完善我国现行不动产税制的基本构想，本文主要内容关键词为：税制论文,不动产论文,我国现行论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国现行不动产税制存在的问题
1.征税范围过窄，税基覆盖不全。现行房产税、城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，其中，城市包括市区、郊区和市辖县县城，县城为县人民政府所在地，建制镇为镇人民政府所在地，均不包括农村及所辖的行政村。随着经济的发展，城市化进程的逐步推进，我国目前城乡差距逐渐缩小，特别是城乡结合部的界限已难以明确区分，对于一路之隔占用城市土地的企业征税，而对占用农村土地的企业却不征税，不符合公平税负、普遍纳税的原则，极大地限制了市场主体之间的平等竞争。耕地占用税也只对占用种植农作物土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人课征，漏征明显。
2.计税依据不科学。现行房产税计税依据为从价计征和从租计征，这两种计税依据均不够科学。从价计征以房产余值计税，而房产价值随着时间的推移会发生或增或减的变化，原值与现值存在较大差异，极易造成税收流失；从租计征以房产租金收入计税，其税负明显高于从价计征的税负，且从租计征与营业税有重复课税之嫌，不能体现公平原则。土地使用税则按纳税人实际占用土地面积作为计税依据，面积是固定不变的，而土地的价格较以前有了大幅度的增长，由于缺乏经济相关性，很难合理有效地调节土地级差收益。此外，耕地占用税即使把中央的政策用足，把税额上调50%，但每平方米耕地也最多只能课税15元，不能很好发挥税收对保护耕地的主导作用。
3.税率设计不合理，畸轻畸重，妨碍税收调节作用正常发挥。一是现行不动产税制的税率造成不动产保有环节的税收负担较轻，交易环节的税收负担过重，不利于不动产的合理流动和土地的集约利用。二是税收调节经济的职能弱化。这集中表现在土地增值税与耕地占用税、城镇土地使用税等三个主体税种上。由于土地增值税采取四级超额累进税率，最低30%，最高60%。这么高的税率虽对抑制土地投机有重要作用，但不能配合耕地占用税和城镇土地使用税起到调节作用。因耕地占用税和城镇土地使用税都采取定额税率，每平方米最高不超过10元，税率太低。同时，城镇土地使用税的幅度定额税率的税额幅度相差20倍，税率档次过多，幅度过大，土地收益流失，不能适应我国目前不动产经济活动的发展要求，这与党中央把“扩大内需、激活房地产市场（特别是二级房地产市场）”作为发展国民经济的重要突破口背道而驰。
4.内外税制不统一，有违国民待遇原则。我国现行不动产税制对国内的企业、事业单位和个人征收房产税和城镇土地使用税，而对外商投资企业、外国企业和外籍人员征收城市房地产税，这种内外资企业两套税制的做法，既影响了国家对外开放政策的统一性，也有违WTO的透明度原则和国民待遇原则，不利于内资企业与外资企业之间的公平竞争。
5.收税和收费过多，税费混乱问题严重。当前，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的税收，具体包括营业税及随其附加征收的城建税和教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；也有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户及日常管理等环节收取的诸多费用，不仅存在税费纷繁复杂、数目过多、以费挤税的现象，而且也存在税种交叉重叠、多头调节、结构不合理、管理缺位等诸多问题。
6.房地产业偷漏税严重。目前由于我国不动产税制的不完善，而且其征收一般是按照计划进行，加上税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息的不对称，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外，故房地产业偷漏税严重。
二、当今世界各国不动产税费政策发展的共同取向
世界各国都非常重视不动产税费制度建设，由于在资本主义国家，土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明确。不动产税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家的土地制度的差异，导致了不动产税收性质的不同以及征收的方式和办法的不同，但是总体说来都存在着共同的政策取向。通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、印尼等发展中国家和地区的不动产税费政策的比较研究，现将其共同点归纳如下：
1.“正税少费、统一征收”是各国不动产税政策的一个重要特征
在国外，对于房地产而言无论它处于社会再生产任何环节，要缴纳的规费种类都很少且额度很低，一般仅占房地产价值的2%左右。即便如此，在西方许多国家都把收缴的规费列入地方财政预算，明确它的使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用。比如在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴纳物业税（或称不动产税），用于提供公共服务。同时，在美英等国家，房屋和土地是统一征税的，而中国目前却是房产税、土地税分开征收。
2.各国的不动产税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源
这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面激发地方政府征收房地产税额的积极性，另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。据世界经合组织的统计，在地方税收的比重中，美国体现得最为明显，不动产税由各市、镇征收，大多数收入归地方政府所有，用于当地的基础设施建设，其房地产税一般要占地方财政收入的50%-80%澳大利亚近100%，肯尼亚达到68%，印尼为36%（资料来源：《税务研究》2003.10,P54），而在我国，即使对财产私有的认识有不同，也应达30%-40%以上才为合理。
3.从税收的分布结构来看，各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。强化房地产保有课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。
4.从税负水平来看，各国不动产税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。
所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的均要征税，这就为稳定充足的不动产税收入提供了物质基础；“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；“低税率”，国外不动产税率虽然不高，但能在税基较宽、征收效率较高的条件下，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。比如在加拿大多伦多市，2003年物业税税率为1%，但其物业税在地方税收中占84%，这样的税制搭配可以说代表了不动产税收作为财产税的未来发展方向。
三、完善我国现行不动产税制的设想
要从根本上解决我国现行不动产税制存在的问题，须借鉴西方发达国家开征不动产税的经验，深化不动产税制改革，其基本思路是：统一立法，简化税制，公平税负，拓宽税基，改进计税依据，合理设置税率，适度下放管理权限，提高不动产税收在地方税收收入中的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用。
1.扩大征税范围，统一内外税收制度。(1)关于城镇土地使用税。拓宽税基，其征税范围应为除农业用地以外的所有国内企事业用地、个体企业用地和涉外企业用地，税种名称相应改为“土地使用税”；规范纳税主体，其纳税人应为中国境内使用土地的所有法人和自然人；改进计税依据，由原来的从量定额课征改为参照基准地价从价课征。(2)关于房产税。将房产税和城市房地产税合并为一个税种，统称为“房产税”；征税范围扩大到所有非农房产；纳税人为在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，包括外商投资企业，外国企业及其他组织和个人；计税依据改原房产税对自用房屋和出租房屋分别计税为统一以房产评税值计税。(3)随着我国住房制度改革和土地使用权制度改革的深入，房产的产权逐渐明晰，即在时机成熟时可将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。且将征税范围扩展到农村的房屋和土地，同时，对在我国境内使用土地和拥有房产的所有单位和个人（包括外商投资企业和外籍人员）原则上都征税，这样可以体现税收公平原则，解决城乡之间税负不均问题。
2.改进计税依据，建立不动产评税值制度。改革后的不动产税制的计税依据应是不动产的市场价值。(1)在开始阶段，可先以房地产评估值作为计税依据。房地产评估值是房地产评估时的市场价值，由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3-5年评估一次，具体时间由省、自治区、直辖市人民政府确定。(2)在过渡阶段，统一课税对象。可以先采用房地产管理部门已有的资料和数据（如土地的基准地价和房屋的重置成本价等）作基础，结合财产评估价确定计税依据。(3)条件成熟时，尽快建立不动产评税值制度，这是不动产税制改革的核心问题。由于不动产评税值与目前的资产评估价不完全一致，因此，待税务部门在人员培训和设备、技术等相关条件具备后，应尽快建立税务系统内部的财产评估机构，普遍采取评税的办法（也可以由政府有关部门定期公布不动产评税值，一定3至5年不变）。目前，国土资源部已有城市分等级的土地基准价格，这使评税值制度的建立有了一定的客观基础。
3.中央设置幅度税率，适当放权给地方。由于我国地域辽阔，考虑到我国个人财产的实际情况和各地经济发展的不平衡性，纳税主体的税收负担能力差别很大，因此，管理权限适度下放非常必要。不动产税可以采用较大范围幅度比例税率，中央只规定幅度税率（如0.1%——2%)，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，因地制宜，确定本地区的具体适用税率，决定是否暂缓开征或适当予以减免。确定0.1%——2%的幅度税率，主要基于两点考虑：一是遵循国际上低税率的惯例如加拿大为1%；二是新开征的物业税是以房地产评估（税）值由房产所有人按年纳税，这样既不会加重纳税人的负担，同时又可以使税收“细水长流”。不动产税制的立法权在中央，适用税率及减免权下放给地方，税收收入则作为地方税完全归省以下地方财政收入，有利于调动地方政府的主观能动性和组织收入的积极性。
4.严格征收管理。十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中关于税收政策的内容指出：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革”。在低税负的前提下，加强物业税的征收管理，严厉打击偷漏税行为，有利于营造良好的公平竞争环境。
5.不动产税制改革与费改税相结合进行。目前，据有的地方估算，各种收费占房地产总造价的25%，而税收仅占10%，由此可见，政府收入机制十分紊乱，因此不动产税制改革应与费改税相结合进行。当前国家费改税的基本思路是将现行的各种收费实行“清、转、改，留”，即清理取缔不合理、不合法、纯属“三乱”性质的收费项目，以减轻纳税人的税外收费负担；将具有经营性质的收费项目并入价格轨道转作经营收入，规范政府行为；将那些名费实税的收费项目可以通过“改费为税”的途径用相应的税收取而代之；对确需保留的必要的收费项目则通过“规范费“的办法分别纳入“规费”和“使用费”系列，暂时单独编制预算。在涉及到不动产的费改税中，土地有偿使用费、征地补偿费、土地管理费、房产管理费等一次性缴纳的收费有转为税收的可能性，这样可以进一步规范政府的收入机制，扩大不动产税收收入规模，使其成为地方税体系中所占比重较大的骨干、主体税种和县（市）级财政收入稳定增长的主要来源。
6.关于不动产税收制度的改革步骤。不动产税制改革是一项系统工程，涉及面广、政策性强、专业技术要求较高，一步到位确有一定的困难，因此，在不动产税制改革中需要统筹考虑，根据我国国情和各地发展具体情况，分别轻重缓急，循序渐进，稳步实施。首先是扩大征税范围，解决内外税制合并问题；其次是改变计税依据和实行费改税。在具体实施时，可先在房地产市场较活跃的大中城市进行改革试点，由点到面，取得经验后再向全国推行，最终过渡到以房地产评税值作为房地产税计税依据。同时，要把不动产税制改革与调整税制结构、合理确定中央与地方税收管理权限、扩大地方税收收入规模、建立地方税体系等工作结合起来进行，使不动产税制真正达到“公平税负、增加收入、加强控管、合理分权、合理集约利用土地资源、培育房地产市场”之目的。
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