周邦芳? 王路?
南京鹏辉房地产服务有限公司 210000
【摘 要】房地产测绘是为房地产业提供服务的一项专业服务性技术活动。随着房产测绘市场化的发展，由于机制的不完善、备案制度的欠缺以及监管机构尚未健全，使一些城市的房产测绘市场出现了混乱和无序的状况，给新兴的房地产测绘市场带来了一些问题。
引言：房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘。房产测绘的目的是为了保证房屋及其用地等相关信息的公平、公正、完整、准确，可以有效地规范房产市场的交易行为，切实保证交易人的合法权益。本文主要探讨房产测绘的重要性和测绘的作用。
一.房产测量中常见问题
1、关于商品房销售合同中3%的面积差
面积误差比的含义
产权登记面积－合同约定面积
《合同》中面积误差比＝— ≤3%
合同约定面积
上述公式中，产权登记面积就是有房产测量资格房测单位根据《房产测量规范》的规定测量计算出的登记面积。合同约定面积可能是房产测量部门预测算的，可能是设计部门图纸上的，也可能是开发单位销售部门自己测算的，也可能是虚拟的，估算的。
如果假定以上的面积都是准确的话，加上实测也在《规范》允许的误差范围之内，（含边长误差、面积误差），则面积误差比这个公式是有问题的。
1.2确权面积精度的含义与面积误差比不是同一概念。
房产测量人员在测量房屋的建面，以及产权面积时，由于仪器、天气、环境、技术水平等因素，对某一房屋测量后，或者多次测量后，结果水平不一定相同，必定会产生误差。但是即使是低级（三级）精度，面积在100m2的房屋，允许误差只能1.40m2，相对误差1/145。
2、检定仪器和棱镜常数问题
由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。
2.1房屋测绘中的偏心测量问题
一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
2.2对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算。
二．关于预测与实测之间的差异
1、面积产生差异的原因
房屋竣工前预测建筑面积和竣工后实测建筑面积存在差异的原因是多方面的：有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积功能改变或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积差异的产生有时是可以避免的。
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1.1数据采集
房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。在房屋面积测算过程中，按实测尺寸计算面积，其中不仅含有仪器测量误差、人为观测误差，而且受墙体位置偏移及抹灰层厚度等因素的影响，完全相同的两户，其实侧数据总会有差别，使得同一户型的套内建筑面积千差万别。
1.2图纸变更
房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更（如户室大小、阳台范围和共有面积做了调整），这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。对于图纸变更问题，首先要考虑是否经过行政主管部门的批准。
1.3技术性原因
由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
1.4施工原因
房屋施工是粗线条的，墙面的平整度，垂直度，轴线定位的偏差，模板支护的位移都是不可避免的，在图纸中完全平行的两面墙，在实量时不同的位置有不同的平距。因此，房屋在设计与实际建造中本来就有一个差异。
2、因预测和实测面积差异引发的问题之解决方法
2.1测量单位解决面积差异的方法
①按房屋现状来计算面积：如面积有差异，则面积测算是按实测尺寸来计算；测算完成后，通知开发商和业主，由开发商和业主决定是否要进行更改。
②实地更改：如果业主不同意退还或补差价，则让施工单位进行更改，测量人员应到现场监督指导，直到与规划批准的附图一致为止。
③技术方面（实地丈量房屋边长时）应注意的问题：使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子处于水平位置；房屋存在一些圆弧、椭圆形、弓形以及其他不规则形状，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算边长；分段边长应取其和，再与总边长进行校核。
三．关于房产测绘遗留问题的处理方法
新中国成立50多年来，在房产测绘管理的过程中大致经历了49-65年阶段（初期登记发证）；66-84年阶段（文革及后期）；85-95年阶段（房屋普查及再次登记发证，两个标准制定前期）；96-现在（行标及国标执行阶段）；由于各个时期的技术水平，人员素质，政治气候，政策支撑，以及各地的具体情况的不同，出现了同一栋房屋在现在的重新登记后，测绘的结果大不相同，怎样处理这些问题呢？笔者提出如下的处理意见：1）总的原则是：遵重历史，实事求是，纠正大错，挂靠国标；2）初期的老房屋如果没有变化，不含落实房屋政策的，遵重历史；3）在85年以前存在的房屋，如果没有变化，按当时的各地规定处理；4）85年后，全国各地在85年房屋普查后相应建立了房屋测绘的规定，按各地的规定办理；5）95年后，国家出台了行标《CH5001》，按行标的规定办理；2000年后，国家制定了GB/T.17986.1.2〈房产测量规范〉和各地的细则，按其规定处理；6）凡是过去的老房屋在目前的情况下发生了主客体的变化，且其变化在当前的情况下必须按目前的国标加以变更测绘；7）新建，改建，扩建，大修的房屋必须按目前的国标进行测绘。
结论
房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，绝不能在制定规范时留有漏洞。
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论文作者:周邦芳?,王路?
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第20期
论文发表时间:2016/8/22
标签：面积论文; 房屋论文; 测量论文; 房产论文; 误差论文; 边长论文; 棱镜论文; 《低碳地产》2015年第20期论文;