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摘要：改革开放以来，我国的房地产行业如同雨后春笋呈现直线上升的迅猛之势，如今更是随着社会的发展和人们生活水平的不断提升，房地产开发成为眼下最为热门的话题。但是，发展的越迅猛，其中所出现的问题就越容易暴露出来，长期以往，将会严重影响房地产行业的健康有序发展。文章结合房地产开发的相关内容，分析总结管理过程中出现的一些不足点，并结合这些不足提出一些解决方案和建议，希望对房地产行业的健康稳定发展起到一些参考性的思考。
关键词：房地产行业，房地产开发，解决方案
1 引言
在房地产项目施工建设的过程中，实行房地产项目管理，不仅可以对房地产项目存在的弱点和不足进行全面分析，还能够更加有效的增强房地产项目管理工作。结合当前的各类制度问题，对缺陷进行弥补，改善相关的监控体系，还需对房地产项目管理实现全程管理，避免采购过程出现不良问题。
2 建筑工程管理在房地产项目中的应用分析
建筑工程管理与房地产项目建设具有密不可分的联系，在房地产项目建设的过程中通过应用建筑工程管理可以促进工作开展的效率，具体的应用主要体现在房地产项目的科学化管理、项目的模式化管理、项目开发过程中的环节衔接管理等，通过明确的管理制度，可以确保不同工作部门进行很好的协作互助，提高工作的质量与效率。在建筑工程管理的过程中主要有工程进度管理、工程成本管理、工程质量管理和工程安全管理等方面，在工程管理的过程中不同管理存在一定的工作联系，通过系统化的管理控制，才可以保障建筑工程的施工效益最大。我国的房地产发展较为迅速，在城市化建设的过程中人口不断的集中，住房成为了一个刚性的需求，因此我国的房地产市场可以说是前景一片开阔，很多的投资商都纷纷将资金投资到房地产项目开发中，可以说我国的房地建设项目如雨后春笋一般不断的涌出。但房地产的建设热度得到了很大的提高，房地产项目的工程管理体系相对还是比较落后的。在房地产项目开发过程中出现了很多问题，都给项目的开发带来了不小的影响。比如施工中的安去事故频出、房地产项目的建设资金周转不良、工程建设的合同问题、劣质工程质量不达标的问题、不符合国家有关管理政策的问题等等，这些问题直接给房地产开发企业带来了严重的经济影响，并且非常不利于建设企业的可持续发展。为了保障建设企业获得长久的经济效益，在房地产项目建设的工作中需要科学合理的发挥出建筑工程管理的优势，从而对房地产项目进行全面系统的管理控制。
3 房地产开发项目项目管理过程中存在的问题
3.1 房地产开发项目的前期策划准备不足
房地产公司应该以客户为中心，着眼于客户的需求以及市场上的需要，及时对客户的需要和能力以及整个市场的趋势进行及时的分析，及时对整个市场上的动态进行适度的监控。过度的注重市场信息的分析一定程度上会影响合理的管理决策。所以在进行项目管理的过程中，要根据决策时能够的到的支持以及项目执行时的得到的各种信息和方案进行分析和参考，及时确定行之有效的决策。在决策是要充分考虑到决策的完整性、合理性以及时效性。避免决策过于匆忙或者过于迟缓，从而影响到整个项目的实施，影响到工程的施工质量以及施工进度。
3.2 过于追求经济效益，忽略社会效益
很多的房地产工程管理人员意识不到施工许可证在施工过程中的重要性，他们在施工的过程中，为加速资金周转回收，盲目赶进度抢工期，无形中降低了项目的质量，为施工项目存在了很多安全隐患问题，为后期发生安全事故提高了概率。甚至有一些房地产企业为了获取最大的经济利益，有意识地对建筑成本进行压缩，以次充好，而这些企业最终都会因为没有施工许可证而被相关的政府部门进行强制停工处理并进行罚款，严重影响了企业形象。
3.3 项目施工安全管理问题分析
目前大多数的施工管理人员自身的安全管理意识不高，为了获得更多的利润拼命的赶工期。对于所需的机械设备、劳动防护工具配备不全，导致施工现场存在安全管理隐患。当前我国绝大多数的建筑施工依然以农民工为主，这就导致建筑员工的整体素质较低，导致建筑施工安全管理的正常运转受到影响。建筑安全管理体系是整个建筑施工项目管理体系重要组成部分，但是由于目前的建筑施工项目发展迅速，原有建筑安全管理体系与时代脱轨，导致安全管理监督体系存在的问题越来越多。而且这些问题也会导致整个施工现场安全管理效率受到影响，在实际施工操作中，大多数的施工企业由于缺乏必要的安全监督管理体系，甚至没有将安全管理体系在实际监管中运用，所以导致安全施工受到影响。
3.4 管理人员责任问题
地上高层施工区域，施工当中则需要面对多台塔吊同时作业，这就需要管理人员具有高度责任意识，对于突发事件应当具备处治能力以及预见能力。要对相关责任层层落实到个人，上至指挥人员、下至操作人员，同时要求监理单位加强监督管理，只有将安全第一、质量第一的责任意识放在首要的位置上，才能够提高房地产工程项目的整体品质。在塔吊的实际操作指挥运输阶段，由于管理人员配置不够齐全，经常出现有岗无人、责任意识相对淡薄，从而使之成为主要的管理问题之一。
4 房地产项目管理提高的对策研究
4.1 BIM技术的引进
BIM技术就是利用计算机根据数据建立相关的信息虚拟模型，该技术已经在建筑工程管理工作中得到了很好的应用，通过虚拟信息技术建立的工程模型，可以在房地产项目管理的过程中进行项目的事前管理与事中控制，从而很好的提高了房地场项目管理的工作效率。在三维仿真的项目管理过程中可以对项目进行集中系统的管理，在统一的信息处理系统中对所有的工作内容进行统筹管理，通过将不同项目施工的进度与质量统计之后反馈到 BIM 仿真模型当中，这样就可以实时掌握有关项目的施工情况。在 BIM 技术的支持下，可以充分的发挥出信息技术和网络技术的优势，从而准确快速的获得房地产项目的具体建设信息，为项目的建设控制与质量管理提供很好的基础数据。在 BIM 仿真模型下开展施工管理工作，可以在数据处理平台中对施工的物料采购、施工过程的返修、各部门之间的信息交流进行科学的统筹管理，从而增加了房地产项目建设的安全性与可靠性，可以很好的避免由于信息交流不畅引发的施工问题。在 BIM 技术的支持下建立的仿真虚拟模型，不仅可以提高项目管理的工作质量，并且 BIM 模型还可以进行有效的碰撞实验检测，这样可以更好的促进施工单位之间的协作。通过三维激光技术构建房地产项目的数字模型，这样可以将不同施工单位的施工项目精准的展示在数字模型当中，从而提高对施工进度、施工成本、施工质量的控制。
4.2 加强质量控制
在房地产项目建设的过程中，质量管理问题是项目建设的重要问题之一，只有保证建筑的高质量，才能够保证消费者的需要和依赖。高质量的房地产项目不仅能够满足消费者的对于生活质量的追求，还能够保证房地产公司的经济效益。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆所以房地产开发过程中，一定要严格按照国家的相关规定的标准，保证建筑施工的每一各环节能够达到质量标准，从每一步的质量管理促进整个工程的质量进步。管理团员要不断的提高自身的业务水平，提高自身的责任感、保证在进行日常质量管理过程中能够及时发现问题、解决问题。确保整个项目的每个环节能够符合施工标准、保证每一个环节能够符合国家相关标准。
4.3 加大项目进度的管理力度
为了能够保证房地产项目施工管理快速、准确落实，首先，应该制定完善的管理制度，只有按照规章制度进行施工，才能够保证工程项目的施工符合精细化的管理要求。其次，施工管理人员应该从总体上针对项目的各个流程进行全面分析，优化各个流程之间的衔接，通过合理有效的措施减少房地产项目的整体成本。比如要加强对于变电站项目施工管理制度的有效落实，必须要建立健全施工验收制度、施工监督制度、施工技术操作要求等相关的管理体系，保证在具体施工的过程中做到有章可循。最后，对施工项目组织方案、施工设计、施工操作调试书等施工资料进行全面管理；通过对施工图纸的审核，能够及时在设计初期发现工程存在的不足，根据实际情况合理优化施工图纸，有效避免后续的返工问题。
4.4 管理人员配置对策
对于房地产工程项目，未来涉及到的管理领域将逐渐增加，而承建单位应当加强自身管理人员的再教育培训工作，使得管理人员在工作之中不断将管理以及技术进行充分融合，确保管理队伍实现专业性向复合型人才集中转变，并对组建完成的项目管理团队进行必要的阶段性考核，主要是从团队主要技术组成、综合效益分析以及人员配置需求等三个主要方面入手，对配置管理人员进行适当替换、增减乃至职位调整，做到游刃有余；监理单位则应当注重选择专业以及现场监理人员，配置具备综合型监理人员，保证专业监理能够正确指导现场监理为宜，从而避免现场监理在具体学习管理当中走弯路，且导致在具体施工过程当中形成不能明确管理重点，扭曲管理理念的误区，不但不能很好地适应工作的实际需求，反而影响到监理单位的总体管理形象。
4.5 严格进行工程成本的控制
在施工管理期间应该针对项目工程材料和房地产项目进行严格的把控，尤其是在房地产项目施工中经常会出现包工、包料的问题，必须要严格审查施工材料的质量和型号，确保施工材料符合施工要求。加强对于施工材料的招投标管理工作，在招投标的过程中，严格审查施工材料制造商的资质和合格证书。在施工用料期间，要加强对于施工材料的动态化管理，避免施工材料受潮、变质。另外在施工的过程中由于项目经常会受到气候、现场环境的变化等影响而产生质量问题，所以必须要加强对于房地产项目施工的整体环境把控，避免影响施工工期。
5 结束语
当房地产企业数量逐渐增多，行业间的竞争力也变得越来越激烈，在这个淘汰制的社会，只有全面打造企业的品牌正面形象，创新项目工程的管理制度，采取走出去请进来等方式，组织员工学习考察，参观借鉴同行业好经验好做法，提高整体管理人员的专业能力和素养才能够使自己充分发挥自己的创新能力，为房地产企业的发展尽到自己的一份力量，才能够最终促进房地产企业的腾飞，获得消费者的一致认可，在行业间立于不败之地。
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可以于基坑的四周以及基坑内进行3套井点的布置。基坑的钢板桩完成施工后，可以于坑外进行2套井点布置来对坑外降水进行加固。对坑内的轻型井点要于基坑的开挖前进行拔出，而坑外的轻型井点一直运行至基坑外墙的防水层回填完成后。对坑底地表还要进行明排水的系统设置与完善，来对坑内和地表的积水进行及时的排除，一定不能让地表水或者基坑排除的水倒流或者回渗至基坑内。另外，排水沟与排水井到边坡以及边脚距离要超过1倍沟井的深度，在雨天时候不能进行基坑的开挖。
2.6围檩支撑的拆除和钢板桩的拔出
在下层承台的浇筑养护后，就可以进行模板的拆除和透水性的材料回填。在实施回填时，要分层进行整平，并灌水进行密实，等到回填至下层的承台顶相应标高之后，进行第3道的围檩支撑拆除，在第3道的围檩支撑拆除后，要对上层承台通过钢筋进行绑扎，再实施模板的支立和混凝土的浇筑等工作。在完成上层承台的施工后，且基坑透水性的材料回填具有良好密实性，再实施第2道的围檩支撑拆除，并继续对下部墩身进行施工；在完成施工后就能够进行第1道的围檩拆除。
在完成承台墩身其混凝土的浇筑以及基坑的回填后，就要把钢板桩进行拔出并重新进行利用。在拔桩中，先对其进行略锤击和振动将其各拔高有1-2m，后按照次序把所有的钢板桩多进行1-2m的拔高，让其出现松动后再依次实施拔除。对一些桩尖打卷或者锁口变形桩，就需要增加其拔桩设备能力，为了避免把临近的板桩同时进行拔出，可以把钢板桩与加固支撑的围檩逐根实施解除。在钢板桩拔出后要对其土砂进行及时的清除，并涂抹油脂。
3.结语
综上所述，富水软弱地层的地质条件比较复杂，其对深基坑施工要求也比较高，因此在对其地质深基坑施工中就要全面掌握施工工艺和技术要点规范，才能够保证其顺利稳定的施工，这也是保证其施工安全性和质量性的必要途径。
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论文作者:姚红丽
论文发表刊物:《建筑细部》2019年第1期
论文发表时间:2019/9/2
标签：过程中论文; 项目管理论文; 房地产项目论文; 项目论文; 基坑论文; 房地产论文; 管理人员论文; 《建筑细部》2019年第1期论文;