住房消费：国民经济新的增长点，本文主要内容关键词为：增长点论文,国民经济论文,住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
内容提要：随着城镇人口的增长和小康生活阶段的到来，人们生存空间的改善问题逐步提到了议事日程的最前沿。在市场经济条件下，过去那种由国家包下来的行政分配供给制和福利性的低租金制已维系不了多久，住宅消费商品化已是大势所趋。但住房这一未来十年乃至更长一个时期内的热点消费如何启动仍是一个复杂的问题，当务之急是改变“租价低，房价高”，比价不合理的现状；开展购房信贷，实行适度按揭、赊售、分期付款、抵押贷款等政策；加快住房产权购买、租赁、继承及转让等方面的立法，完善物业管理，规范商品房市场交易行为，保护消费者权益；深化住房改革有许多工作要做，领导干部尤其要带个好头。
消费热点：评判的依据是什么
孙：当八十年代中后期家电产品的消费热潮渐趋平静之后，九十年代以来，我国市场上一直未出现集中而持久的消费热点。世纪之交，中国城镇居民新的消费热点还有没有？对此，人们见仁见智，说电脑者有之，说住房者有之，说汽车者有之，说旅游者有之……但这里首先要弄清楚的是，如何判断一种消费对象是不是消费热点？
尹世杰：所谓消费热点，就是一个时期内人们的消费需求或者购买力比较集中于某种或某类消费品（包括劳务），从而使人们对这种消费品或消费行为的追求形成一种热潮。某种（类）商品或服务要成为消费热点，必须满足如下条件：第一，这种或这类消费品适合人们的消费需要，市场远未饱和；第二，这种产品或这类消费品必须有较大的生产能力和可供量；第三，这种消费品或这类消费品必须符合当代消费倾向，具有时代气息；第四，这种消费品或这类消费品必须能吸收大量购买力。具备上述条件的消费品必然会形成消费热点，而且这个热点形成之后，很可能持续相当一个时期，成为促进国民经济良性循环的重要动力。
孙：不过，也有人对专家们预测消费热点的做法不以为然，他们认为这没什么实际意义，有人甚至认为煞费苦心地去预测未来十年的消费热点简直是多此一举。
尹世杰：说预测消费热点多此一举是一种误解。消费是社会再生产的一个重要环节，消费关系是社会生产关系的一个重要方面，随着社会经济的发展，消费问题的研究愈来愈重要。研究未来一个时期的消费热点，主要作用在于分析居民的消费倾向，分析购买力的主要投向，以便指导产业结构和产品结构的合理调整，促进国民经济良性发展。
杨圣明：我们面临的消费领域中的矛盾很多，有吃的矛盾，有穿的矛盾，有用的矛盾，还有住和行的矛盾。对于这些矛盾，一个阶段必须分清主次，否则，在众多矛盾面前如堕烟海，找不到中心，也就找不到解决问题的办法。
孙：近年来，我国居民的收入水平普遍提高，但同时，收入差距也有所扩大，消费的选择性大为增强，这就决定了消费将是多样化、多层次的。热点消费向多样化消费转移，还会有比较集中的热点消费吗？
尹世杰：消费向多样化转移，这是事实。但我认为，在消费多样化、多层次发展的过程中，总会有人们最需要、最喜爱、最能反映消费层次提高的消费品，总会出现购买力相对集中于某些消费品的趋向，因而总会出现消费热点。至于是什么，那正是我们要进一步深入探讨的问题。
住房消费：何以备受注目
孙：那么，世纪之交，中国城镇居民新的消费热点有可能是什么呢？
尹世杰：我认为是住房。之所以这么说，主要有如下几个理由：其一，我国目前城市居民住房的满足程度还相当低。住房不仅是基本的生存资料，也是重要的享受资料和发展资料。当前我国消费中存在的问题之一就是城镇居民住房消费比重过低。住房消费在西方国家一般在消费结构中占25%以上。我国过去把住房作为福利，不作为商品，房租在消费结构中一直在1%以下。现在依然很低，1994年只占2.8%，1995年也只占3%。这说明必须加速城市住宅商品化的步伐。根据“九五”计划和2010年远景目标，我国城市居民应该基本上达到人均8平方米，而我们现在的差距还较大。因此，我国未来十年的城镇居民最迫切的需要应该是进一步改善住房条件。其二，住房不仅是必需的生存、享受和发展资料，而且能够提高人们的消费层次。尽管很多人可以在艰苦的条件下发奋学习或工作，但如果没有住房，或者住的条件很差、很拥挤，必然会影响学习和工作。如果居住条件较好，比较宽敞、舒适，就有利于工作和学习，有利于发展智力。其三，发展住宅消费，发展民用住宅业，可以带动一个较长的产业链条。这不仅会大大促进民用建筑业的发展，而且会大大促进建材工业的发展；不仅会带动室内装修业的发展，而且会带动耐用消费品，包括家用电器业的发展。其四，能够吸收大量的购买力。住房作为商品，进行买卖或租赁，能拓宽消费领域，扩大消费市场，分流购买力，搞活市场，促进国民经济的合理运行。
杨圣明：住宅消费不仅是下一个消费热点，而且将是未来相当长一个时期内国民经济发展的重要动力。当然，这并不是说吃穿用等生活消费要素不再成为经济发展的动力。但必须看到，住房问题已由过去的次要地位上升到主要地位，由过去的次要动力上升为重要动力。
刘方棫：我也是这么看的。按照我国城市小康生活的量化标准，人均居住面积应达到8—10平方米，其实这也只相当于世界中等偏下国家平均每1.5人一间住房的水平。我们还应在这个基础上，争取到2010年赶上发达国家的一般居住水平。这是一项艰巨的任务，必须高度重视。当然，不要误解为我们不关注其它方面的发展了。其实，诸多因素都是相关联的。比如，如果不解决好交通代步问题，大家都拥挤在市中心，不愿到城市近郊乃至远郊去居住，住房消费依然难以启动。
孙：不过，也有不少人认为，新的消费热点可能是新一代家用电器、小汽车或旅游。
尹世杰：彩电、空调等家电已很难再成为城镇居民的消费热点，这已是不争的事实。即使某个时期出现了购买某一种或某一类电器的热潮，也会很快转移或分散，难以形成真正意义上的消费热点。小汽车是否会成为消费热点，我看，至少最近几年内还不大可能，一是短期内我国居民收入水平难以提得那么高（尽管不少人会有一定的存款），因此，除了少数人能够买得起，用得起小轿车之外，绝大多数人短期内还不大能享受。二是目前我国城乡基础设施普遍较差，交通问题一时难有较大的改善。三是从消费需要的顺序来看，人们首先是要满足吃、穿、用、住等最基本的需要。对大多数人而言，在住的问题没解决好以前，小汽车一时还难以成为城乡居民普遍涉及的热点。
杨圣明：旅游和文化生活是否会成为下一个时期的消费热点呢？我看也不会。因为二者目前还不可能成为消费领域中的主要矛盾，相应地也就不会成为消费热点。尽管在这方面的消费大有发展前途，但是，旅游和文化生活这种消费离不开一定的物质条件。只有生活水平提高到一定程度之后，才谈得上旅游和文化生活。在温饱到小康的征途上，主要任务还是解决物质生活问题，尤其是住房问题。当小康生活实现之后，向富裕的物质生活前进时，或者由富裕生活迈向更高阶段时，旅游和文化生活才可能成为消费领域中的主要矛盾。
住宅建设：启动资金从哪里来
孙：要解决我国居民住房问题，首先遇到一个最大的问题是住房建设的启动资金从何而来？
杨圣明：解决我国居民住房的资金来源，原则上说，国家、企业和个人都要负担一点。现在的情况是，国家和企业的力量都已动员起来了，而居民个人的力量尚未用上去。有没有这个力量？我认为有。我国城乡居民储蓄存款余额目前已达39000多亿元。居民手中还有一些手持现金及证券等其它金融资产。因此，我认为，可以考虑实行强制居民进行住房储蓄。凡是有工资或其它收入者，每月必须以一定的比例（譬如10%或15%）存入银行。银行收到存款后，专款专用，只能用于住房方面，或者贷给房屋开发建筑公司进行建房；或者贷给个人用于买房。经过几年，全国就可动员几千亿元用于解决住房的资金。
孙：有的人已解决了住房问题，还要他们进行住房储蓄，是不是不太公平？
杨圣明：这恰恰体现了公平。要知道，解决住房问题人人有责。这项储蓄措施应覆盖每一个有收入者。住房没有解决者，自然在其列；而住房已解决者，也不能例外。况且，这只是储蓄，有本有息，并不是强制捐出来。目前，我国对住房真正着急的是那些无房户和人均住房很少的困难户，而住房较多者并不热心。对这些人，也要动员他们为解决社会的住房问题作贡献。
孙：目前全国各地都存在着部分已建成的商品房积压的现象。由于销售不畅，不能回收资金，也影响了后续工程的上马。显然，要使之走上良性循环，首先要把这些已有的商品房卖出去。可很多人一下子又拿不出足够的钱来。
刘方棫：为解决部分低收入者一次性拿不出房款的矛盾，银行要积极开展购房信贷，实行适度的按揭、赊售、分期付款、抵押贷款优惠。应采取什么样的举措启动住房信贷呢？一是优化信贷结构，提高个人住房信贷业务的规模和比例。目前我国个人住房信贷金额只占银行信贷总额的5%至10%，金额也只有60亿元。如果能扩大到500亿元用于个人住房信贷，全国积压的商品房当可顺利销出。二是改善信贷技术，调整分期付款比例、偿还期限和利率，以吸引居民踊跃参加住房信贷。目前，个人住房信贷偿还期限一般只限在5—10年（国外则为15—30年），造成偿还负担过重（偿贷额多达年收入的50%—80%，国外则仅占10%到30%），因此要作调整。
公房出售：为何推而不动
孙：长期以来，我国城镇居民已习惯上认为，住房是一种凭权力、资历、工龄、年龄、工作单位和岗位等多种因素而获得的一种福利品。如今已有住房的还要掏腰包购买，就是掏得出，也总觉得不舒服。那些还没有房子的人，多数还是坐等单位的分配。
刘方棫：由单位分配的供给制确实还有很大诱惑力。租单位的房而不买，居住户只负担租金，而由国家承担大部分费用，这不仅加剧了“分配不公”——有人无房住（不具备入住资格，成为无房户），有房无人住（凭借权力为子女多分和预留备用），使社会问题越来越突出。而且使国家的巨额投资得不到利润，投入不能回收，还要追加资金用于维修和保养。国家已不堪重负。现在，住房商品化已是大势所趋。
孙：为推进住房商品化改革，国家先后制定了不少方案，进行了许多试点，但实际进展不大。有人说，主要是因为居民收入太低，买不起房。
杨圣明：一部分人买不起房可能是房改难以进展的一个原因，但我认为这不是主要原因。事实上，有些不发达国家已实行了住宅商品化，而且很成功。这说明，住房体制改革的成败，并不完全取决于居民收入多少，在这方面，应该说取决于房租的高低。房租太低，租房比买房合算，居民自然不愿买房，住房商品化就缺乏内在的动力（至于怎样提高房租，提多少合适，那是另一个需要探讨的问题）。
孙：据了解，很多地方住房商品化步子迈不开，一个主要原因在于领导干部的住房消费推不动。许多领导都以为，不买房也会分到房，即使退下来了，房子也没人收回，干嘛要掏腰包买？
杨圣明：的确，老百姓在看我们的领导干部怎么行动。不必讳言，一般来说，领导干部的住房问题已经解决，他们对于推行住宅商品化并不热心，有的甚至还有抵触情绪。而一般干部和群众的眼睛正盯着这部分人的行动。世界各国的住宅商品化都是循着由上向下的程序，即首先从社会的上层和高收入者中间实行，逐渐向下推进。这是个共同规律。我国的住宅商品化，恐怕也难违背这个具有共性的程序和规律。所以，应当从上而下，逐步展开，不能反其道而行之。为此，在住宅商品化上，各级领导干部要起模范带头作用。
刘方棫：领导干部作过很大贡献，在房改时，对其适当照顾，群众是可以理解的，也是能够接受的。但问题是，目前有些省地市领导干部有两套乃至三套房子，对按规定超出照顾标准的部分，应该退出，或按市场价购买。否则，群众会有看法。
公房租金：提多少合适
孙：前我国城乡居民的银行储蓄存款已接近四万亿元，许多经济学家建议让这一笔钱分流一部分用到住房消费中。各地为加快住房制度改革，也相继出台了一些公有住房出售的计算方法，规定了各种优惠的折扣政策。可政策出台后，不少人依然冷眼观看，宁愿把钱存在银行里，也不愿买房子。
刘方棫：其中原因可能是多方面的。但据我了解，除咱们前面已谈到的因素外，目前的房租太低可能是最重要的因素。试想，房租很低，若把购买住房的钱存在银行里，其利息支付现有住房的房租已绰绰有余，那他何必要把房子买下来呢。所以，我认为，要推动住房消费，提高房租是当务之急。
孙：近几年国家不是一直在提高房租吗？再提的话，老百姓能承受吗？
刘方棫：这几年房租是在提高，但提高的幅度并不大，还不能有力地推进住宅商品化。当然，提房租要有一个过程，不可能一步到位。提高房租，首先要看城镇居民工资内和工资外的家庭收入增长情况（而不能只看工资性收入增长）。我认为首先要进行科学的测算，步子太大，超过老百姓的承受能力，强人所难显然不行；但步子太小，同样不利于推进改革。另外，还要注意到这样一种情况，即老百姓手中有多余的钱，但他不愿用于购买住房，而改革深化又需要加快住宅商品化进程，这就要通过多种途径向老百姓宣传房改的必要性。
孙：那么，房租提多少合适呢？
刘方棫：国外一般用于住房的支出多在消费总支出的25%以上，美国等发达国家还要高些。考虑到我国的实际情况，应比它们略低一些，但不能低得太多。我认为，大约15%左右是可以的。
杨圣明：目前，各地的情况不一样，住房支出占居民总消费支出的比例从1%到3%不等，平均在2%左右。我认为，今后每年可以提高2个百分点，也就是十年后达到20%以上。有的地方，实现这一目标可能有困难，但也不是完全不可能实现的。尤其是要明白，目标定得太低了，住房商品化的改革就会遥遥无期。
住房改革：尚需哪些配套措施
孙：要推进住房体制改革深化，还需哪些配套措施？
尹世杰：要以市场为导向，以消费需求为导向，进行产业结构调整。在明确了住房将成为城镇居民的消费热点后，就必须对城市房改进行总体规划，把住房本身及其有关要素逐步纳入市场运行轨道，还要不断推进一系列相关的配套改革。可以考虑把政府和企业以前用于住房的投资转化为工资发给职工，增加其承受能力，由房租、房价中逐步收回；还可以考虑逐步建立家庭消费信贷机制，对个人买房提供低息贷款，直至分期付款等等，这些都可增大居民的承受能力，有利于住宅这个消费热点的健康发展。
杨圣明：对住房改革要实行一元化领导。住房体制改革与其它改革相比，可能有一个显著的不同，就是它不是分权问题，而是集权问题。我认为，一定要有一个全国统一的高效能的规划、组织和领导建房机构。目前，在住房体制上，管理上存在着严重分散的现象，没利益的事谁都“踢皮球”，有利益时大家又互相争。这很不利于推进房改。目前，城镇住房建设是由各个行业、各个企业、各个单位自行组织的，其结果是，有能力者多建，无能力者不建或少建，形成了严重的苦乐不均。由于各行其是，也影响了城市的规划。企业和单位建房时，虽然费尽九牛二虎之力，但因缺这少那，各方拜神求门，也往往延误工期，甚至一拖再拖，五六年也建不成的事不是没有。各地虽然近年来成立了不少住房开发公司，但它们各施其政，缺乏必要的协调，经常互相掣肘。现在看来，没有一个统一的有权威的高效能的组织领导机构，难以加快住房建设。
刘方棫：要推动住房消费商品化，还要加快住房产权购买、租赁、继承、转让及物业管理等方面的立法。目前各地的公房和商品房出售效果不理想，其中有价格的因素，也有立法跟不上的原因。老百姓担心房子买下了，产权还搞不清。这就要求尽快明确立法，对房产转卖、房屋租赁、财产继承以及物业管理等明确说法，有法可依，使购房者无后顾之忧。
再有一点，就是要规范商品房市场交易行为，保护消费权益，对卖方随意提前收款、逾期不交货、房子质量不达标、房价随意上调、合约不兑现、摇奖设骗局等行为坚决予以取缔。最后还应改善住宅小区的物业管理和提高服务质量。