房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义，本文主要内容关键词为：房地产投资论文,特征论文,意义论文,REIT论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
事实上，房地产投资信托这一金融产品在国外已经有了几十年的发展，已经趋于成熟；而目前作为一种“新兴产品”开始进入中国，也不是偶然的。
房地产投资信托在国外称为REIT(Real Estate lnvestment Trust)，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款(Mortage)投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。
在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。
从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。
房地产投资信托的比较优势及特征
REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如人寿保险公司或其他养老基金组织等）和个人投资者认购，REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。
房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：
①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。
②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。
③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。
④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。
作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，这里要讲的是除此以外REIT还具有的自身的几个特征：
①REIT的经营期限可以分为定期和不定期，作为公众公司，REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，具有较高的透明度。
②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东；所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
③在发达国家，REIT不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。
REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，这就是通常所说的利率风险。
抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资，这就有可能形成筹资困难的潜在风险，特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT，可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同，发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信用风险非常小，而混合型房屋抵押贷款和商业建筑贷款的信用风险就要高的多。
权益型REIT的风险主要来自于所拥有或者参股的房地产资产运营风险，根据美国房地产市场的一份统计报告，投资于零售业物业的比例越大，该REIT的系统风险也就越大，而投资于工业用房产的风险要小的多，两者之间B系数的差额最大可以达到50%。
对于投资者来说，应该了解像其他投资一样，REIT基金在法律上并没有收益保底的规定，也就是说尽管房地产投资信托的收益相对比较稳定，但是同样也存在着“亏本”的可能性。但是作为投资者代表的信托受托人可以在设计资金信托计划时，事先与该项目原所有人约定，对原先预测的信托收益进行“担保”或者“投保”，一旦收益低于预计发生违约时，将由保险公司或担保公司先行赔偿，从而保证信托收益的稳定性，较好地化解这一风险。
房地产投资信托在中国目前的可行性
REIT最早产生于美国20世纪60年代初，美国税法将其定义为，经营管理或者投资房地产的公司、信托或者协会。经过近10多年的发展，在70年代一度达到顶峰。但在此后，由于经济危机和房地产业的萧条，特别是进入80年代以后，美国一大批银行都由于房地产业的呆坏账而破产，REIT开始衰落。
直到1986年，美国国会通过《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，才彻底扭转了这种局面。这个法案从两个方面对REIT进行了改革，允许了REIT不仅可以拥有房地产，还可以直接进行运营和管理，可以直接为其拥有房地产项目的客户提供服务；同时制定了BEIT的税收优惠政策。
这次法案的修订使得REIT的避税优势得以发挥，活力重新凸现，REIT股版块开始逐渐旺盛，到90年代末，已经吸引了近10%的商业房产进入REIT板块，而且以几何级的速度迅速增长。最近的十几年里，REIT更是得到了空前的发展，市值增加了近15倍。
目前，美国大约有500多个REIT，其中有200家左右是已经上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值总额已经从92年底的160亿美元骤增到2001年的1550亿美元。REIT的发展正在逐渐使美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。
中国股市自从2001年全面滑坡至今仍未有大的起色，尽管今年相继推出了国有股减持停止，市值配售和增股门槛提高等一系列“利好”，但是实际反响不大，想要在短期内重振旗鼓并非易事。
基金市场目前被视作投资者资金流向的替代出路，一时间各种类型的基金纷纷登台亮相，看上去一片兴旺，其在上半年的表现也的确足以为投资者所称道。例如华安创新、南方稳健成长和华夏成长三个基金在半年至九个月的持有期内即相应取得2.5%、2.5%和2.7%的收益率。但是，众多雨后春笋般出现的基金公司将使基金市场中的竞争越来越激烈，要继续维持稳定的收益率将会越来越困难，目前市场上已经出现了负收益的基金。投资国债虽然风险很低，但是其相对较低的收益率通常并不能满足投资者的投资需求。近期发行的凭证二期国债利率甚至低于银行同期存款利率，以年利率2.07%（三年期）的超低利率发行，形成了国债发行以来的首次滞销局面。
面对这样的局面，众多投资者当然的选择是宁愿将资金存入银行，也不愿费心去尝试吃力不讨好的其他投资方式，所以中国人民银行的有关统计资料显示，截至今年第一季度，中国居民的银行储蓄资金已经达到了8万亿。
相比以上投资方式，房地产投资信托预计4%-5%的稳定收益和相对较低的风险对投资者无疑具有较大的吸引力，如前所述爱建产品和上海国投产品的热销已经很好的说明了这一点，此时推出更多的房地产投资信托产品无疑是一个很好的时机。
1990年以来房地产业一直是经济发展的热点，对我国经济增长起到了很大的支撑作用。虽然在1992-1993年间曾经出现过经济过热的泡沫现象，以及1996-1997年房地产业的短期回落，但是这并未影响到我国房地产业的全局，1998年之后开始继续快速增长。
目前，我国房地产业正处于发展的新时期：增长方式从单纯追求速度和规模向追求总量和效益转变；住房制度改革和国家把住房消费作为扩大消费重点，相应把贷款杠杆从投资方转向消费方的措施，正在逐渐形成一个买方需求市场；房地产市场本身开始逐渐成熟；城镇化进程加速，对房地产业的需求产生很大的拉动力；此外，加入WTO后，各种条款的实行将进一步规范我国的房地产业，使之逐渐跟国际接轨，届时还将会有大量的境外资金进入。这些新特征给我国房地产业的进一步发展带来更大的机遇，注入更多的活力。
眼下一些观点认为我国房地产市场已经接近饱和，增长速度过快形成了泡沫，从实际情况来看并非如此。按照“十五”计划，到2005年，我国城镇居民将达到5.4亿人，人均住房建筑面积应达到22平方米，而根据2001年《中国统计年鉴》数据，2000年我国城镇居民4.58亿人，人均住房建筑面积为19.8平方米。可见“十五”期间要增加的住房面积为28.12亿平方米，如果算上原有旧住宅的拆迁重建，这一数值将达到大约46亿平方米，按照每平方米1000元的造价计算，“十五”期间的城镇住宅年均需求约为9000亿元，可见房地产业还存在着巨大的潜力。
当前，推行房地产投资信托可以起到拓宽居民投资渠道，开拓房地产业发展新模式，有效集中社会资金，使房地产投资大众化，培育和发展我国资本市场，促进社会经济发展等意义。我国宏观经济的发展和社会财富的积累已经形成了一定的基础，资本和证券市场已具备了相当的容量和规模，各种基金的发展也正在步向成熟，因而推出房地产投资信托的条件已经基本具备，时机也已成熟。目前推行REIT的不利条件主要在于相关立法还不完善：一方面我国还没有相关的税收优惠政策减免REIT的税收；另一方面是由于我国产业基金禁止上市，所以REIT目前也无法上市进行公募，只能以私募的方式进行，缩小了融资渠道，减少了流动性。这都将会影响到REIT的收益。另外，由于REIT产品对我国投资者来说还是一个全新的金融产品，还没有被很好的了解，因而其全面推行和普及必然还需要一段时间，根据目前我国的实际情况，REIT暂时只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜将所募资金用于发放房地产抵押贷款，也就是采用Mortgage REIT的形式，降低投资风险，吸引投资者，先建立起REIT在中国的商业模式。如前所述的“新上海”国际大厦项目投资计划所采用的基本上也就是这样的方式，它采用投建项目新上海国际大厦的部分楼盘作为贷款的实物担保，其低风险和稳定的收益吸引了大量的“求稳”的投资者，短期内即全部售空。
当REIT在中国发展到一定阶段的时候，根据经营战略的不同，部分REIT可以转向收益和风险都相对较高的权益型信托，直接进行资产运营并获得经营收入，以更好地吸引不同类型的投资者。目前当务之急还在于要尽快的推动相关法规制度的出台，寻求税收上的减免和优惠，发挥REIT本身的优势；同时敦促公募信托的合法化，使REIT得以上市，进一步推动我国房地产投资信托的发展。
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