宾县房产住宅局
摘要:工程管理在建筑施工中的有效落实，一方面能够为工程施工提供更加全面且完善的管理系统，避免因施工流线交叉等问题对工程质量造成影响；另一方面凭借工程管理内容，更有效降低了工程风险，也为工程施工水平的提升搭建了可持续平台。本文基于建筑工程管理在房地产项目建设中的运用展开分析，在明确管理范畴与原则同时，期望能够为后续工程体系的构建提供良好参照。
关键词:房地产项目；工程管理；建筑施工；运用分析
一、建筑工程管理工作概述
相比较传统的工程管理，现代建筑工程管理工作内容不仅涵盖了建筑施工流程、施工技术、施工设备等要素，同时在管理技术、思想范畴、方案选择、成本把控等多方面有所涉及，为新型技术提供了拓展平台，借由经济市场发展现状，更有效规避了房地产项目投资风险，为建筑工程体系的构架奠定了扎实基础。
从现阶段建筑工程刮泥理论角度来看，各个知识体系的融合对管理人员素质水平要求更为严格，同样对相关知识领域的划分也更加明确。在管理工作落实期间，更需要先进的管理办法与完善的管理制度作为支撑，才能为房地产项目提供更详细的参照资料，并结合工程档案集中研究，以便后续工程管理工作职能得到更全面的贯彻，由此保障建筑工程施工质量。
二、房地产项目管理范畴分析
狭义的工程项目管理是在限定的工期、质量、费用目标内对工程项目进行综合管理以实现项目预定目标,但随着投资规模、领域的扩大、投资来源多样化、工程项目对环境、经济影响增强,工程项目管理已不限于实施过程,而是扩展到从立项到交付使用维护全过程的管理,工程项目的实施也从施工承包发展到项目管理、工程总承包等多种形式。对于工程项目,其目标已不仅仅是质量、工期、费用的控制,还要与资金筹措、风险分析、使用维护以及与所在地经济、环境等联系起来,才能保障工程施工质量。
三、建筑工程管理原则与理念分析
工程管理是基于房地产项目构筑质量需求提供的技术统筹渠道。在工程施工期间，工程管理不但能够根据施工环境、施工流程、工艺状况、机械设备明确现阶段工程中存在的难点与问题解决方案，避免对工程施工质量水准造成影响，同时凭借地方水土人文状况，更能够贴合建筑设计等工作提供相应施工技术与完善措施，由此提升建筑工程的构筑质量与经济效益，不但为建设单位降低了工程损耗，同时更为施工企业提供了更加先进化的获利平台，以便为整体建筑行业的发展奠定坚实的基础。期间，工程管理工作的落实需要贴合我国经济发展战略，并满足相关规范与标准要求，才能避免建筑工程质量受到影响。所以必须积极研究其他先进的工程管理思想，再根据工程特性与要求，将系统理念落实入工程管理中，才能保障后续的工程管理质量。
从工程项目管理思想角度来看，系统理念需要从两个方面分析：
（1）将建筑工程项目看做独立的管理系统，运用科学的手段，对数据信息进行调控，以便建筑工程技术与管理结构完善，为后续工程体系的构建提供帮助。此类管理模式需管理人员对工程环境有非常深入的了解，并能够察觉到其中潜在的风险与系统关联性，才能确保整体建筑工程体系的构建满足质量要求。
（2）将建筑工程项目看做是市场环境中的子系统，而总系统中涵盖了地方经济、社会环境、水土人文、地质环境、社会发展等多方面元素，以便在地区功能与经济体系构建过程中，有效识别房地产项目构建的优势，由此为地方资源、文化与区域规划提供保障，以便满足地方经济可持续发展的需要。
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四、建筑工程管理在房地产项目建设中的运用
建设项目除了与环境协调的宏观目标,具体应有质量、时间、费用三大目标,前期需经评价,在实施过程中涉及合同、采购、信息、人力资源、风险等的管理,对于上述目标和过程中的管理内容,目前都有一定的方法,这些方法综合起来,共同控制、协调项目以保证项目建设的成功实施。
1. 项目评价分析
项目评价主要指经济评价,包括财务评价、国民经济评价,其思路基本一致,只是角度不同,前者只考虑项目本身,后者从国民经济整体考虑,同时采用影子价格为数据基础。
经济评价主要采用指标分析、比选方法,评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等,通过与基准值比较或各指标间比较,选择较优的方案。只要基础数据确定得当、客观符实,通过指标比较能够选出较优方案。
2. 项目过程管理
项目实施过程中有许多内容、环节需要管理,对项目实施影响较大的有:
(1)合同管理:合同是约定项目参与各方权利义务关系的协议,是具有法律效力的文件。合同管理的中心是选择合同类型,主要是价格类型,不同形式价格的合同体现了风险分配形式。合同管理一般按标准合同文本执行,可适当加以修正。
(2)人力资源管理:从现代管理角度,人们开始把人当作一种资源来开发而不是作为工具来管理,“人力资源管理”一词越来越多地为理论与实践所提及,虽然实际上离这个词的本意还有很远。项目人力资源管理方法主要是利用组织结构图、责任分配图进行人员需求分析,落实责任,建立激励机制,调动各参与人的积极性,保证项目实现。
(3)采购管理:项目建设中设备、材料的采购是一个重要内容,关系到大量投资。采购的原则是既不影响建设,又不要造成积压浪费,影响资金流动。采购管理方法除了计划,主要以库存计算为依据,根据进度、市场价格因素计算出合理库存量,按进度采购,满足建设需要。
(4)沟通管理:沟通在管理中越来越重要,有效的沟通能极大地提高工作效率,是实现项目各目标的条件。沟通以信息为基础,通过信息的取得、辨别、处理、反馈实现良好的协调。信息技术是沟通管理的主要方法。
(5)风险管理:项目风险来自各方面,市场价格变化、业主、供应商、分包商、项目所在地的经济环境等,项目越大,涉及相关人越多,项目风险越大。风险有业主的,也有承包商的。风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移。
3. 项目综合管理
项目综合管理实际上就是对项目各目标、各环节、各要素、各过程进行全面协调,以保证项目整体效果最优,这也是系统思想在项目实施中的表现。项目综合管理采用计划、统筹、协调的方法。项目综合管理是针对项目系统进行,而不是某一个别目标和过程。综合管理是现代项目管理的主要特点。
五、结语
工程管理在建筑项目中的有效落实，不但能够有效提升建筑施工质量水准，由此增强工程经济与流程的把控能力，同时凭借工程管理内容，更能够全面分析建筑工程需要着重关注的细节，由此提升建筑施工水平，降低建设单位在经济成本方面损耗。故而，在论述建筑工程管理在房地产项目建设中的运用期间，必须明确工程管理内容与原则，确保能够贴合现代工程体系构建的标准，并能够持续提供技术应用平台，才能为后续房地产项目体系的构建提供更完善的保障。
参考文献:
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[4]王倩. 房地产项目建设中建筑工程管理的应用探讨[J]. 建筑与装饰, 2016(12).
论文作者:竹桂成
论文发表刊物:《防护工程》2018年第23期
论文发表时间:2018/12/12
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