“居”危思安——解析当今中国城市最为凸显的“不和谐因素”之一，本文主要内容关键词为：不和谐论文,当今中国论文,因素论文,城市论文,危思安论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
引子
最新一期的《瞭望》周刊刊登文章说，中国目前正进入经济社会发展的关键阶段，归纳起来，这个阶段特点有两个：既是关键发展期，同时又是矛盾凸显期。这一阶段呈现出两种前景，一是执政党和政府头脑清醒，政策妥当，就可以进入社会经济发展的黄金时期，保持经济社会的和谐发展。二是执政党和政府政策失误，不但会使经济停滞不前，而且会激化社会矛盾，产生社会动荡，危及政权稳定。中央提出构建社会主义和谐社会，正蕴含着争取第一种光明前景，规避第二种黯淡前景的战略意图。社会主义和谐社会不是没有任何矛盾和问题的社会，积极主动地正视矛盾、化解矛盾，最大限度地增加和谐因素，最大限度地减少不和谐因素，这才是社会和谐之道。
具体审视中国社会目前所存在一些不和谐因素，则能更加清楚地看出中央作出构建社会主义和谐社会这一决策的深谋远虑。
在当今的中国，在构建和谐社会的光环下，有一块乌云笼罩在亿万市民、尤其是人口集中的大中城市居民的头顶，这就是高房价——民生“新三座大山”中公认的最沉重的“大山”。
60万，最便宜的结婚成本
让我们来算一笔账，看看在各地一个成年男子“娶一位妻子的成本究竟是多少”。以南京市为例，娶一个南京女人做妻子的成本是人民币60万。房屋一套（市区80平米，均价6000元）48万；5万元中等装修；3万元家电及家具；新马泰港澳或云南、海南度蜜月1.6万；2.4万元的2年谈恋爱吃饭、娱乐费用，加起来，不多不少正好60万…
如果由此推算：我们假设男方家庭已有10万的家产，本人年收入5万，最后得出结论是：倾家荡产＋男人不吃不喝工作10年[(60-10)/5]，如果扣除生活必需的吃喝拉撒呢？要工作多少年？每平米6000元在南京城区内要买到较好的房子已属不易，而80平米的面积等有了小宝贝后连人均30平方米的小康标准也没达到。这还是一个接近中产（有20万元存款，年收入达到5万元）的家庭的算法，一般普通的家庭就更可想而知了。
不比不知道，一比吓一跳。
——南京的60万“天价”竟然还是最低的。
——北京结婚的合理的成本为85万元（其中在三环外买房80平米，为64万元）
——上海为100万元（其中买房花去80万元）
——深圳76万元（买房占其中58万元）
——广州为85万元（买房花去其中64万元）
——杭州和广州一样，总成本也是85万元，买房也是为64万元（备注：各地的买房标准和南京一样，在市区的普通地方，面积均为80平米）。
高昂的房价让年青人的婚期一推再推，李咏的“非常6+1”有了新注释，新的购房形式出现——“六个人买一套房”，即小两口结婚买房的首付款由双方父母支付，他们自己则负担每月的贷款。可问题是现在是父母为儿女“透支”养房，以后背负“按揭大山”的儿女还有能力赡养父母吗？城市的房价已经到了“高危”地步，已到了刻不容缓去反思和变革我们的住房出路的时候了。
国际住房标准——“房价收入比”全球买房人通用的负担系数分析对比
房价是否带来了沉重的生活负担和压力，国际上有一个通行的计算模式——房价收入比。房价收入比就是房屋的价格与家庭年收入之比。例：房价是90万元，家庭年收入是15万元，房价正好为家庭年收入的6倍，那么。房价收入比就是6。那么怎样的“房价收入比”是国际公认的合理水平呢？通过对几十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的“幸福”指数应该为3-5。超过这个界限的房价收入比就被指认为“痛苦”指数。
我们一样来做个比较：
——加拿大的渥太华
300平米左右的3层楼的独立屋（别墅），总共花费25万加元，家庭年收入10万加元，
加拿大房价最贵的城市——温哥华，
200多平米的也就20万加元上下，家庭年收入在5万加元左右；
——全球著名的硅谷所在地，也是全美房价最高的地区之一
200多平米的也就27.5万美元上下，家庭年收入在5万美元左右
美国、加拿大等发达国家不仅房价指数要比我们低得多，更重要的是“含金量”要比我们中国高得多。从上面比较可以看出，美国人是用别墅的钱和工资来比，他们买的房是装修好的，走进去就可住，他们房子前后带大花园，有的社区还带高尔夫，不少人家还有游泳池，配套设施先进豪华；美国的人均住房的面积标准是我们的几倍，家庭新建成房屋平均面积2,114平方英尺（196.36平米），而且这还是用他们特定住宅建筑面积(Square footage)标准来计算的（接近我们的使用面积，走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列）。而我国，只能用公寓房价和收入相除，拿到的也只基本是毛坯房，要住进去还得花一笔装修费，同时我们的住房大部分没有一定的配套设施，很多的住房还处在“工房”的水平，而在中国买房，计算采用的是“建筑面积”，再加上公摊面积。真正使用上的面积只能是购房面积的八成上下。就这样我们也只能用人均30平米、户均90平米的标准来测算“房价收入比”，而且这还是新的“小康标准”。如果要按欧美的标准和“含金量”来计算房价收入比，那我们的差距就会在现有的基础上还要翻上一番。
再看看亚洲其他的国家。
韩国人也觉得痛苦不堪了！！！韩国人都在抱怨他们的房价涨得太快，给国民生活带来了较大的压力。他们抱怨的理由是：韩国和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒6年才能买房。尤其是首都首尔，需要将总收入存7.7年才能购买住宅而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。韩国人也许没想到，在中国的一些大城市，老百姓要用个几年甚至几十年全部收入才能买上一套“体面的住宅”。
根据日本官方的数据：100平米、精装修的3室1厅1厨1卫、加停车位售价在3000万日元左右，家庭平均年收入为672万日元。这样的公寓还要附送：20平米的阳台，好几个平米的走廊，液晶电视等基本电器。据说，日本的家庭主要还是男人在外工作，如果家庭主妇也到外面做个半天兼职的话，其房价指数可降到3左右。
中国“房奴”，正背着沉重得无以复加的十字架！
全球买房人通用的负担系数分析对比，世界银行和联合国人居中心得出以下结论：
——当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；
——当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；
——当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
还是以普通内陆城市南京为例，按新政套型建筑面积90平方米为计：6000元×90平米=54万元。2006年南京市城市居民三口之家收入4.5万元。而按照南京本地媒体的另外一项报道，根据该市劳动保障部门的推算，南京职工每户的年收入为4万元。
54万元除以4.5万元，痛苦指数为12，比世界公认的房地产泡沫还多了一倍。54万元除以4万元，痛苦指数又提高到了13.5，相当于世界上公认为“国际最难承受地区”房价的一倍。
根据《个人理财》杂志去年提供的2005年各大城市的人均收入资料，计算北京、上海、深圳、广州和杭州市城区真实的房价痛苦指数。（表格）
城市 人均收入
三口之家 房价 90平米总价 房价痛苦指数
北京 15638元46914元
8000元／平米
72万元15.35
上海 16683元50049元
10000元／平米 90万元17.98
深圳 27596元82788元
7200元／平米
64.8万元 7.83
广州 16884元50652元
8000元／平米
72万元14.21
杭州 14565元43695元
8000元／平米
72万元16.48
这里应该特别说明的是：我们的房价收入比，是建立在“准小康”的低标准的基础上的。首先在面积上和欧美等发达国家相比，我们的标准只定在他们的三分之一到二分之一，也就是说如果面积标准向欧美看齐， 我们的房价痛苦指数要现在提高3-2倍！如果再加上他们是精装修房，有的还配上高档电器，面积计算方法上也接近使用面积的话，痛苦指数还要抬高50%。更值得注意的是：我们买房所用的土地，是“租用”国有土地的使用权，属于租地买房，使用期限只有70年。而那些房价收入比比我们低得多的一般市场经济国家，他们的房地产市场体系是建立在土地私有制下的，属于买房买地，土地产权永远归买房人所有。
房价持续高涨，到底是谁惹的祸？
目前，部分地区房价上涨过快已引起了社会的强烈不满，这一话题也成为舆论关注的焦点之一。房价关系到每个人的切身利益，房价上涨过快引起如此关注也是必然的。“房价走势决定生活质量，这是经济增长和发展的必然。”有专家直言。而消费者在不断上涨的房价压力下，更关心买房的时机和价位。2006年新的春天来临时，在和许多想买房的朋友拜年问候时，多有问及今年房价的走势，得到的结论基本一致：房价看涨！那么房价持续高涨，到底是谁惹的祸？
1、开发商联手托市
“饥渴疗法”的灵活运用可全面、及时、准确地发布市场供求信息，这令新政的执行充满了复杂性、挑战性和艰巨性，他们错开推盘时间，以免撞车，从而使整个市场或局部市场一直保持求大于供的饥渴状态，使房价能够一直高位运行。另外，上有政策，下有对策，破解产品结构限制，砸了墙就是大户型。
2、工程造价之外税费上升
租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，租、税、费体系混乱，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。《人民日报》在一篇报道中指出，目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。
3、外资推高房价
据了解，除渣打、摩根士丹利外，近几年来美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等国际资本巨头都在中国进行了数量不等的房地产投资行动，目标主要集中在经济发达的城市，如北京和上海等。即便外资不能从房价上升中得到利润，用美元购入房产，指望人民币升值后，以人民币形式卖出，再兑换成美元，仍可以获得巨额利润。
4、地价上升
国务院发展研究中心宏观部的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中说，工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看，2000年至2004年期间商品房销售价格提高了30%，土地成本提高了50%，工程造价提高了20%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。
5、炒楼
在楼价上涨的同时，“炒楼”也成为造成房价不断上涨的重要原因之一。分析人士指出，虽然购房自用或投资出租占了多数，但仍有一部分人是出于炒房目的，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，使本来就供不应求的房市更供不应求。
居住问题，成了中国城市居民最关注的“不和谐因素”各种各样的民调都毫不疑问的证明，高房价已经成为中国城市社会最大的不和谐因素。
中国城市生活质量报告：报告显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为： “大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。也就是说，不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。
中国社会科学院：社会蓝皮书的新闻发布会上，社会蓝皮书的有关负责人在会把“买房贵、上学贵、看病贵称做新的民生三大问题”
半月谈十大热点问卷调查：半月谈在其所进行和谐社会十大热点问卷调查中，买房贵列为老百姓关注的社会十大热点居民热点关注指数调查：住房问题连续两月位居“北京市民热点领域关注榜的榜首”。而平时排在民生问题前三的就业教育和医疗问题，则分别只排列第十位和第三位。住房问题的严峻性和突出性由此可见一斑中国社会调查所：“从去年12月开始对全国16个城市2002位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，关注度高达75.3%”。“房价的不断上涨使最基本的需求‘住’成为人们生活的巨大压力。”大多数地方、尤其是一些大中城市，住房问题同样高居百姓关注的热点“榜首”，是民众“最关注的焦点问题”。
智慧层与决策层的思路该何去何从
高房价问题成为社会最大的热点及“最大的不和谐因素”是何时显现的？
在2003年前“房改效应”还没显现的时候，房价问题一直还没成为社会聚焦的热点，甚至连社会热点问题的前10名也没“挤进”。
1998年（取消福利分房）到2000年，各年最受公众关注的社会热点问题分别是：失业下岗、廉政建设和环境保护。
2000年最受公众关注的社会问题依次为：环境保护、失业下岗、子女教育、社会治安、廉政建设、经济增长、养老问题等。
2002年底，当时的一项全国性的调查还表明，中国城市市民最关心的社会前十名热点问题还分别是社会保障、下岗就业、医改、治安、反腐、教改、WT0、药价、环境和祖国统一，甚至在前十五项中也没有房价的影子。
取消福利分房，并不是公众对房改不满的主要原因所在。自从2003年下半年公布实施了由建设部起草被称为“引发地产商集体兴奋”的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（国发18号文）后，普通市民购买经济适用房的权利和良好愿景已完全变成了泡沫，他们全部被挤到了必须去面对房屋商品化的市场之路上，中国城市的房价一路高走，房地产市场从此走向了一条“非幸福”之路。
构建社会主义和谐社会，既是一个重大的理论问题，又是一个重大的实践问题；既是一个重要的奋斗目标，又是一个具体的发展过程。推进和谐社会建设，要贯彻落实科学发展观，着眼长远，立足实际，把握当前，从解决好当前经济社会发展中的不和谐因素入手，探索有效方法和机制，加强薄弱环节，在经济社会全面协调可持续发展中实现社会和谐。
古人有言“思所以危则安，思所以乱则治”“小康不小康，关键看住房”，作为政府执政部门千万不可把“调控”弄成“空调”，针对老百姓的住房难、购房难的痛苦，智慧层与决策层的思路该何去何从，如何做到真正的“居”危思安，在一系列政策的背后，更深层次地去体会到如何通过权利赋予与公平实现的方式，构建所有人都能分享改革成果的和谐社会的意义，值得深思与考量。