士和特殊身份的法商，其中公董局，仅1903年租地600.413亩，传教士中“三德堂”购地最多，它属于天主教会，虽然其传教区不在上海，但在上海设立办事处，专门负责经营管理房地产业。本阶段“三德堂”租地145.137亩，共28份道契。还有法商“若瑟天主堂”，同属于天主教会。除此之外，法商东方汇理银行，也开始在法租界租地。其他租地较多的法商有，卫尔农（13份道契，共133.887亩）、巴吉（9份道契，共16.629亩），此外还有法商琐斐铅、四加来路、云特顿、隆大、立兴、麦思格、邵禄、忽郎苏亚、蓝藏古、良济葛、麦思格等。
图3 1900-1904年道契地产分布示意图
德商人数增长明显，其中德商福医生购地最多，3份道契，共24.63亩土地。德商美叶尔夫人，2份道契，共4.892亩。德国洋行有利康洋行生达、泰来洋行、克礼瑞记行等。此外还有蓝姆吉、洽生、文宝琳、司内特拉格、韦地、康星司、达施潭夫人等等。他国洋商不多，有意国商人爱尔铅莫而、美商巴克等。
4.1905-1909年间（见图4）
本时段颁发道契397份，共1437.105亩土地，平均每份3.6199亩，集中分布在“扩展区”及其外缘区，尤其是宝昌路以南至南长浜（今复兴东路）一带，其中宝昌路中西部路段、金神父路呈带状密集分布，而北长浜一带明显减少，肇家浜及其以北地区较为稀疏，总之集中分布在界外路附近。
英册道契209份，共714.098亩土地，占总数49.69%。在所见的英商中大地产商仍占绝对优势，如新瑞和（30份道契，共79.727亩）、通和行（19份道契，共76.99亩）、永年公司（4份道契，共55.625亩）、爱尔德（20份道契，共40.874亩）、华田（8份道契，共27.794亩）、英商高易（6份道契，共21.776亩）、道达行（7份道契，共11.995亩）、马海行（4份道契，共10.554亩）等。值得注意的是，本阶段出现了一些新的地产公司，如泰利公司（17份道契，共41.287亩）、胜业公司（13份道契，共21.845亩）以及后来执上海房地产业之牛耳的业广公司（2份道契，共6.247亩）等。
法册道契92份，共225.075亩土地，仅次于英册，且法商人数比前一阶段明显增多。其中法商邵禄（10份道契，共17.587亩）、巴吉（11份道契，共12.925亩）等，均为前面出现的老洋商。新增法商有大昌（6份道契，共16.838亩）、大罗（6份道契，共14.535亩）等。其他法商有徐而辨、勿郎苏埃、葛利挪、格买大姆、唐丹、帅慕尔、蒲石、缪治、美轧而、麦四格来罗、马立司、罗若时、罗白圣、蓝辉烈、赖脱来、开达、哈华托、法拿、达商、不德利重、伯脱利重、博仕、柏德俚崇、白尔亨、挨维哑、祥茂等。以公董局或市属公司名义购地的法商明显减少，仅见法电车公司，购地21.926亩，用于建造公司。善爱堂、三德堂等宗教组织购地比前一阶段明显减少。
图4 1900-1904年道契地产分布示意图
图5 1910-1914年道契地产分布示意图
德册道契仅次于英、法，但德册道契土地交易额却超过法册，为337.659亩。其中宝隆医生购地最多（15份道契，共94.894亩），他还以他妻子“宝隆医生夫人”的身份购地（13份道契，共18.24亩）。此外如福医生（7份道契，42.039亩）、美叶尔夫人（5份道契，31.005亩）均为前面出现的德商。新增德商洋行中，购地较多的有美最时洋行（5份道契，共21.387亩）、倍高洋行（8份道契，共17.792亩）等。一般德商有信义洋行、瑞和洋行、美隆洋行、利康洋行东生达、地亚士洋行东卖伯、爱礼司洋行东米地、美丰行东符非实尔等洋行，以及工程师柯乃克、律师佛威，以及也森、伦士、格来克等。
图6 洋商地产分布图
5.1910-1914年间（见图5）
本时段颁发道契明显减少，仅见87份，共295.614亩土地。这可能与材料缺失有关，如法册和德册均缺乏1913年和1914年数据，而英册也缺失1913年数据。另一原因可能与一战前夕的国际大环境有关，很多地产商担心战争会波及上海而不再购地。本时段道契分布特点是：均匀、稀疏分布，无集中分布区。
英册道契40份，共137.384亩。所见洋商中，英商业广公司、新瑞和、通和行等老牌大地产商仍为购地大户，此外还包括马立司、马海、利记医生、雷以生氏、柯芝、华勒司、花百、汉璧礼、高易、蔡叔记、倍发、美昌、尼孙氏、史达甫、泰利、永年公司、有恒等。
法册道契28份，共118.361亩。所见法商中，法商巴吉（8份道契，共23.658亩）、法商邵禄（3份，共15.858亩）等老地产商为购地大户。此外，还包括法商唐丹、麦第、马来克、罗锐、辉朗、法白、杜物理尔、达商、柏尔德等；此外还包括法公董局储蓄箱、法电车公司以及东方汇理银行等洋行。
德册道契18份，共33.423亩。所见德商中，德商麦克（3份道契，共8.403亩）、福医生（2份道契，共7.142亩）、美最时洋行朴拉实（4份道契，共5.927亩）、宝隆医生夫人（4份道契，共3.091亩）等，均为前面出现的德商，此外还有地亚士行达施潭夫、瑞生行东伦得等。
上文概括了洋商地产状况，可以得出以下结论：洋人地产分布，由筑路之前的“沿河”或“近城”分布转变为筑路之后的“沿路”分布；租地洋商，由初期特殊身份的传教士或公董局被后期普通地产商所取代，洋商租地前后存在延续性，许多地产商由小而大逐步发展起来（见图6）。
上文综述了洋人地产分布的空间过程，下文将以1900年法租界新扩展区为例，进一步分析城市化的具体过程。
二 城市化过程分析：以1900年新扩展区为例
1.城市化之前的状况（1900年之前）
1900年法租界实现了第二次扩张，新扩展区的范围东起防御河，西至关帝庙浜（大致在今重庆南路），南起打铁浜（今太仓路）、晏公庙浜（今自忠路东段），北至长浜，面积达1075亩。笔者以《法租界和它的扩展区图(1900)》为底图⑥，运用MapInfo将道契资料中土地的卖主及土名、四至等信息复原于图，清晰地展示1900年左右此区域的自然人文要素（见图7）。由图可见，除了四面界河之外，区域内部尚有若干小河浜。姓氏村落有李家宅、陆家宅、林家宅、褚家宅、马家宅、金家宅等，其中以林、王、李、朱、陆、张、徐等为大姓；庙宇有关帝庙、晏公庙、福寿庵等；会馆，北有潮惠会馆，南有新四明公馆。
此区域靠近租界受城市化影响较大，自开埠至1900年已发生了诸多变化：首先姓氏村落中已存在诸多外来姓，如李家宅，除了李姓外，还有俞、徐、杨等姓；林家宅，除了林姓外，还有朱、郑等姓等。本地姓氏受外来姓冲击很大，已失去了优势。比如陆家宅，有徐（2个），钱（2个）、张（2个）、李（1个）、杨（1个）、张（1个）、左（1个）、周（1个）等姓氏，却不见陆姓。其次，1900年之前，洋商已在此区域内租地，其中有15位洋商，20处地产，共96.216亩土地（详见表1）。再次，图上（见图8）显示区域内的有些河浜已被填断，说明原来的水乡已遭破坏。
图7 1900年之前新扩展区自然人文状况示意图
图8 1900年之前道契记载中的洋商地产分布示意图
再次，法租界公董局和公共租界在此区域内先后辟建了八仙桥公墓和屠宰场，并筑造了一些道路，推动了此区域向城市化发展。1864年，根据比索内和巴隆的建议，法租界公董局董事皮少耐饬令道路检查员拉家塞（lagacé）越界在八仙桥一带购置六十多亩土地，用来建造法租界新公墓⑦。而当时英租界也有同样的目的，于是法租界仅使用了25.5844亩土地，其余留给公共租界⑧。为了连接坟墓区与法租界，公董局开通坟墓路（“Route du Cimetiète”，今龙门路南段）。为方便公共租界进入新坟墓区，1865年公共租界将其坟山路（今龙门路北段）延伸至法租界的坟山路（即麦高包禄路，Rue Mareo Polo，今龙门路）。1891年8月17日，两租界又共同谋划在防御河和坟墓路之间的宁兴街的末端Lazaristes教士的地产上，营建两租界公共使用的屠宰场，1896年竣工。1892年法租界当局以暴力手段清除了八里桥村附近的茅屋窝棚，并延长了宁兴路（Weikwei Rue，今宁海东路）。同年，在公馆马路的延伸路段最西端开筑了一条通往坟墓的新道路⑨。
尽管如此，1900年之前这一地区仍然保持了市郊的特点，卫生状况令人堪忧。据1898年市政工程师A.VIAL的描述，此地区：
在徐家汇路上有很多粪坑，靠近边界有一个巨大的粪坑（大约30米）……此外，还有违章建造的羊圈，一潭死水和成堆发酵的垃圾。从西门直到租界边界，地面上有一层厚厚的肮脏烂泥。一条河穿过县城，居民每天都把垃圾扔进河里，每当低潮时便细菌滋生，成了传染病的病源中心。这条河向西流入周泾，严重影响周泾周围的卫生环境。在宁兴街的延长路上也呈现了同样的状况。坟墓路上更加的不健康，不合规定的马厩和牲畜圈、屠宰场，吸引了大量的流浪狗和患疥疮的野狗……总之，在八仙桥市郊散发着令人恶心的气味⑩。
2.基础设施建设为城市化发展准备了条件
1900年法租界实现第二次扩界之后，公董局董事会批准工程委员会草拟的一份关于扩展区道路及其命名的计划方案，还要求工程师绘制扩展区内所有地产草图，并命令警务与工程委员会立即拆除扩展区内的草屋窝棚、低矮建筑和坟墓等(11)。筑路工程承包给出价最低的Sr.Kia Ahpoo：40英尺宽道路，每丈0.55两，60英尺宽道路，每丈0.60两(12)。筑路工程进展迅速（见表2、3），仅1900年6个月内，“我们献给交通一个新的道路网，达6公里长”(13)。至1901年12月31日，新筑道路长度达12公里。其中1900年辟筑并铺碎石（砖头或碎石）的道路约6公里，在1901年开筑铺碎石道路约3.5公里，总开筑9.5公里，剩下未铺碎石的2.5公里(14)。1902年这些新路又向外延伸，延伸路段长达1220米，道路总面积为16139米[2](15)。当时的工程师写道，“我们用拆除公墓地上的石块，以及拆除寺浜堤岸上的残砖碎瓦，辟筑了820米的简单人行道。然后，建了‘排水沟的污水坑’、‘人行道的出入口’、‘堤岸下的监视孔’等”(16)。1901年，公董局又“用坚硬的木材建了六座单孔桥，把扩展区的道路和公共租界的连接起来”(17)。
与此同时，扩展区内小河、水塘、死水潭等被清除、填埋，并沿路铺筑下水道。一份公董局工作报告这样描述当时的工作：
在不到两年的时间里，在葛罗路、华格臬路、维尔蒙路地区的所有河浜和水塘都被填埋，我们填平新租界边界的小河，对以前直到这里不能进入的地块进行填方，搬走棺材，放宽现存的小巷，并辟筑人行道和排水沟，挖掘沟渠用于排水(18)。
1900年，公董局填埋公馆马路延长路段的河浜(19)，并铺设了拱穹形下水道。1902年，又填埋了公馆马路延长路段的47米长的小河，并铺设了一条下水道(20)。与此同时，工程委员会疏通、清淤了防御河、打铁浜及周边的小河(21)。这些工程彻底改变了这一地区的卫生环境，尤其是公馆马路下水道的铺设，使公墓以北的“街区的面貌完全改变了”(22)。1902年8月28日公董局董事会批准了以下工程：(1)在屠宰场南面建下水道网络；(2)在柳江路和孤山路辟建连接M.Pao Yuen-chiang地产的下水道(23)。总之，至1902年，租界新扩展区内下水道已覆盖了此区域的大部分地区，如图9和表4所示。基础设施的改善为土地买卖和土地开发创造了条件。
3.土地分割出售
道路开辟后，直接的影响是，土地被分割、出售。首先，新扩展区的道路网络延续了旧租界区棋盘式路网结构，土地被分割为若干格子的街区，每个格子街区面积约15-20亩。这就彻底打破了原来圩田系统下的地块模式（见图10）。有些地块因筑路被分割为2块或多块，比如华格臬路开辟后，原来cad.493分割为cad.493和cad.493a，cad.507分割为cad.507和cad.507a等等。分割出去的土地一般被出售，如图10所示。
其次，基础设施的改善吸引了更多洋商来此购地，掀起了土地买卖新高潮（见表5和图11）。筑路对土地升值的作用是显而易见的，以cad.275为例，1904年英商新瑞和购买了1.322亩土地，亩价为洋201.21元。1910年，英商马海从本号地购买了0.488亩土地，亩价洋1229.51元，1229.5l元，6年内地价增长了6倍多。受高额利润驱使，各国洋商纷至沓来。据统计，从1900至1912年，此区域内共有道契139份，基本覆盖整个区域。交易土地237.527亩，平均每次交易额为1.708亩，相比1900年之前平均4.811亩，明显降低。这说明土地已被分割为小型地块。笔者注意到1900年之后的139份道契中，有14份道契是洋人之间交易的。比如1905年从美册676号划出0.59亩土地转与洋商邬尔，另立美册1259号。法册59号，是1901年三德堂从“柏小村”购得的0.711亩土地，1908年划出0.17亩转与英商，划立英册6365号等。这说明这些土地已经过两次或多次转手。
图9 1900-1902年扩展区道路及下水道示意图
图10 筑路造成土地分割示意图
（根据1941年法租界地籍图绘制）
再次，随着城市化水平的提高，土地被分割出售现象更为严重。从1932年地籍簿所显示的地块分割示意图（见图12）来看，有相当一部分土地被一分为二，或一分为三或更多的。其中临街土地相对街区内土地更易造成分割。究其原因，临街土地不仅具有更高地价，且具有更高的商业价值，因而更易被分割出售。
4.土地利用方式转变
当土地被分割为越来越小的地块时，地产商已没有更多的土地进行分割出售，便在有限的土地上通过建造房屋出租的方式盈利。于是一幢幢房屋在道路两侧矗立起来，城市化进入另一发展阶段。据1904年达尔特(Charles Ewart Darwent)的《上海手册》记载，“在坟墓之外，其南面和西面，法公董局开筑了很多新路，那里正在快速地布满外国人的房子”(24)。笔者根据1902年上海地图绘制了1902年扩展区建筑用地示意图（见图13）。由图可见，在宁兴路、公馆马路的延长路段至李梅路（今望亭路），以及坟墓路两侧、防御河左岸，已开发为建筑用地。
这些建筑中除了住宅外，还出现了旅馆、零售店、饭店等营利性商业建筑。如1902年，公董局董事会接受了比森(25)(E.Bission)先生在扩展区河岸No.53建造一个咖啡饭店的许可请求。同样批准的还有：凯斯嬭(Vve Chesnel)夫人在扩展区的坟墓路No.133-155建造一家饮料零售店(26)。德尼斯(M.J.Denis)先生在公馆马路No.370、372和374建造一座“巴黎咖啡饭馆”(Cafe Restaurant de Paris)(27)。德勒伽先生(M.J.Delga)在公馆马路No.461开建的运动员烤肉餐馆（“Rotisserie Sportman”）(28)。亨芮昂黎先生(M.Henry Antonelli)在扩展区河岸上No.53、54和55号房屋开设一家咖啡饭店(29)等等。又据1906年上海租界华商商业行业统计，法租界地区记录有店名店号的店铺共384户(30)，若以四分之一计，扩展区的商业店铺也超过90家了。土地利用的商业化趋势正是这一地区已进入城市化较高发展阶段的标志。
图11 1900-1912年道契记载中的洋商地产分布图
图12 1932年地籍簿所显示的地块分割示意图
（本图采用1932年法租界地籍簿的数据，底图采用1941年法租界地籍图，图上只是显示地块的位置，并不表示面积和边界）
图13 1902年法租界新扩展区建筑用地示意图
资料来源：根据1902年上海地图绘制，图片来自“Virtual Shanghai”(Souce map，ID333)，原图收藏在斯坦福大学。http://virtualshanghai.ish- lyon.cnrs.fr/。
三 结语
道契资料，对于城市发展研究具有非常重要的价值。本文所利用的道契资料仅为冰山一角。如何开发利用道契资料，并努力发掘道契里的信息，必将是今后上海城市研究的重要课题。本文作为近代上海城市化的实证研究，可以得出以下几点认识：
首先，通过对本区域内所搜集的每份道契逐一定位，可以发现洋商地产分布具有以下的特征：筑路之前，在圩田模式下，洋人租地呈现“沿浜分布”的空间特征，筑路之后，洋人租地呈现“沿路分布”的空间特征。由“沿浜分布”转变为“沿路分布”，正是河浜圩田体系日趋衰退并被路网逐步取代的反映。
其次，洋人租地与公董局越界筑路是不可分割的两部分。传统的观点一般认为越界筑路在先，洋人购地在后，而本文的研究证明，正是由于洋人购地，才产生了越界筑路。洋人的生活、营业的交通需求，以及提升土地价值的愿望，是导致越界筑路的直接因素。洋人租地并不等同于土地开发，而筑路等基础设施建设才是促成地产开发最主要的因素。棋盘式路网结构将原来的农业土地分割为大小相等的格子街区，使所有农业土地纳入到城市化的开发模式中。
再次，从新扩展区的案例来看，城市化经历了三个阶段：由洋人租地为表现形式的土地买卖为城市化的第一阶段，其突出的特征是土地已成为一种专门的商品进行买卖，而不再以生产农作品为唯一目的；基础设施建设导致了土地的重新划分，并促使土地被进一步分割出售，这是城市化的第二阶段，其突出的特征是土地被分割地越来越小；地产商不再以土地分割出售为主要盈利方式，而是通过造房出租的方式盈利，成为城市化发展到第三阶段的主要特征，而商业性建筑物的出现是城市化发展到较高水平的标志。
［收稿日期］2009-08-31
注释：
①熊月之、周苏文、周武：《略论近代上海市政》，《学术月刊》，1999年第6期。
②陈正书：《美商琼记洋行用俄册道契租地缘由考》，《档案与史学》，1995年第6期；陈正书：《道契与道契档案之考察》，《近代史研究》，1997年第3期；马学强：《近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较》，《史林》，2002年第1期；马学强：《近代上海法租界与法册道契》，《社会科学》，2008年第12期。
③陈琍：《上海道契所保存的历史记忆——以〈上海道契〉英册1-300号道契为例》，《史林》，2007年第2期。
④蔡育天主编：《上海道契》，（上海）上海古籍出版社，2005年。
⑤1899年法租界第二次租界扩张实现的新扩展区，范围东至今西藏南路，西至重庆南路，北至延安路，南至太仓路。
⑥“Virtual Shanghai”，Source map，Id:142，出处：http://virtualshanghai.ish-lyon.cnrs.fr/。
⑦Fredet:Histoire de la Concession Francaise.转载董枢《上海法租界的发展时期》，载《上海市通志馆期刊》，第730页。
⑧［法］梅朋、傅立德著，倪静兰译：《上海法租界史》（上海）上海译文出版社，1983年，第354、362页。
⑨Travaux Publics Compte-rendu des Depenses Faites pendant l'Année 1892，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2761。
⑩Séance Générale du Conseil du 22 Juin 1898，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2766。
(11)Séance Génerale du Conseil du 9 Mai 1900，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2768。
(12)Comité des Travaux du 22 Septembre 1900，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2768。
(13)Rapport Sur les Travaux Accomplis Dans le Cours de l'Exércice 1900，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2768。
(14)Rapport Sur les Travaux Accomplis dans le Cours de l'Exércice 1901，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2768。
(15)Rapport de l'Ingénieur sur les Travaux Exécutes et les Dépenses Faites dans le courant de l'Exércice 1902，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(16)“关于法租界处理沟渠、下水道等的历史沿革(1849-1943)”，上海档案馆藏，卷宗号：U38-5-1186。
(17)“关于法租界处理沟渠、下水道等的历史沿革(1849-1943)”，上海档案馆藏，卷宗号：U38-5-1186。
(18)“关于法租界处理沟渠、下水道等的历史沿革(1849-1943)”，上海档案馆藏，卷宗号：U38-5-1186。
(19)Rapport Sur les Travaux Accomplis dans le Cours de l'Exércice 1900，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2768。
(20)Séance Générale du Conseil du 13 Mars 1902，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(21)Comité des Travaux du 22 Septembre 1900，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2768。
(22)Rapport Sur les Travaux Accomplis dans le cours de l'Exercice 1901，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2769。
(23)Séance Générale du Conseil du 28 Aout 1902，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(24)Charles Ewart Darwent,Shanghai:a handbook for travellers and residents to the chief objects of interest in and around the foreign settlement and native city.Shanghai:Kelly & Walsh,1904,p.104.
(25)文中的外文名，均来自法文档案资料，为方便读者查阅，笔者音译为中文。
(26)公董局董事会会议录，1902年3月27日，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(27)公董局董事会会议录，1902年4月10日，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(28)公董局董事会会议录，1902年6月5日，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(29)公董局董事会会议录，1902年9月11日，上海档案馆藏，卷宗号：U38-1-2770。
(30)朱国栋、王国章：《上海商业史》，（上海）上海财经大学出版社，1999年，第114页。
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