摘要：随着我国经济的飞速发展，测量技术也在不断发展，在社会生活中发挥的作用也日益突出，本文主要是对测量技术在不动产测量领域的具体运用进行研究。希望通过本文能给不动产测量中测量技术的应用提供一些参考。
关键词：测量技术；不动产测量；运用
当前不动产测量具有一定的复杂性，在实际测量中存在许多不可控因素，导致测量结果出现偏差，难以将测量对象的信息真实地反映出来，因此研究测量技术在不动产测量中的具体运用，提高测量准确性，极具现实意义。
一、不动产测量内涵
不动产测量涉及现代地籍测量、房产测量等内容，能作为数据依据在土地管理和房地产管理中发挥作用。第一地籍测量，包括地籍图测绘、地籍控制测量以及地籍变更测量这几方面内容，地籍测量具有这几个特点：①测量工作是一种政府行为；②获得的测量数据是为土地管理服务的；③地籍调查是地籍测量工作开展的基础；④与地籍测量有关的技术是比较多的。需注意的是，地籍测量在实际测量过程中还需将地籍图、宗地及界址点等纳入考虑范围。第二房地产测量，侧重于对调查房屋和相关构筑物的测量，并以此为基础绘图，对房地产利用现状、数量和权属等信息进行确定和掌握，房地产测量为房地产管理提供数据依据，最终也是为房地产开发、利用，明确房产产权及管理产籍服务的，目前房地产测量在城镇发展规划中也具有重要的参考借鉴作用。房地产测量实际工作内容涉及房屋及其附属设施、等级控制点、地形及房屋维护物等方面，准确的测量信息才能为土地管理规划和设计提供可靠依据。
二、不动产测量中存在的问题
1、边长丈量存在误差
在不动产测量过程中，边长测量误差出现率比较高，造成这一问题的原因有两种：房屋结构设计问题；建筑物长期使用造成房屋结构形状产生一定的变化。因此对于测量人员来讲，如果不能对测量数据进行多次复核，反复测量，通过计算测量数据平均值确定测量建筑物的测量信息，如长度的测量，很容易使测量数据出现较大误差。
2、层高、净高划分较模糊
实际应用中，许多不动产测量的标准都有界定层高概念的，如层高指的是地面与楼面之间的垂直距离，上下两层之间的距离，楼面与屋顶之间的距离等，然而这些层高是没有一个统一的概念的，这很容易到孩子在实际测量层高时，由于标准不一造成测量数据存在误差。但是通常下相关的测量标准及规范并没有规定这些数据误差的范围。不动产测量中对于净高也是有界定的：上层楼板的下表面与地面之间的距离就是净高。在实际的不动产测量工作过程中，时常发生将层高与净高两个不相同的概念混淆使用的情况，甚至出现使用净高标准应用到整个测量和计算活动中。需注意的是，在进行不动产测量时，如果涉及到层高测量，就按照层高标准进行测量和计算，如果不涉及则按照净高标准测量和计算。
3、面积分摊问题突出
在不动产测量中，需要对建筑物的面积进行计算，这就需对楼层面积的建筑物（多为住宅建筑物），此时就需对不同住户建筑面积分摊问题予以考虑。由于建筑物包含多种类型，用途也各不相同，这就导致有时会遇到非常复杂的分摊问题，包括二级甚至多级的分摊问题，这就使得不动产测量中面积分摊问题比较突出，因此相关测量人员在进行测量时应根据测量现场的具体情况合理选择适宜、可行、有针对性的分摊方法。
三、测量技术在不动产测量领域的具体运用
1、坐标解析法在不动产测量领域的运用
在不动产测量工作开展中，除了涉及到房屋整体面积及用地类型内容以外，还包括公摊面积、实际使用面积及房屋产权等问题，涉及因素较多，由于需对这些方面的信息进行汇总和处理，且短时间内是难以完成工作的，因而不动产测量工作也是比较复杂的。例如用地面积的测量，需将封闭地块面积作为重点测量内容，然而在实际测量计算时，在商品房界址选择及房产面积等仍然存在纠纷问题。对此需借助相应的估算方法进行处理，为面积测量结果准确性提供一定保障。依据实践应用可知，将坐标解析法引入到测量计算中，能有效提高测量效果。如对于上文提到的不动产测量中边长测量存在误差问题，也可以使用坐标解析法，可以界址点坐标为依据对边长测量进行计算；相关测量工作标准或规范没有明确规定误差范围的，通过该方法对误差进行控制；需注意的是，坐标解析法在应用过程中，应按照相关的操作规范和要求进行。
2、数字测图技术在不动产测量领域的运用
数字测图技术是一种融合力互联网技术的先进测量技术手段，通过网络技术处理相关的数据信息，能对相关图像进行剪辑和编辑操作。由于该技术具有较高的准确性和可靠性，成图质量高而且信息采集时间短，工作非常高效，一定程度弥补测量环节中的一些不足，在当前不动产测量领域中应用较为广泛，是比较重要的测量技术手段。尤其是在地籍测量中，同以往相比，数字测图技术测量高准确度，高效率，能很好地节约人力和物力资源，其作用非常突出；在房产测量方面，能精准把握房产图相关数据，借助数控绘图仪便可精准地对数据进行分析，完成不动产的相关测量工作要求。
3、GPS技术在不动产测量领域的运用
作为当前测绘技术的标志技术之一，GPS广泛应用于社会的各个领域，在不动产测量领域应用该技术也是极具现实意义的。当前GPS技术优势已在许多不动产测量环节中有所应用，如直接通过GPS技术的CASS技术就能实现对相关图形的计算和定义，进而自动化绘制建筑各层平面图，能较为有效的解决上文提到过的计算层高问题。且在选择GIS信息源时，GPS技术多借助数字化绘图，能有效实时更新数据，有助于CASS应用范围的扩展。需注意的是，进行不动产测量时需要注重对RTK技术的合理有效应用，由于RTK技术具有高数据分析精度、降低测量误差发生率及测量数据更安全这几个优势，因而在实际工作开展中，相关工作人员都需要不断提高自身工作能力和水平，较好地掌握相关软件的使用，在工作实践中不断提升自我，调整优化工作方式和方法，为测量工作效率和质量提供保障[1]。
4、三维激光扫描技术在不动产测量领域的运用
三维激光扫描技术始于上世纪90年代，是测绘领域的一项重大技术革新，对行业发展具有重要意义，该技术具有精确度高、数据采样率高及受干扰影响小的优势，因而比较适宜应用于具有高风险的地方。三维激光扫描技术通过测量地形图使得传统地形图测量测绘工作发生改变，使得测量工作更为简单化、自动化与精确化。激光扫描技术在不动产测量中也有所应用，借助其技术优势为不动产管理提供了重要的数据参考。三维激光扫描技术如图1所示:
图1 三维激光扫描技术
结束语
综上所述，随着测量技术的改进和革新，不动产测量数据的准确性和可靠性也在不断提高，测量水平也得到了提升。对于不动产测量中存在的问题，应从测量技术入手，通过有针对性的技术手段保障不动产测量工作数据质量。
参考文献
[1]皮劲松.不动产测绘的特点及技术运用[J].城市建设理论研究(电子版),2017(27):127.
论文作者:俞泽锋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第16期
论文发表时间:2019/9/22
标签：测量论文; 不动产论文; 技术论文; 数据论文; 层高论文; 工作论文; 误差论文; 《基层建设》2019年第16期论文;