摘要：供应商引入本身的重要意义一是有利于获得潜在的供应商，降低采购成本，降低采购风险，获得符合质量的货品，缩短交货周期等；二是有利于供应链的集成，提升核心竞争力，集中优势资源等。供应商引入评价的意义则在于有助于了解房地产企业供应商引入的现状水平，并帮助发现问题，找出实践上的优化策略。
关键词：新形势；房地产企业；供货商；管理创新
1供应商管理涵义
供应商的概念，定义为向核心企业的生产和经营提供各种生产要素（原材料、机械设备、零部件、工具、技术和劳动服务等）的法人、组织或自然人。供应商管理的概念，定义为对供应商的调查、开发、选择、使用和控制等综合性的管理工作的总称。其中调查是基础，开发、选择、控制是手段，使用是目的。在供应链管理的集成化链条中，供应商管理是非常重要的。
1.1供应商的调查
供应商市场自身情况的调查是各个供应商的情况集合进行考察，得出供应商市场的平均生产能力、平均技术水平、平均质量水平、平均价格水平等。供应商调查是指对各个供应商本身的情况进行调查，包括了解供应商的名称、地址、产品、数量、价格、质量、市场竞争力等。供应商调查的目的是了解供应商的一般情况，为选择最佳供应商做准备。更深入的供应商调查，还会包括深入到供应商企业的各个部门进行考察。只有深入的供应商调查，才能帮助企业寻找到可靠的供应商。
1.2供应商开发
翟光明在阐述供应商的开发时，将供应商的调查作为供应商开发的一部分内容，这些文献将供应商开发定义为企业为帮助供应商提高运营绩效和供应能力以适应自身的需求而采取的一系列活动。其活动步骤一般包括寻找潜在供应商，对供应商的实地考察，确定供应商，与供应商进行业务往来，必要时帮助供应商改进绩效以更好的帮助企业改进需要。因此供应商的调查成为供应商开发必不可少的基础部分。
1.3供应商的认证
供应商的认证是指对供应商的各方面情况的确定。包括供应商的基本情况（企业的经营环境，地理位置，企业近几年的经营业绩，企业的员工情况，企业在同行中的信誉及地位）供应商的管理情况，供应商的质量体系及保证情况供应商的设计、工程与工艺情况，供应商的生产情况等等。供应商的认证是通过供应商的自我评价到核心企业（采购企业）成立跨部门的评价小组评价供应商完成供应商的认证。
1.4供应商评估与选择
供应商的评估与选择是指对通过各方面能力的评估，然后选择出最终要使用的供应商，这里的评估只是手段，选择才是目的。供应商的评估与选择是供应商采购好坏的关键，选择供应商就是在要求供应商能够在满足规定的质量标准的前提下，按时供提供合理价格内的产品或服务。
1.5供应商的绩效考核
供应商绩效考核或者称供应商绩效评价，是指对现有供应商的表现进行定期监控和考核，维持核心企业供应商队伍的高质量、高水平。一般包括供应商履约过程中的评价和履约后的评价。供应商绩效评价的目的一方面可以挑选最好的、可信赖的供应商；另一方面可以与供应商保持良好的合作关系，提高对整个供应链运作的预见性，避免突发事件造成不良影响，为进一步的价值增值提供更多的机会。
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2房地产企业供应商引入
2.1房地产企业的供应商
广义上说，所有为房地产企业的提供产品或者服务的个人、单位或组织都是房地产企业供应商，与房地产企业相关的供应商一般包括向房地产企业提供用于工程的材料、设备，以及勘察、设计、监理、施工服务的组织和个人，可以分为工程类、材料类和服务类三种，一般又被称为工程供应商或者工程供方。具体包括：服务供应商、工程施工供应商、材料类供应商。事实上，许多供应商很难简单的归为一类的，例如幕墙工程供应商往往除了提供幕墙材料还要提供幕墙安装施工服务。
2.2房地产企业供应商引入
当有新的供应商需求产生时，管理部门要进行新供应商的信息搜集，然后进行供方资格预审，并交由其他相关部门，如工程部，成本部，设计部进行新供方资格会签，通过会签的新供方会在下一步被进行考察与综合能力评价，通过考察的供方有供方管理部门发起入库审批，最高经过公司领导层审批后可以加入试用供方库。试用供方库的供方才有资格进入企业采购的招投标，被采纳使用的供方在使用过程和使用后会被评价并根据评价结果被企业决定是淘汰出试用供方库还是进入企业合格供方库。尽管该流程不能代表所有企业供应商管理的流程，但却涵盖了房地产企业供应商管理的关键流程。这里有一个概念需要阐述。试用供方或成新供方，指初步通过企业审核而进入试用供方库但还未经使用评价的供方。在参与企业招投标的过程中，试用供方库供方与合格供方库供都是可以直接进行投标的供方。
基于上述分析，本研究从房地产企业供应商管理过程的角度，以试用供方库为节点，将房地产企业把潜在供应商通过考察和评估引进试用供方库的活动定义为房地产企业供应商引入。本研究提出供应商引入的概念基于以原因：
一是现行制造业供应商管理词汇混乱，供应商引入一词清楚明了。现行制造业供应商管理从内容的角度出发提出了许多供应商管理领域的概念，例如供应商调查、供应商开发、供应商评估与选择。例如骆建文把供应商的评估与选择作为供应商调查、开发后续的工作，张玉斌认为供应商的选择与开发是并进的，于森，则认为供应商的选择在供应商调查之后，对初步确定的潜在供应商进行评估与选择。
二是房地产企业实践中，供应商引入中已经使用广泛，但理论缺乏。与房地产企业相关的供应商一般包括向房地产企业提供材料、设备的材料供应商，提供勘察服务、设计服务、监理服务、造价咨询、营销策划代理等服务供应商，总承包施工、专业分包等工程施工供应商。一方面，在采购这些供应商之前，房地产企业需要做大量的供应商考察工作，如果只是在采购之前开进行考察，无疑将大大影响采购效率和成本，这类供应商的提前引入是必然的，实践中许多房地产企业也是这么做的。另一方面，供应商市场竞争激烈，水平不一，例如幕墙工程就有远大、江河、金粤等等十多家比较著名的供应商，如何从这些供应商中选出适合房地产企业的供应商也成为驱动供应商引入的原因之一。另外由于招投标的采购方法在提高建设工程经济效益和保证建设工程质量等方面具有显著地作用，对于大多房地产企业来说，招投标采购的前提是提前引入供应商，建立合格供方库或者试用供方库，也只有在库的供方才有资格进入招投标采购阶段，因此供应商的引入是房地产企业建立试用供方库的前提，也是进行招标采购的前提。
2.3房地产企业供应商引入实践的优化策略
第一，高层重视程度的指标比率最大，因此应该首先提高公司高层对供应商引入的认识，引起足够的重视，甚至将供应商引入作为一项长期的战略来贯彻实施，并将供应商引入作为“一把手”工程进行建设。
第二，提升供应商管理人员素质和组织设置。房地产企业应该完善供应商引入组织，配备专门的高素质的供应商引入人员，并给予必要的培训，在条件成熟情况下，设置专门的供应商引入部门。
第三，完善供应商信息收集渠道，让尽可能多部门参与供应商信息的收集与评估，尤其是加强收集供应商合作单位、竞争对手等第三方信息；加强信息收集的及时性，企业应与供应商建立长期有效，易于通达的沟通渠道，保证供应商信息的及时更新。
结语：总之，对于房地产企业而言，物资采购管理是企业管理运营的重要部分，直接关系到房地产企业的正常发展和经济利益。做好供货商管理工作，控制物资质量和成本支出费用，进而支持整个房地产项目的开发，是供货商管理的重要目标，也是房地产企业管理工作的重要部分。
参考文献：
[1]综合评价理论与方法研究综述[J].彭张林，张强，杨善林.中国管理科学.2015（S1）
论文作者:郑宪强,陶蕾
论文发表刊物:《基层建设》2018年第21期
论文发表时间:2018/9/10
标签：供应商论文; 房地产企业论文; 企业论文; 情况论文; 采购论文; 评价论文; 工程论文; 《基层建设》2018年第21期论文;