摘要：建筑住宅面积计算方法已有多种。其中，公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。本文对【住宅设计规范】住宅建筑面积的计算方法进行分析和探讨，并对国内外建筑面积计算方法进行对比。本文认为，取消公摊面积会降低购房者的未来资金压力，修改住宅建筑面积的计算方法是十分紧迫的事情。
关键词：住宅建筑面积；套内使用面积；公摊面积；房价
Abstract: There are many methods for calculating the residential area of a building. Among them, the problem of pool area has been long-standing, and the more and more pooled area has invaded the interests of the people, and it has also damaged the fairness and justice of the market economy. This paper analyzes and discusses the calculation method of residential building area in [Residential Design Code], and compares the calculation methods of building area at home and abroad. This paper believes that the cancellation of the pool area will reduce the future financial pressure of buyers, and the calculation method of modifying the residential building area is very urgent.
Keywords: [residential design specification]; residential building area; pool area; house price
随着中国房地产事业的发展，中国的住宅规范不断更新，因此出现多种住宅面积的计算方法，现针对中国《住宅设计规范》(GB50096-2011)(以下均称为【住宅设计规范】)住宅建筑面积的计算方法进行分析和探讨。
【住宅设计规范】第4.04第1条规定应按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积，当外墙设外保温层时，应按保温层外表面计算。例如：一套房子按20米外墙算，外设60毫米厚的保温层，如果按平均房价6万元/平米计算，老百姓会花7.2万元买1.2平米的保温层，所以把保温层算进建筑面积不是那么合适。
【住宅设计规范】4.04第3条规定套型总建筑面积应等于套内使用面积除以计算比值所得面积，加上套型阳台面积，面积比是由全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出的，(住宅楼建筑面积是本栋住宅楼地上的全部住宅建筑面积，但不包含本栋住宅楼的套内阳台面积)。如此来计算，以26层住宅楼为例，由于结构原因，下面的墙体总比上面的墙厚些（一般情况下面几层外墙厚为250mm或300mm，中间标准层为200mm，上面几层为180mm），如此同一户型就有三个套内使用面积，除以比例就会得出三个不同的建筑面积。用这种方法计算面积会给设计和卖房带来一定的困扰，也给建筑设计人员计算每套建筑面积带来一定的麻烦。
【住宅设计规范】规定住宅楼建筑面积等于住宅楼地上的全部住宅建筑面积（不包括住宅楼套型的阳台面积），其包含供本栋住宅楼使用的地上机房、设备用房建筑面积，以及当住宅和其它功能之间处于同一建筑物内时，供本栋住宅楼使用的单元门厅和相应的交通空间建筑面积。对于同一小区同一户型，由于层数不同，面积也不同。比如同一个户型的住宅，一个26层，一个17层，由于消防疏散对规范的要求不同，住宅26层一个单元需要两个疏散口，而17层只需要一个疏散口，26层暖通新规范要求屋顶或地下需设排烟机房，而17层排烟窗户面积够大的话不需要排烟机房。这样算来，同一个户型计算的面积也差很多，这对于不懂规范的普通老百姓而言都是困惑的事，而且对于买26层住宅的住户需要多花不少钱。所以目前的计算方法不仅对设计人员来说是一个麻烦，而且同一户型会有不同的建筑面积也是普通老百姓无法理解的。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
买房时，每户买的是建筑面积，但是没有开发商告诉住户实际得到的净面积以及公摊面积。每个住户都是糊涂的，因此计算每个住户实际得到的建筑使用净面积是很有必要的。
以上介绍的是住宅在建筑设计阶段从建筑技术本身及结构等的变化带来的计算上的复杂性。
下面介绍因建筑的计算方式带来的诸多生活上的不公平。
按照【住宅设计规范】的规定，建筑面积除包括起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台等实用面外，还应包括入户门厅，楼梯间、电梯间、公共走廊、防烟前室、管道井、电梯机房、楼梯间处屋面、供本楼使用的设备机房等。由于排烟规范的升级，大于54米的住宅屋顶又多了排烟机房等。又由于【建筑设计防火规范】(2018版)的实行，消防电梯净宽不应小于2.4米，更是大大增加了公摊面积。
一般而言，6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，老规范18层以上高层商品房公摊系数为25%∽30%左右，而新建规执行后18层以上的商品房约为30%∽35%左右。
但国家对于公摊比例到底多少并没有明文规定，许多商品住宅公摊比例都在30%以上，更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层，假设公摊面积为30%，也就是购买100平米的房屋，实际使用面积仅为70平米。
对比国外的购房面积：
以日本为例，日本房产的购房面积就是使用面积，并且日本也是以使用面积来计价的。也就是说，买多大面积的房子，实际使用面积就有多大。虽然日本地少人多，但是政策规定，公用面积计入住房面积中是不合理的。住宅建筑内一切的公共设施都是不计入建筑面积的。
在日本，建筑面积是建筑屋内供使用的面积，不包括结构墙体与柱的面积，也不包括公共空间的建筑面积，更不包括设备机房的面积。而使用面积为建筑物各层平面中生活所使用的净面积之和。
日本的住宅使用面积计算方式，可以比较直观地反应住宅的使用状况，并且以使用面积计价能够比较客观地了解日本住宅的使用情况。但在国内住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
再以澳洲为例，澳洲房产的购房面积也是使用面积。由于澳大利亚地广人稀，所以相关政策规定把所有的公用面积计入住房面积中是不合理的，住宅内一切的公共设施和房内必须的各种支撑物等都是不计入面积的。
澳洲建筑面积计算比较奇特，其为整座建筑物的结构外边线在水平投影上的面积，包括结构外墙与柱。而使用面积为建筑物各层平面中直接为生产或生活所使用的净面积之和。
另外根据澳洲法例，所售物业的面积是允许有一部分误差的，但因为这部分的误差极小，基本是忽略不计的。总而言之，在澳洲基本上只算主要的构成空间，一些附带的都是不需要加以考虑的，但是在中国却都是要计算在内的。
那么两者的区别在哪里呢？就是在中国买房，你买了一个看上去很大的房子。在澳洲买房，你买了一个实实在在很大的房子。
2013年，中国香港出台新政，结束了房屋销售的“建筑面积”时代。但是，这个已经被香港明令调整的公摊面积，却在内地延续使用了下来。
有建筑专家说取消公摊面积会推高房价？还有人辩称，降低或取消公摊面积，可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明，在市场经济中，购房者不会答应开发商试图在压缩公摊面积后所占的便宜。为了生存和获利，开发商根据市场需求造出更好的房子是更理性的选择。
至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。
因此，修改住宅建筑面积的计算方法是必须的，也是刻不容缓的事情。
论文作者:闫晓敏,何春霞,吴伟伟,刘璟,闫秀如
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/8/15
标签：面积论文; 住宅论文; 建筑面积论文; 公摊论文; 住宅楼论文; 使用面积论文; 都是论文; 《基层建设》2019年第11期论文;