国内产权式酒店研究综述，本文主要内容关键词为：产权论文,酒店论文,国内论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
产权式酒店于20世纪70年代起源于欧洲，90年代，产权式酒店的概念引入中国，就引起了我国旅游界的普遍关注。作为一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，也是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假结合在一起的全新投资模式，从20世纪90年代末发展至今，已经逐渐成长为一种行业，并广为房地产开发商及个人投资者熟知及认同。然而，近几年中国产权式酒店的发展却一路蹒跚，差强人意。本文试图对近年来国内产权式酒店理论研究做一个系统的历史回顾，并对国内产权式酒店研究内容进行分析和思考，希望这一工作能够为国内的相关研究提供有益的帮助。
1 产权式酒店的概念
产权式酒店源于分时度假的出现和发展。分时度假(Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership)，最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施(如酒店、公寓、度假别墅等)的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内(一般为20-40年)每年在这一住宿单元中住宿一周的权利[1]。国内学者对产权式酒店概念的界定比较统一，认为产权式酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。可以看出，产权式酒店的关键点在于产权和投资，这是在分时度假产品范围内发展的一个突破和创新，使得该类产品不但是购买者休闲度假的一种方式，而且上升到了投资理财的层次，同时为开发商、业主及经营者多方带来利益，使其更具有吸引力[2]。
2 产权式酒店的益处研究
产权式酒店的益处研究是近年来国内产权式酒店研究的热点之一。刘赵平(2002)提出，产权式酒店式饭店业和房地产业的创新发展之路。分时度假方式和产权式酒店的发展对消费者、开发商，乃至对国民经济都有着众多的好处。从消费者的角度来考察，产权式酒店的出现，使得消费者有机会以较低成本购买到一间设备完善的度假住宿单位在一定期限的使用权[3]。同时委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红[4]。对开发商来说，能分解投资商的风险，尤其是基础设施投资风险；分期建设有利于建设回收资金，快速提高投资的回报率[5]。产权式酒店由于建成之时就将部分房间售出，收回了部分资金，比起传统的经营方式体现出了明显的经济效益[6]。酒店业发展产权酒店的好处在于可以减少投资成本。酒店既可以选择投资房地产开发、自己经营管理的方式，也可以选择不投资房地产、接受委托经营的方式。不管哪种方式都可以为酒店节约建筑成本的投资，因为房产开发商往往是通过销售期房的方式预先将建房成本收回并获得一定的销售利润的。作为自有产权的酒店还可以将部分房产转让给一些有需要的会员，既满足了顾客需要。也可以盘活资金，提高经营效益[7]。因此，产权酒店作为一种特殊的投资和消费模式，可以很好地将旅游业和房地产业结合起来，有利于经济资源共享，使业主闲置的空房和酒店向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是服务又是家产，既可自用又可赠送的特殊商品，无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机[8]。
3 发展产权式酒店的条件分析
不少学者指出，不论是在宏观经济背景下，还是在微观市场供给方面，我国已基本具备了发展产权式酒店的基础条件。国民经济水平的整体提升是产权酒店诞生的沃土，中高收入阶层形成规模使购买产权酒店产权成为可能；旅游业的飞速发展、转型和美好前景使消费产权酒店产品形成旅游新趋势[9]。从1999年开始，每年出现了三个旅游“黄金周”，它使得人们的休闲、旅游需求激增[10]。随着我国旅游消费水平的提高，要求创造出能满足高层次旅游居住需求的产品。而产权式酒店恰恰是将房地产业和旅游业的资源优势整合到一块，既创造出了新的消费产品和新的消费领域，也开拓了房地产业发展的新市场。国内酒店、度假村开房率低，大批量的酒店客房积压为发展产权式酒店创造了良好的供给条件[11]。
在分析我国发展产权式酒店有利条件的同时，研究者也不回避我国发展产权式酒店的制约因素。主要集中在以下几个方面：第一，法律法规的不健全。由于缺少专门的法律、法规进行调整和具体规范，产权式酒店的法律地位以及酒店客房所有者与酒店经营者之间的法律关系仍不确定，也无具体政策可依。各地房屋权属登记管理部门对此态度不尽一致，基本上处于探索阶段[12]。第二，消费环境的不成熟。目前国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场同类产品平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力[13]。第三，信用体系的缺失。产权酒店的期货性质会牵涉到严重的信誉问题[15]。在境外所有时权与产权的度假产品，全部是由信托公司担保的，但是中国的信托公司尚不具备这样的信誉和能力[14]。而消费者在购买产权酒店的客房时，主要是看开发商的信用如何，是否具有强大的实力，其运作是否规范。但是，在我国企业的信用制度还没有建立起来，企业信用历史无法考证[15-16]。第四，虚高的投资回报率。当前的中国分时度假物业市场上，最为活跃的是的产权酒店类物业，表面上看供需两旺，一派繁荣，实际上这些产权酒店的投资回报都是预估的，存在相当的不确定性[16]。第五，酒店管理难度大。产权式酒店虽然吸引了大批的小业主进行投资，而小业主的素质会参差不齐，反过来会影响销售和租赁[17]。第六，产品和服务缺少本土化特色。很多企业在实际操作时往往照搬西方模式，在产品定价、户型设计、购买周期、销售手段和服务等方面脱离了中国消费者的实际需要，从而降低了消费者对产品的认可程度，进而影响到消费者对产权式酒店定价、产品和服务的满意程度[18]。
4 产权式酒店的发展对策研究
针对如何促进其健康、快速地发展，国内学者提出了各自的解决方法，有相同的，也有各自侧重的，主要包括：一是规范市场、健全法律法规。在市场环境建设方面，政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理[19]。尽快建立健全有关法律法规，便于产权式酒店被更多的消费者接受[20]。二是培育消费市场。进行消费引导、培育消费市场，首先要加强对产权式酒店理念的正确宣传，使消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展；同时将休闲度假的理念和概念融入旅游房地产开发，有针对性地开发产权式酒店的产品。其次，应该积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划[21]。再者，对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑将期限缩短，销售价格也相应降低[22]。酒店可以考虑将产权的期限缩短或增加提供较短的产权年限，如30年、20年、10年、5年和3年。酒店可根据消费水平适当降低销售价格以吸引更多的投资者[23]。三是建立信用体系。从微观层面上，开发商自身要在行业中树立诚信、可靠的声誉，在消费者中建立好的口碑，让潜在的购买者易于了解自己的声誉和形象，这样才能带来源源不断的顾客。在制定合同时，尽可能考虑双方的利益而不仅仅是从自身出发[15，17]。要想使产权度假酒店和分时度假在中国实现快速、健康、可持续发展，必须朝“七化”趋势发展：市场秩序规范化、规划设计科学化、经营管理品牌化、交换网络连锁化、旅游产业联动化、产品运营标准化、市场监督信用化[24]。四是对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑产品的设计、价格等方面加以改进；还可以针对职工的年休假制度制订与之相符的措施，这样才能更好地适应中国消费者的需要[25]。
国内学者对我国产权式酒店发展经营模式也进行了积极的探索，开展了大量的相关案例研究和探讨，基本内容包括在满足产权度假酒店开发商与投资者盈利要求、旅游目的地居民与游客的利益以及促进旅游目的地整体发展的基础上，使各相关利益者的经济、社会与环境效益三方面可持续发展[26]；操作经营者应促使国际上的运营模式和度假理念跟中国人的消费水平和消费习惯相适应[27]。张涛[28]提出奥运村及部分场馆的投资可通过采用“产权酒店+分时度假”的模式实现投资的增值及迅速有效的投资回报。何原荣、唐黎、李明峰[29]在对四川理县的实地考察基础上提出产权酒店经营管理与景区开发相结合的模式将是一种有益的尝试。王慧、万光玲[30]以辽宁省为例对我国旅游度假区产权式酒店发展模式进行了探讨。
5 消费者投资产权式酒店的风险规避研究
投资产权式酒店是有风险的，国内学者从产权式酒店的购买者(兼具消费者和私人投资者两重属性)的角度，分析了产权式酒店投资的三大风险来源：一是诚信风险。这种风险主要来自某些开发方缺乏诚信。倘若开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，致使酒店经营成本大幅提高产生经营风险，就会导致投资回报没有保障[31]。二是市场风险。主要指在酒店经营过程当中，相关政策出台、产权业的市场变动而带来的风险[32]。三是法律风险。法律风险出于三个层面：一是项目本身及操作方式不合法；二是合同条款不合法；三是担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保或是未登记备案[33]。主要集中于开发商风险和中后期经营风险[34]。四是预期回报率难以确定。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的。从目前大部分酒店经营的实际情况来看，很多酒店的入住率很难达到酒店经营管理公司预期的入住率，导致合同中约定的固定回报很难实现[35]。并在分析产权式酒店投资风险来源的基础上，提出风险的规避在于明确房产权属、审查担保机制、注意退出机制及选择高品质的收益稳定的产权酒店。投资者投资前应考察开发商的资质、诚信和酒店的未来管理者，关注酒店物业的品牌效应，用心签好合同。考量一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，要靠提升经营管理水平获得“双赢”[36]。
6 研究展望
产权式酒店作为一种舶来概念和事物，国内学者从理论角度研究的时间不过10年。但近几年来我国产权式酒店的理论研究相当活跃，进入21世纪，我国分时度假和产权式酒店发展很快，但同时也出现了诸多问题，理论界加深了对这些问题的研究，主要体现在产权式酒店的概念研究、产权式酒店的益处研究、我国发展产权式酒店的条件分析、产权式酒店的发展对策研究以及消费者投资产权式酒店的风险规避研究等方面。
总的来说，有关产权式酒店的研究从起步之初并非是建立在对其健康可持续发展的前瞻性和防范研究上，而更多的是对国外发展较成熟的经营模式的引入，是针对产权式酒店在国内发展中所暴露的问题加以检讨和探因式的“后补性”研究。因此，尽管参与该领域的研究队伍逐渐扩大，但系统科学的研究理论体系和研究方法尚未形成，与国外相比仍存在较大的差距。目前产权式酒店领域有待加强和深入研究的问题包括：
(1)产权式酒店发展环境研究。产权式酒店经过数十年的发展，在国外已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种，并具备了十分成熟的市场条件。我国产权式酒店起步较晚，社会、经济、政治、文化及旅游等大环境的实际情况却阻碍和限制了其按正常的轨道发展。国内学者对产权式酒店发展环境虽有所涉及，但研究侧重于有利条件的分析，对其总体发展态势及产权式酒店适合存在和发展的市场环境、社会人文环境、法律环境等外部环境方面研究仍处于起步阶段，对产权式酒店发展环境的优势、劣势、威胁等缺乏深入研究。
(2)产权式酒店产品本土化研究。对产权式酒店发展的问题及对策的研究文章不少，但由于对我国产权式酒店发展缺乏总体把握，对策研究多流于就事论事，深度明显不够。与国外产权式酒店成熟运作相比，国内很多企业缺乏发展产权式酒店的经验，在实际操作时往往照搬西方模式，在产权式酒店产品的定价、户型设计、购买周期、销售手段和服务方面脱离了中国消费者的实际需要，从而降低了消费者对产品认可度，进而影响到消费者对其定价、产品和服务的满意程度。因而，根据中国消费者特点和实际如何设计满足顾客的产品和服务有待深入研究。
(3)产权式酒店投资收益研究。投资收益是产权式酒店发展中较重要的环节，也是国内研究的薄弱环节。国内研究仅限于指出投资收益带来的好处，对如何获得并维持投资收益等缺少深入探讨，对消费者的理性投资、企业自身发展以及产权式酒店健康可持续发展缺乏有效性的指导。
(4)产权式酒店市场营销研究。产权式酒店具有旅游业和房地产业的双重属性，兼具投资与休闲度假双重功能，产权式酒店的购买者兼具消费者和投资者的双重身份，营销环节是产权式酒店比较容易出问题的环节，营销研究也是国内产权式酒店研究中的薄弱环节。国内研究仅限于指出市场营销的弊端，对产权式酒店的形象定位、宣传推广、品牌建设、质量支持、销售渠道、服务营销等探讨不够深入，更没有提出可操作性的对策措施。