经济适用房建设国债投资分析——行业系列分析之六，本文主要内容关键词为：国债论文,经济适用房论文,投资分析论文,之六论文,系列论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年，党中央、国务院明确提出把加大城镇住宅建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面。1998年上半年，国家分两批下达了经济适用房投资计划，建设总规模为10694万平方米，计划总投资897.5亿元，安排银行指导性信贷计划330.7亿元。同年8月为进一步加大经济适用房建设的力度，国家计委、建设部、国土资源部、中国人民银行又下达了第三批经济适用房投资计划，建设规模为10548.9万平方米， 计划投资为805.8亿元，并在与1000亿国债专项资金配套的1000 亿银行贷款中安排贷款380亿元。这样1998 年全年国家共下达了三批经济适用房建设计划，建设总规模为21243万平方米，计划总投资1703.3亿元， 其中银行贷款711亿元。由于银行资金的大规模介入，1998 年经济适用房的建设取得了较好的成绩。大批经济适用房的建成并投入使用，较好地配合了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革精神的贯彻落实，为广大城市居民改善居住条件提供了大批价廉适用的住房，受到群众的普遍欢迎。
一、1998年经济适用房建设投资计划完成情况
近几年来，针对我国城镇居民居住条件较差和商品房市场积压的问题，各地政府采取许多措施努力改善居民居住条件。1999年乘国家扩大内需的有利时机，各级政府把经济适用房建设作为事关国民经济全局工作进行部署，普遍成立了省市领导挂帅、相关部门参加的领导小组或工作小组，负责组织协调本地区的经济适用房建设工作，定期听取经济适用房建设进展情况的汇报，解决工程实施中的问题，因此，1998年经济适用房的建设情况总的较好。根据建设部1998年1—12 月经济适用房建设情况统计资料，1998年全国共开工经济适用房项目4967个，占计划开工项目的77.4%；完成投资791.1亿元，占计划的46.5%； 全年经济适用房施工面积13327.6万平米，占计划的62.7%；竣工面积5509.9 万平方米，占实际施工面积的41.3%；银行贷款实际到位181.6亿元， 占贷款计划的25.5%。其中，第一、二批计划下达的项目合计完成投资占计划的61.5%，施工面积占计划的79.9%，贷款到位占计划贷款的38.3%。由于第三批计划下达时间较晚，北方地区大部分项目已无法开工建设。但不少地方仍抓紧项目的前期准备工作，有条件的地方积极抓紧开工建设。1998年底，第三批计划实际完成投资238.9亿元，占计划的29.6%，实际施工面积达4786.8万平方米，占计划的45.4%，贷款到位55.1亿元，占计划贷款的14.5%。虽然与计划贷款数量相比，贷款到位量较小，但相对于投资完成情况分析，贷款到位情况是比较好的。三批计划合计，贷款到位占完成投资的23%。
二、经济适用房建设对经济增长的作用
经济适用房建设的快速发展，对于改善城镇居民的居住状况和拉动国民经济的增长都起到了重要的作用。
1.城镇居民的居住条件得到了较大的改善。1998年，城镇住宅竣工面积47616.9万平方米，比1997年增加7067万平方米，增长17.4%。 新增加的竣工面积中，54%为经济适用房。1998年经济适用房竣工面积为5510万平方米， 比1997 年安居工程（现为经济适用房）竣工面积增加3838万平方米，增长230%。由于大批经济适用房的投入使用， 推动了城镇人均居住面积的提高。1998年，城镇人均居住面积由1997年的8.8平方米提高为9.3平方米。这一增幅为历年来的最高水平。
2.住宅建设对经济增长的贡献度提高。住宅业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。1998年，由于一系列的政策措施得力，经济适用房的建设在城镇住宅建设中发挥了重要的中坚作用，从而使城镇住宅建设成为推动经济增长的重要力量。
1998年，经济适用房建设完成投资791亿，比1997 年安居工程建设投资增加了597亿元。 经济适用房的快速发展带动了城镇住房投资的快速增长。1998年城镇住宅投资4310.8亿元，比1997年增加991亿元， 增长29.9%，大大高于1998年全社会固定资产投资的增幅。城镇住宅投资占当年国内生产总值的比重由1997年的4.5%提高到5.4%，城镇住宅投资占全社会固定资产投资的比重由1997年的13.3 %提高为22.5 %。 1998年投资对经济增长的贡献度为六成，其中，城镇住宅对经济增长的贡献度达1.7成。而这1.7成中，1成是经济适用房建设的功劳。
3.带动了相关产业特别是装饰装修业的发展。首先，住宅产业是一个对其他产业影响作用较大的产业，其每增加一个单位的投资，将诱发钢铁、水泥等工业产品和建筑装饰材料和建筑业的生产的增加。据有关资料显示，日本住宅业生产诱发系数为1.961， 即住宅业每增加一个单位的投资将诱发有关产业国内产值之和（包括住宅建筑业本身）达1.961。照此推算，1998年我国城镇住宅建设新增加的991 亿元投资可以诱发大约1700—1800亿元的工业和建筑业等相关部门的产出。
其次，住宅建设还带动城镇居民室内装饰装修支出的增加。据我国部分城市有关抽样调查资料，城镇居民购买经济适用房后的装饰装修支出几乎相当于或接近其购房款的50%，其他商品住宅装饰装修支出也占其购房款的20—50%不等。经济适用房和城镇商品住宅的大批投入使用，有力地带动了国内装饰装修业的发展，据不完全统计，1998年城镇居民住宅装饰装修方面的支出约合600亿元左右。
第三，住房消费还带来居民消费心理的变化，促进了家庭耐用消费品及卧具、厨具购置等方面的消费需求，间接推动了室内轻工业产品的生产和销售。
三、当前经济适用房建设中存在的主要问题
1.有些地方存在重计划申报，轻管理实施的倾向。部分地方在组织申报及下达经济适用房投资计划时非常积极，做了大量的工作，但在实施过程中缺乏强有力的监督检查措施，没有按照国家的要求做好计划的分解、落实和项目的跟踪管理。个别地方由于前期工作不充分，销售前景不明朗，银行不能进行及时评估，影响了项目的实施和计划的完成。
2.经济适用房的各项优惠政策不能完全到位。国家规定经济适用房建设用地实行行政划拨，各种行政性收费减半征收，各地也陆续出台了优惠政策，但收费减半征收普遍存在不到位的问题，致使经济适用房成本下不来。一些现有项目虽已转换为经济适用房，但由于相应的土地政策、价格政策没有落实，这些项目无法享受经济适用房建设的有关政策优惠，价格与商品房区别不大，成为徒具其名的经济适用住房。
3.有的地方经济适用房建设地段交通不便，且相关配套工程和环境较差，增加了销售的难度。
4.部分地区银行信贷资金使用较少。究其原因，有多方面的因素。一是有的地方经济适用房建设项目的确定，事先未与承贷银行及时衔接，存在脱节现象；一些项目资料不齐备，也影响了银行对项目的评估。二是承贷主体不合格，部分地方是事业单位性质的经济适用房中心从事开发建设，不能从银行获得贷款。三是有些地方自筹配套资金没有完全落实，开发建设单位担心过多注入自有资金得不到补偿，迟迟不敢向银行贷款。四是有的贷款单位与承诺贷款的银行对不上号，未在承诺贷款的银行开户，关系没有理顺，银行不予贷款。
四、几点建议
1.落实经济适用房建设的各项优惠政策，使经济适用房真正做到经济、适用，老百姓宜于接受。经济适用房是由政府统一组织并提供税费优惠，定价销售的微利住宅。为了使当前城市过高的住宅价格与居民的可支付需求相适应，要坚决贯彻国家的有关政策，清理各种不合理收费，把经济适用房的价格控制在合理的水平上，使中低收入的老百姓通过住房金融的支持能够买得起房，使老百姓对国家给予的住房优惠政策看得见、感受得到。要通过经济适用房的有效销售，来促进住宅建筑业资金的良性循环和住宅建设的健康发展，从而进一步推动本地区经济的发展。
2.将经济适用房建设与城市基础设施建设、旧城改造相结合。当前和今后一段时间，国家将继续实施积极的财政政策，扩大投资需求，拉动经济的发展。各地应充分利用这一有利时机，把经济适用房建设与加强城市基础设施和城市旧区改造结合起来。这样，既可解决经济适用房建设中的城市配套建设的资金问题，又可为城市居民的搬迁提供一个较为舒适和方便的居住环境。
3.有针对性地解决当前经济房建设中的贷款资金使用中存在的主要问题，有效地解决部分地区经济适用房建设资金不足和现有银行资金贷不出去的问题。
4.经济适用房的建设要注意以市场为导向。1999年是继续大规模建设经济适用房的关键时期，各地要把经济适用房建设放入本地区城市建设和城市住宅发展规划中统筹考虑。为了使城市住宅发展规划建立在科学理性的基础上，建议在最近一、两年进行一次住宅普查，摸清城镇住宅的存量和住宅的有关性能、地区分布，以指导当前的经济适用房的建设和商品住宅开发建设。考虑到我国大中型工矿企业、科技、文化、教育、卫生等单位具有自建职工住房的特点，同时考虑到住宅商品化后，居民住房消费的自我约束机制将会有所增强，居民对住房的需求更具有理性，因此，当前经济适用房的规划、设计、建设，要注意以市场需求为导向，防止可能出现的供需脱节现象。要借鉴和推广一些地方改变过去经济适用房先产后销模式的经验，争取把销售工作放在建设之前，先由客户提出购房要求，签定意向书，开发商再根据客户要求进行建设，以销促建，实行滚动开发，实现经济适用房建设“投入—销售—再投入”的良性循环，从而带动整个城镇住宅建设走上良性发展的轨道。