【关键词】：房产测绘；房屋面积预测；实测对比探讨
房产测绘作为房地产管理部门的房产信息采集方式，其在获取数据过程中受到多方面的影响。建设单位的设计变更、施工技术影响造成预测面积和实测面积结构不符，该差异性的问题引起了社会关注和多方矛盾。为了维护群众利益，保证建设测绘数据有效性，测绘部门应当按照实际的对比，在合理的误差范围内做出科学的解释。
1.房产测绘分析
房产测绘属于测绘工作中一类，其对象是房屋建筑，测绘管理部门为地方房产管理部门。测绘的内容有房屋的位置、房屋建筑面积、公摊面积、房屋整体结构面积等。按照房屋测绘的不同，可以将其分为竣工前测绘、竣工后测绘。通常将竣工前测绘面积称之为预算面积（预测面积），竣工后面积被称为实测面积。房屋建筑面积关乎到业主、建设单位的根本利益，测绘人员一定要用专业的技术，合理的测绘方法，保证房屋信息的真实性，合法性。
1.1预测面积
房屋预测面积，是指在商品房期房（有预售许可证的合法项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋建筑测绘中的预测面积测绘实际上是一种预测行为，当需要修改面积预测数据时必须要通过房地产主管机构的审查。
1.2实测面积
房屋实测面积，是指商品房竣工验收后，经相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定，委托具有测绘资质的房屋测量机构，参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对楼宇进行实地勘测、绘图、计算和相对应的研究分析后得出的面积，它是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
2.房屋预测面积实测面积之间的差异
2.1施工技术问题
房产预测面积大多是参考施工图纸和国家规范规定进行计算的。实际上，现有的工程资料仅仅是施工建设的总体概括，若施工操作不规范或者不标准，都会影响实际的数据和设计标准差异，导致实测面积和预测面积之间存在影响。
2.2设计变更
1)房屋规划设计的变更。在对房屋进行最初的规划设计的时候，一旦规划面积对房屋的尺寸和功能造成影响时，就会直接导致房屋预测面积发生变化。一般而言，房屋尺寸的更改都会对房屋的总体面积或者分局面积造成影响。而房屋的使用功能造成的变化，主要是在设计公用空间的面积时，当公用面积的设计发生变更，就会直接涉及到其他分户面积的分配问题。
2）竣工后的公用空间变更。为了满足居民的生活需要，一栋建筑内通常会设有一定的公用空间。 这些公用建筑主要包括车库、消防室、仓库房等场所。地下室或一楼常用于充当车库和库房，此外还有多栋楼之间共用的设备房等。当这些公用空间的设计或施工发生变更时，就会缩小或扩大分摊面积，从而引起预测面积和实测面积的差异。
2.3不同测绘部门之间的差异
不同测绘方法和不同建筑造成的差异。测绘部门往往是按照设计图纸进行测绘，而各个单位测算面积的方法则不尽相同。有的是依据房屋轴线测算，有的是按照房屋长宽高测算，各个测算部门的测绘方法都不一样。在房屋竣工后进行面积测算工作时，测绘部门是按照最后确定的设计图纸进行测算，而有的则是进行实地测绘，而有些实测常常会因为测量和计算过程中数据误差，而对房屋实测面积造成影响。此外，即便是测绘部门按照同一标准进行测算，也会因为计算方法等方面的差异造成对同一建筑的面积测算差异。
2.4测绘人员失误
测绘工作量大，难免存在个别数据失误。若测绘单位的测绘技术人员缺乏技术和经验，导致测量环节层层失误，就会导致更多的计算误差。对此，测绘人员应当掌握专业的测绘技术，了解测绘的计算规则和要求，减少计算失误问题。
2.5测绘设备问题
在保证测绘人员专业性前提下，测绘设备选取和误差精度也会影响测绘效果。例如皮尺测绘和激光测距仪精度差异大，不免会引起测绘误差（如下图1所示）。
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（图1 测绘现场）3.减少房屋预测面积和实测面积差异化的策略
消除预测房屋和实测房屋之间的差异性，对房产部门、建设单位、业主等都有着很重要的意义。为了缩短房屋预测和实测之间的差异性，建议从施工质量、施工监督管理、测绘管理等多方面入手：
3.1加强测绘监督管理
为了减少测绘误差，在考虑非测绘方式影响下，应当刚从施工管理入手。建设单位要加强对施工单位的质量管控，不光要要求施工安全，保证施工效率和质量，更要监督工程施工细节。首先，应当加强材料监管，预防以次从好，影响建筑结构构件尺寸。其次，做好工艺监督，避免工艺技术不当，工序颠倒对施工构件尺寸影响。再者，消除私自变更设计行为，对扰乱施工质量的人员要予以批评，惩处。最后，要及时抽查施工结果，定期检查施工现场环境，对比预测数据和施工成品的差距，检查重要的施工构件尺寸变化，保证其符合设计规范和施工要求。
3.2控制好设计变更
设计变更在商品房施工中十分常见。施工变更在一定程度上也会影响到建筑预测面积。对于误差范围内的变更可以予以说明，尽量减少对实测面积的影响。对于重大变更，直接影响到了建筑物的结构，建议及时和施工、测绘等部门沟通，重新测定测量面积，更正商品房的交易合同，预防造成后期的民事纠纷和误会。对此，建议施工在施工前核对施工数据，尽量减少设计变更，避免对后期实测面积的影响。
3.3提升测绘人员的专业性
测绘人员的专业性直接关系到了测绘结果。建议房屋测绘部门打造一批专业性强的测量员团队。首先，要求测绘人员掌握专业的设计知识，做到读懂图纸，理解变更。其次，要加强对内部员工的专业性培养，让内部工作人员知晓并数据房屋产权管理的相关规定，做傲合法、合力测绘。最后，测绘人员的工作态度，道德素养，职业素养也影响到了测绘工作质量。测绘单位务必要以社会稳定和房屋测绘公平公正为目标，打造一批专业性强，高素质的测量队伍，保证测量的质量。
3.4加强政府管理
政府单位要以群众利益为上，严惩严打以私人利益为主的不合法规范变更行为，要紧抓监督，严惩不贷。此外，做好房屋测绘工作监督，加强对建筑商、建设、监理单位集中管理，预防不合法事件发生。
3.5整理好工程资料
房产面积的预测量主要依据程前期资料进行测算，而后期实测也要借助材料进行比对，所以我们在资料整理之时一定要仔细认真，保证资料的全面性、真实性和详细程度，包括房屋产权证、建筑规划许可证、总平面设计图、施工平面图以及房屋共有部位使用介绍等相关材料，测量机构要合理的分析建筑施工图纸和规划核准图纸之间的不同之处，做好差异记录，在测算时的总体思想是以核准图纸作为测算基准。
3.6优化测绘设备
测量是一种技术，但要依赖于一些设备才能完成测绘，所以对测量设备要及时检修，必须达到精准，对一些达到使用寿命或者精确度过低的设备要及时更换，如果条件允许，可以购买一些精度高的测量设备。
4.结语
房产测绘中房屋面积预测与实测的差异受多方面因素影响，我们要针对不同的影响因素，采取有效的手段，尽量避免产生面积差异，这一过程需要开发商、测量单位、施工方、监管部门等合力完成，除此之外，还要在测量的过程中不断创新技术，提高精度。
【参考文献】
[1]李逊.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].中小企业管理与科技(中旬刊)，2019(07):195-196.
[2]李强，王佩贤.房产测绘中房屋面积预测和实测对比研究[J].住宅与房地产，2019(18):187.
论文作者:张鹏
论文发表刊物:《建筑实践》2019年 24期
论文发表时间:2020/4/26
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