房地产市场宏观调控研究，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,宏观调控论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-913X(2004)05-0027-01
一、房地产形势分析方法
根据当前的实际和有关宏观调控的理论，我们认为，判断一个地区和城市的房地产市场是否需要政府介入，加强宏观调控，需要观察以下几个主要指标：
1.市场总供给与市场总需求是否保持平衡，即房地产投资与消费的比例是否相当。空置率、房价收入比也是说明这个问题的两个重要相关技术指标，但这两个指标在我国如何适用目前尚存在着较大争议，主要原因在于对指标的内涵理解不一致。如有关资料说2002年底全国空置房面积达1.25亿平方米，空置率为19%，超过了国际警戒线（空置率10%到15%），但此说法值得商榷。目前，我国的空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人们所说的空置率，多数用全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。比较这两种概念，其差别非常大。首先是空置房的概念不同；其次是空置率的分子分母不同；第三是两者适用的范围不同。国外的空置房既有新房，也有旧房，其空置率概念是指微观经济现象，主要被用来指导居民流动的可能性。而国内的空置房仅指新房，本来只反映一部分市场情况的空置率，被许多人当成判断房地产整体形势的指标。把两个完全不同的概念放在一起比较是不科学的。所以，据此得出的我国房屋空置率超过国际警戒线的说法也缺乏根据。再如关于房价收入比问题，该系数指的是一个国家或城市平均上市房价与居民年平均收入之比。世界银行提供的资料表明，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在3～6倍之间比较适当。对此，有专家认为，由于世界各国的国情不尽相同，因而3～6倍并不一定适用于世界上所有的国家，也不宜称之为国际惯例。同理，也不能用两个不同口径数据的比较，来直接说明我国一些城市房价高的问题，而是应以多个方面综合考虑中国的房价收入比问题，如从房价与居民收入方面进行分析研究；从居民是否拥有住房的情况进行分析研究等。由于当前我国经济发展呈现的区域不平衡性，一个地区或城市房地产市场的供给与需求受多种因素影响，一定时期内波动较大。因此，在分析市场供需总量这个指标时，必须综合考虑地方经济发展趋势、城市建设、外来需求等因素，来讨论预测一定时期内的供需关系。一般来说，至少3～5年为一个供需总量分期较为科学。尤其是一些经济呈现快速增长地区，如长江三角洲地区，和一些20世纪90年代房地产发展速度较快但目前已明显放慢的地区，如珠江三角洲一些地区，另外还有一些中心城市。这几类地区的供求关系，总体呈稳定上升，但从中长期看是处于一个动态变化之中，供给与需求的分析必须全面审慎。
2.市场产品结构是否失调。这个指标主要反映在商品住宅的类型、面积、档次上，特别是别墅、高档公寓与普通住宅的结构比例，住宅与写字楼、商业用房、豪华娱乐设施的结构比例。当前我国比较一致的看法，应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应严加限制。
3.社会公平是否兼顾。住房保障是全社会的养老、医疗、失业、工伤等社会保障体系中的重要组成部分。通过对中低收入住房困难家庭实施基本的住房保障，是房地产市场宏观调控的重要内容。如果这方面工作开展得不好，则可能因房价上涨过快，导致低收入住房困难群体的抱怨和反对，形成社会问题，进而影响房地产的发展。
二、我国房地产市场现状
从全国情况看，当前各地的房地产市场根据发展情况可分为三类：一是明显呈现过热的市场。此类市场为近期宏观调控的重点，表现为投资与消费总量失衡，产品市场结构失调，房价上涨过快，出现了一定程度的房地产泡沫。具体表现为投资超过消费，土地市场的投放量未加限制，房屋空置率大幅上升，房市呈现虚假繁荣。但这种情况为数不多；二是表现为需求超过供给，消费需求过于旺盛，导致房价飚升，一部分普通的城镇居民意见很大，这种情况不在少数；三是尚需进一步发展的市场。这类市场主要表现为商品房投资单一，二、三级市场不够活跃，政策性限制还大量存在，市民的住房条件改善速度较慢。此类市场重点在于采取有效政策突破当前的市场限制，激活房地产投资与消费，繁荣房地产各级市场。从这三类市场所占的比例来看，明显呈现过热趋势的地区和城市只是少数，大多数地区和城市的房地产市场呈现健康有序发展态势。为了推动全国和各地国民经济的发展，确保一定的发展速度，我们必须充分看到发展主流趋好的有利形势，抓住机遇，加快发展，同时也要深入研究和密切关注一些新的情况和问题，因势利导，采取必要的适当的宏观调控措施来进行引导市场发展。但绝对不能搞一刀切，不分地区、不分情况一律从严管制，否则，将影响我国房地产业整体健康快速发展，迟滞小康社会的实现。
三、宏观调控体系的建立
1.建立准确实用的统计系统、信息系统和预警系统。目前，我们判断市场是否“过热”，投资是否过度扩张，一般是看空置房的多少。但是，正如前述，在统计方面还亟待完善。一是要求统计口径统一规范，统计数据翔实准确；二是统计科目要尽量细分。鉴于我国发展房地产市场经济的历史还很短，市场还不够规范，开发经营还不够理性，以及还缺乏足够的调控经验，因而需要更加细密的统计数据来支撑有关的调控决策行动。例如，空置房的成因是多方面的，投资过度扩张只是其中的一个重要成因。此外，还有因开发不当造成的结构性空置（某类产品过剩）、品质性空置（质次价高、地段不好、配套不全等）、价位性空置等等。因此，对不同类型的物业，对不同的成因，应该有尽量细分的统计分析资料，以便更有针对性地进行调控。又如，价格统计，也不能只是公布一个笼统的商品房均价和涨落幅度，而要对不同类型的物业作细分统计。否则很难说明问题。
2.调控的政策措施要得当。应尽力防止因调控不当而引起大的楼市波动。为此，至少应注意以下四条原则：
(1)利弊得失，慎重权衡。主要是考虑两个关系：一是供求关系；二是行业经济发展与整个国民经济发展的关系。如果是供大于求，会造成产品过剩、资金沉淀；如果是供小于求，又会造成炒作盛行、价格飚升。房地产投资适度增长，会拉动国民经济增长；房地产投资过度扩张，会造成供大于求，影响国民经济的正常发展；反之，房地产投资过分紧缩，又会产生供小于求，同样会影响国民经济的正常发展。因此，必须反复权衡。既要防止局部过热，又要保持一定的房地产开发规模和增长速度，使其最大限度地为拉动国民经济作贡献。
(2)调控的着眼点始终要盯着搞活流通。过去，往往是将抑制总需求的过快增长，作为调控经济过热、克服通货膨胀、保持经济稳定增长的主要措施。现在，党的十六大指出：“扩大内需是我国经济发展长期的、基本的立足点。坚持扩大国内需求的方针，根据形势需要实施相应的宏观经济政策。”我们应该进一步转到“扩大内需”的战略方针上来。同样，我们一方面要控制好投资增长的“度”和“节奏”，防止投资过度扩张；另一方面更要发挥住房信贷等支持系统的作用，鼓励消费，搞活流通，以销定产，以销促产，继续保持以消费增长拉动（引致）投资增长的良好态势。
(3)要加紧拓展多元化的房地产开发投资结构和融资渠道。多元化的投资结构和融资渠道，既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。目前，开发资金在多元化方面已迈开了步伐，但还大有拓宽的余地。例如，现有渠道中的债券的比重就非常小。同时，还可以在资本市场开拓其它的融资渠道，例如上市、房地产信托、各类基金的房地产投资公司、房地产私募基金等多种方式，打造坚实的资金链。